康城小區(qū)。
田雅萱正在監(jiān)測法拍房成交記錄。
康城小區(qū)一套92平的法拍房一拍238萬起拍。同期，二手房交易平臺同戶型最低價為240萬。
二手房市場低迷，而法拍房市場卻很熱鬧。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的355個城市法拍數(shù)據(jù)顯示，2024年1—5月，全國法拍市場掛牌各類法拍房源累計達到32.4萬套，而去年同期僅為18.6萬套，同比增長超過70%。法拍房除掛拍量增長迅猛外，競拍活躍度也顯著提升，部分優(yōu)質房源成交價超出了同期二手房交易價格。在樓市新常態(tài)下，優(yōu)質房源不再“論出處”，越來越多的購房者愿意為優(yōu)質法拍房買單。
觀望
剛需一族關注法拍房市場
王先生家住東李村，在汽車東站上班。隨著孩子到了上幼兒園的年齡，王先生開始琢磨，想讓孩子有適合發(fā)展的教育，又可以讓自己上下班更方便一些。為此，連日來，他看遍了汽車東站附近的小區(qū)，初步相中了康城小區(qū)一套92平方米的房子。房子掛牌價240萬元，中介表示有小幾萬的議價空間。據(jù)房產(chǎn)中介介紹，該小區(qū)今年年初相同戶型最低交易價下探到200萬元，王先生決定再等等。
對二手房購房剛需來說，法拍房是觀察二手房價格的窗口，王先生每天都刷一遍法拍房信息。上周，康城小區(qū)的一套92平方米的房屋出現(xiàn)在法拍平臺，一拍價238萬元，定價方式為“雙方當事人議價”，而且注明“已騰空”?！半y道現(xiàn)在法拍房起拍價都是根據(jù)二手房市場來定的？”王先生認為這是個機會，遂果斷點擊“圍觀+提醒”。
這套法拍房8月11日即將一拍，王先生表示，如果一拍流拍，他會果斷去做調查，二拍決定“試一下”，畢竟法拍房沒有中介，交易費用能省一點是一點。
現(xiàn)象
優(yōu)質法拍房成交價高于市場價
據(jù)盈科（青島）律師事務所法拍團隊監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年以來，我市多個住宅小區(qū)的法拍房成交價高于二手房市場價格。
今年7月16日，在市北區(qū)魯岳夢境江南小區(qū)一套154平方米的法拍房在阿里資產(chǎn)·司法拍賣平臺開拍，起拍價為172萬余元，每平方米單價為11209元，相比貝殼網(wǎng)每平方米18916元的均價而言，性價比令人矚目。然而，經(jīng)過7人144輪的激烈競價后，該套房產(chǎn)最終以297萬余元拍出，房屋每平方米單價直逼2萬元。
今年5月，嶗山區(qū)麥島金岸小區(qū)一套216平方米的法拍房拍出了高于二手房市場的價格。經(jīng)查詢，該套房產(chǎn)的評估和起拍價均為826萬余元，經(jīng)過133輪競價，最終以1300余萬元的價格拍出，每平方米均價為63420元，而根據(jù)貝殼網(wǎng)發(fā)布相關房產(chǎn)信息，同小區(qū)上新的一套227平方米房屋，每平方米為61628元，也就是說，此次競拍房產(chǎn)的成交價比二手房市場每平方米單價高了近2000元。
今年3月12日，嶗山區(qū)奧林花園的一套法拍房在京東資產(chǎn)交易平臺上拍，一拍起拍價為320.35萬元，雖有1人報名但未出價，最終流拍。4月，該房產(chǎn)進行二輪拍賣，與一拍的慘淡不同，二拍參與人數(shù)猛增，在12人54次的競價后，最終以高出一拍價21.2萬元的價格成交。根據(jù)目前的法拍房相應政策規(guī)定，一拍起拍價通常基于法院評估價的70%至80%，如果一拍未能成交，二拍起拍價會在一拍基礎上打折，因此為了以更低價格購得房產(chǎn)，許多競拍者在一拍時持觀望態(tài)度，希望等待二拍降價再出手。然而，當二拍真的來臨時，他們發(fā)現(xiàn)心儀的房源已經(jīng)被眾多競拍者盯上，為了爭奪房源，不得不提高出價，最終推高了成交價格。
新常態(tài)
好房不再問出處
為何在二手房市場低迷的背景下，法拍房卻屢創(chuàng)佳績？
盈科（青島）律師事務所法拍團隊田雅萱認為：“在二手房市場，那些位于城市核心區(qū)域、坐擁優(yōu)勢教育、交通、醫(yī)療資源的房源，往往是眾人爭搶的香餑餑。但這些房源要么數(shù)量有限，要么價格高昂，讓許多家庭望而卻步。而法拍房打破了傳統(tǒng)購房渠道的界限，為購房者開辟了一條全新的置業(yè)之路。法拍房市場中的高端小區(qū)稀缺戶型、黃金地段學區(qū)房以及絕版別墅等，由于其獨特性和不可復制性，容易吸引大量買家競拍，從而推高成交價?！?/span>
“在傳統(tǒng)二手房市場的交易模式中，買賣雙方往往因信息不對稱而陷入信任危機。賣家可能隱瞞房屋瑕疵，夸大裝修價值；買家則擔心被高價‘套路’，難以判斷真實市場價格。法拍房交易繞開了復雜的中介環(huán)節(jié)，減少了購房者對信息不對稱、中介服務不規(guī)范的顧慮。法拍房價格由專業(yè)機構評估確定，并在拍賣平臺上公開展示，購房者可以直接在官方拍賣平臺獲取房源信息，參與競拍，整個交易過程透明、公正。同時，法拍房背后是具有強制力的法院裁定。在拍賣成交后，購房者依據(jù)法院裁定辦理相應過戶手續(xù)，減少因產(chǎn)權問題引發(fā)的糾紛，確保購房者的合法權益?！碧镅泡姹硎?。
“然而，法拍房采用拍賣方式，容易激發(fā)買家的競爭心理，在競拍時可能會因情緒化而出價過高，最終導致成交價偏離市場價值?！碧镅泡姹硎荆@也是個別法拍房拍出令人意外高價的原因。
提醒
作出符合實際需要的購房決策
價格是最能打動消費者的。購房者容易被法拍房打動，但務必認清法拍房與傳統(tǒng)二手房的不同，理性抉擇，作出符合自己實際需要的購房決策?！岸址亢头ㄅ姆吭谶^戶、稅費、貸款方面略有不同?！碧镅泡姹硎尽?/span>
在過戶方面，二手房過戶手續(xù)相對較為常規(guī)和標準化。買賣雙方簽訂購房合同，雙方攜帶相關證件（如身份證、房產(chǎn)證、購房合同等）到當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心辦理過戶手續(xù)，繳納相應稅費，等待審核并領取新的房產(chǎn)證。法拍房過戶手續(xù)因其特殊性而略有不同。繳納完房屋全款后，帶著法院出具的有效文書（如執(zhí)行裁定書、拍賣成交確認書等）可直接到房管機構辦理過戶手續(xù)。
在稅費方面，法拍房與二手房一致，都需根據(jù)房屋交易價格繳納契稅、個人所得稅、增值稅等稅費。具體稅率根據(jù)房屋性質、交易時間等因素而定。但部分法拍房可能存在前業(yè)主欠稅、需要二次繳稅情況，同時法院可能會要求需要賣方承擔的稅費由買方先行墊付，再憑借相應憑證在一定期限內向法院申報，也有的法院會要求所有稅費均由買方承擔。因此試水法拍房務必做好背景調查，并留足充裕資金以應對可能產(chǎn)生的額外稅費。
在貸款方面，當前二手房貸款政策相對成熟，客戶先過戶和抵押，銀行再放貸款，二手房購買者可根據(jù)自身條件選擇商業(yè)貸款、公積金貸款或組合貸款等方式。對于貸款購買法拍房，雖然首付款比例以及貸款利率與二手房一致，但銀行在抵押登記未落實前就要發(fā)放貸款，銀行的貸款審核則更為謹慎，并且為降低業(yè)務風險，銀行需要保險公司提供階段性保證保險，這也就導致很多銀行并不愿意針對個人開展該項業(yè)務。
觀海新聞/青島晚報/掌上青島 記者 陳小川
