青島日?qǐng)?bào)社/觀海新聞10月18日訊 今天下午，青島市政府新聞辦召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，就《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》修改相關(guān)情況進(jìn)行發(fā)布。據(jù)悉，按照青島市人大常委會(huì)2024年制定的地方性法規(guī)計(jì)劃，今年對(duì)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）進(jìn)行了修改。目前已經(jīng)山東省人大常委會(huì)批準(zhǔn)并于2024年9月26日開(kāi)始施行。

修改后的《條例》，進(jìn)一步健全完善了全市物業(yè)管理工作法治保障體系，將為全市物業(yè)管理工作規(guī)范、有序、健康發(fā)展提供堅(jiān)強(qiáng)的制度保障。

修改《條例》是加強(qiáng)基層治理的需要

據(jù)介紹，此次《條例》修改有其背景和原因：

一是與上位法和相關(guān)改革精神相統(tǒng)一。根據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)的要求，為進(jìn)一步明確物權(quán)關(guān)系與合同關(guān)系，保障業(yè)主充分行使共同管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)《條例》與《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)相銜接，需要修改我市現(xiàn)行《條例》部分條款的規(guī)定。

二是加強(qiáng)基層治理的迫切需要。物業(yè)管理工作涉及面廣，與人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，物業(yè)管理領(lǐng)域出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題亟待解決，主要表現(xiàn)為業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難、業(yè)主委員會(huì)組建難，行業(yè)監(jiān)管缺乏有力有效舉措，共有部分經(jīng)營(yíng)收益管理不規(guī)范，房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金交納難和使用難等。這些問(wèn)題既有廣大市民群眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，也有行業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題，因此，需要對(duì)部分條款進(jìn)行修改。

四項(xiàng)重點(diǎn)工作持續(xù)提升全市物業(yè)服務(wù)水平

住宅小區(qū)是群眾居住生活的主要場(chǎng)所，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量直接關(guān)系群眾切身利益。近年來(lái)，青島市城市管理局以建設(shè)“群眾滿意的城市管理”為目標(biāo)，堅(jiān)持以深化“紅色物業(yè)”建設(shè)為主線，通過(guò)強(qiáng)化黨建引領(lǐng)、行業(yè)監(jiān)管、科技賦能，持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)水平。重點(diǎn)做了4方面工作——一是堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，推動(dòng)物業(yè)管理更好融入基層治理。堅(jiān)持和加強(qiáng)黨對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)實(shí)現(xiàn)黨的組織和工作全覆蓋。深入推進(jìn)社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，持續(xù)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展社區(qū)黨建服務(wù)項(xiàng)目認(rèn)領(lǐng)、項(xiàng)目經(jīng)理人接待日和“紅色物業(yè)”志愿服務(wù)等活動(dòng)，助力物業(yè)管理更好融入基層治理。會(huì)同市委組織部、市委社會(huì)工作部扎實(shí)推進(jìn)“黨建引領(lǐng)小區(qū)治理 共建社區(qū)幸福家園”行動(dòng)，持續(xù)規(guī)范業(yè)委會(huì)履職、物業(yè)服務(wù)管理和小區(qū)公共資源管理，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。

二是強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符。兩年來(lái)，圍繞物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)、物業(yè)服務(wù)“三公開(kāi)”、項(xiàng)目經(jīng)理人監(jiān)管等，先后制定出臺(tái)政策制度十多項(xiàng)，為行業(yè)長(zhǎng)效監(jiān)管奠定堅(jiān)實(shí)的制度保障。連續(xù)兩年開(kāi)展物業(yè)服務(wù)提升整治行動(dòng)，攻堅(jiān)整治332個(gè)重點(diǎn)小區(qū)。

三是用好數(shù)字賦能，推動(dòng)便民服務(wù)提質(zhì)增效。開(kāi)發(fā)青島市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，上線業(yè)主大會(huì)電子投票、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目“三公開(kāi)”、物業(yè)服務(wù)問(wèn)題“碼上辦”以及業(yè)委會(huì)備案、刻制印章、開(kāi)設(shè)共有資金銀行結(jié)算賬戶(hù)等一系列便民利民功能，推動(dòng)行業(yè)監(jiān)管和小區(qū)治理提質(zhì)增效。截至目前，通過(guò)平臺(tái)賦能，全市已有1143家物業(yè)服務(wù)企業(yè)、4037個(gè)物業(yè)項(xiàng)目公開(kāi)公示小區(qū)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道等相關(guān)信息，500多個(gè)小區(qū)線上表決小區(qū)公共事項(xiàng)，238個(gè)業(yè)委會(huì)開(kāi)立業(yè)主共有資金賬戶(hù)。

四是規(guī)范業(yè)主自治，助力提升小區(qū)治理水平。會(huì)同市委組織部制定出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)街道社區(qū)黨組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，堅(jiān)持和加強(qiáng)街道社區(qū)黨組織對(duì)業(yè)委會(huì)工作的領(lǐng)導(dǎo)，通過(guò)編制業(yè)委會(huì)選舉工作指南、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本、舉辦專(zhuān)題培訓(xùn)班、開(kāi)展“送培訓(xùn)上門(mén)”等方式，加快推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)及黨組織組建工作。今年以來(lái)，全市新成立業(yè)委會(huì)812個(gè)，業(yè)委會(huì)組建率較去年年底提高26個(gè)百分點(diǎn)，業(yè)委會(huì)黨組織覆蓋率達(dá)98%。

聚焦急難愁盼，為群眾打造高品質(zhì)生活空間

據(jù)了解，本次修改，主要聚焦六個(gè)方面的內(nèi)容——

一是與上位法保持一致。修改業(yè)主大會(huì)籌備組組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)限；修改業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)；刪除延長(zhǎng)業(yè)主委員會(huì)任期的規(guī)定。修改后，與《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》保持一致。

二是加強(qiáng)黨對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。明確物業(yè)管理實(shí)行黨委領(lǐng)導(dǎo)下的業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督管理和指導(dǎo)相結(jié)合的原則，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，建立健全黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的工作機(jī)制。明確籌備組中的業(yè)主代表可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

三是強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)人的法律責(zé)任。針對(duì)工作中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)服務(wù)人損害業(yè)主合法權(quán)益違法行為，新增三項(xiàng)處罰規(guī)定，一是物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定公示、更新有關(guān)信息的，二是采取不合理甚至違法方式催收物業(yè)費(fèi)的，三是未及時(shí)制止報(bào)告違反消防安全法律法規(guī)行為的。通過(guò)新增罰則，進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)人法律責(zé)任落實(shí)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升。

四是壓實(shí)鎮(zhèn)街在業(yè)主自治建設(shè)中的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任?！稐l例》進(jìn)一步明確，業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足總數(shù)二分之一時(shí)，由鎮(zhèn)街組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，由鎮(zhèn)街組織成立業(yè)主委員會(huì)換屆小組；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆小組成立后十日內(nèi)，將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)所有的文件、財(cái)物全部移交換屆小組，換屆小組再移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主委員會(huì)的工作規(guī)則依法作出規(guī)定。

特別是創(chuàng)新增加一條，對(duì)于業(yè)主大會(huì)成立前，確需決定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大物業(yè)管理事項(xiàng)，籌備組應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主依法共同決定并實(shí)施。這就賦予了籌備組除了承擔(dān)籌備成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)職責(zé)之外，還可以組織業(yè)主依法對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的重大事項(xiàng)進(jìn)行共同決定并實(shí)施，在一定程度上填補(bǔ)了業(yè)主委員會(huì)缺失的空白。

五是明確房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金交納時(shí)間節(jié)點(diǎn)和應(yīng)急使用規(guī)定?！稐l例》規(guī)定，商品房房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在辦理房屋交易合同網(wǎng)簽時(shí)足額交納，購(gòu)買(mǎi)公有住房的購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在簽訂公有住房出售合同時(shí)按照規(guī)定一并交納房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金，物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)共同做好房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金收交工作；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全、公共安全等緊急情形的，可以按照規(guī)定程序申請(qǐng)使用房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造。

六是強(qiáng)化小區(qū)共有資金監(jiān)管?！稐l例》還對(duì)物業(yè)企業(yè)代為收取業(yè)主共有收益進(jìn)行了規(guī)定，進(jìn)一步明確前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的，應(yīng)單獨(dú)列賬管理、定期公示；業(yè)主對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)收益收支情況有異議時(shí)，可以要求查詢(xún)有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿，管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)決定對(duì)收支情況進(jìn)行審計(jì)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合。

新增三項(xiàng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人處罰事項(xiàng)

據(jù)介紹，本次《條例》修改新增了三項(xiàng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人處罰事項(xiàng)——

一是對(duì)物業(yè)服務(wù)人未按照有關(guān)規(guī)定公示、更新物業(yè)管理有關(guān)信息的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

二是對(duì)物業(yè)服務(wù)人采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車(chē)輛出入等方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，責(zé)令限期改正，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

三是對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反消防安全法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人未及時(shí)采取合理措施制止并向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告的，處二千元以上二萬(wàn)元以下罰款。

這三項(xiàng)罰則將進(jìn)一步保障業(yè)主的知情權(quán)、人身及財(cái)產(chǎn)安全等合法權(quán)益。同時(shí)，青島市城市管理局還將加大執(zhí)法檢查力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、查處一批典型問(wèn)題，形成執(zhí)法震懾，以嚴(yán)格執(zhí)法推動(dòng)物業(yè)服務(wù)人的法律責(zé)任落實(shí)，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康有序發(fā)展。（青島日?qǐng)?bào)/觀海新聞?dòng)浾?賈臻）

責(zé)任編輯：呂靖雯

（作者：賈臻)