看似精美、嶄新的出租房，卻是用的極其劣質(zhì)的裝修材料和家具。近期，租房市場(chǎng)出現(xiàn)的“串串房”亂象引發(fā)眾多網(wǎng)友關(guān)注?！按俊保脖环Q為“陷阱房”“販子房”，是指炒房客以低價(jià)收購(gòu)舊房子或者毛坯房，用極度節(jié)省成本的方式對(duì)房子進(jìn)行裝修，之后作為精裝修房高價(jià)租售。據(jù)了解，此類“串串房”容易含有甲醛、苯等有害物質(zhì)。而長(zhǎng)期生活在甲醛濃度超標(biāo)的房屋或者處于苯的氣味環(huán)境中，可能會(huì)出現(xiàn)頭暈、頭痛、流淚、惡心嘔吐、咳嗽胸悶等情況，嚴(yán)重的甚至可能誘發(fā)白血病，因此，“串串房”也被稱為“白血病套房”。

記者在某社交平臺(tái)搜索“串串房”字樣，有不少網(wǎng)友爆出自己疑似租到“串串房”的經(jīng)歷。那么，如何避免租到“串串房”？如果不慎租了此類房屋，應(yīng)如何維權(quán)？山東省濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院法官李巧英在接受記者采訪時(shí)表示，租客應(yīng)充分了解房屋的環(huán)境質(zhì)量，在簽訂租房合同時(shí)，通過(guò)明確房屋環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢測(cè)義務(wù)、違約責(zé)任等，確保自身權(quán)益不受損害。

出租房甲醛超標(biāo)引發(fā)身體不適

王某是一名在濟(jì)南打工的年輕人，辛苦工作一天后，希望有一個(gè)舒適的棲息之所。為此，王某貨比三家，最終選擇承租黨某的公寓房。2023年4月30日，王某與黨某簽訂《房屋租賃合同》，押金1500元，租金共計(jì)4500元。租期一年，租金按季度支付。合同簽訂后，王某入住該房屋。

入住不久，王某便身感不適，身上起了許多紅疹。王某懷疑承租的房屋存在質(zhì)量問題，于2023年7月19日自行委托某鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)租賃房屋進(jìn)行甲醛檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果顯示案涉房屋甲醛超標(biāo)，王某遂與黨某協(xié)商解除合同，退還押金和租金。雙方多次協(xié)商未果，王某便搬離案涉房屋，黨某也已將案涉房屋另行出租。

越想越氣的王某一怒之下將黨某訴至槐蔭法院，要求黨某退還押金、租金并賠償人身健康損害費(fèi)5000元及檢測(cè)費(fèi)500元。

黨某辯稱，該鑒定系王某自行委托，不認(rèn)可其主張的甲醛超標(biāo)鑒定結(jié)論。身上起紅疹的因素有很多，并不能確定是租住的房屋導(dǎo)致的，不同意退還和賠償各類款項(xiàng)。

租房存在質(zhì)量缺陷可解除合同

槐蔭法院經(jīng)審理認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的核心義務(wù)是向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價(jià)值的租賃物。在租賃物存在危及承租人的人身安全或者健康的情況下，出租人應(yīng)對(duì)租賃物承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)民法典第七百三十一條規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。因此，為了保證承租人的人身安全或者健康，在租賃物具有危及承租人的安全或者健康的缺陷時(shí)，承租人可以隨時(shí)解除合同，即使承租人對(duì)租賃物有瑕疵是明知的。

本案中，王某和黨某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)雙方均具有法律約束力，應(yīng)屬有效。雙方均應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定履行自己的相應(yīng)義務(wù)，黨某應(yīng)當(dāng)交付符合正常使用要求的房屋。若房屋室內(nèi)甲醛超標(biāo)、空氣質(zhì)量不合格，危及承租人身心健康，承租人可以隨時(shí)要求解除合同。

根據(jù)民法典規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。若因甲醛超標(biāo)導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)以出租人交付房屋影響安全、健康為由，要求房東退還剩余的租金及押金，支付違約金或侵權(quán)損害賠償金，并支付房屋空氣質(zhì)量不合格而產(chǎn)生的檢測(cè)費(fèi)用。

“關(guān)于租賃房屋缺陷導(dǎo)致的人身?yè)p害賠償，按照租賃合同的性質(zhì)，出租人有義務(wù)向承租人提供可以安全使用、收益的租賃物，當(dāng)出租人提供的租賃物存在安全質(zhì)量缺陷時(shí)，出租人對(duì)承租人承擔(dān)違約責(zé)任。如果租賃物安全質(zhì)量瑕疵造成承租人或者使用人的人身?yè)p害，承租人可以選擇要求出租人承擔(dān)合同違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任，構(gòu)成了合同關(guān)系和侵權(quán)關(guān)系的競(jìng)合，承租人可以擇一選擇。”李巧英說(shuō)。

如何認(rèn)定因果關(guān)系成維權(quán)難點(diǎn)

在此類案件中，如何認(rèn)定案涉房屋甲醛超標(biāo)、當(dāng)事人身體不適與涉案房屋甲醛超標(biāo)是否存在因果關(guān)系，是當(dāng)事人維權(quán)的難點(diǎn)，也是法院審理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

在李巧英看來(lái)，甲醛超標(biāo)的事實(shí)應(yīng)被法律所認(rèn)定，才能切實(shí)保障承租人的權(quán)益，而認(rèn)定的方式毫無(wú)疑問需要通過(guò)甲醛檢測(cè)，甲醛檢測(cè)看似簡(jiǎn)單，但如果不符合法定程序等要求，將難以達(dá)到維權(quán)的目的?！翱諝赓|(zhì)量數(shù)據(jù)是動(dòng)態(tài)的，會(huì)隨著時(shí)間推移而不斷發(fā)生變化。作為承租人，一定要注意及時(shí)留存相關(guān)證據(jù)。對(duì)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)時(shí)，雙方均應(yīng)在場(chǎng)。若出租人拒絕到場(chǎng)，需保留通知出租人到場(chǎng)的證據(jù)，如微信、短信、通話記錄等等，表明曾通知過(guò)出租人。檢測(cè)過(guò)程中，盡量全程錄音錄像，同時(shí)注意檢測(cè)程序要規(guī)范。在這類訴訟中，出租方自認(rèn)空氣質(zhì)量存在問題的書面材料、錄音等證據(jù)尤其具有證明力，承租人應(yīng)著重收集整理?！崩钋捎⒄f(shuō)。

另外，李巧英認(rèn)為，承租人身體不適與承租房屋甲醛超標(biāo)之間存在因果關(guān)系較難證明。對(duì)此，承租人應(yīng)在承租案涉房屋期間前往醫(yī)院進(jìn)行診斷，提供由專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的病歷。

本案中，王某出示的檢測(cè)報(bào)告雖系其自行委托檢測(cè)，但一定程度可說(shuō)明房屋存在甲醛、苯、甲苯等含量超標(biāo)的高度蓋然性。王某在起訴前已自行搬離房屋，黨某也已將房屋收回并再次出租，且收回房屋后未及時(shí)再對(duì)房屋空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，致使房屋喪失了重新鑒定的條件，導(dǎo)致涉案房屋是否存在甲醛、苯、甲苯等含量超標(biāo)處于無(wú)法查明的狀態(tài)。

最終，本案經(jīng)過(guò)法官充分地釋法明理，雙方本著互諒互讓的原則達(dá)成一致：案涉租賃合同解除，黨某當(dāng)庭向王某支付各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)3000元，王某當(dāng)庭撤回起訴，糾紛最終得以化解。

租賃合同應(yīng)明確雙方責(zé)任和義務(wù)

在房屋租賃市場(chǎng)日益繁榮的今天，常常存在將房屋裝修后快速對(duì)外出租的情況，而沒有設(shè)置合理期限或者采取適當(dāng)措施凈化房屋內(nèi)的空氣，最終導(dǎo)致出租房屋內(nèi)甲醛等有害物質(zhì)超標(biāo)，危及承租人身心健康現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

李巧英表示，出租人應(yīng)秉持誠(chéng)信原則，忠實(shí)履行合同義務(wù)，提供滿足法定及約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋。同時(shí)，租客在簽訂租房合同時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：首先，要明確房屋環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在租房合同中，租客應(yīng)要求房東明確房屋的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，可以要求房東提供相關(guān)的檢測(cè)報(bào)告或證明文件。其次，應(yīng)約定檢測(cè)義務(wù)，在合同中約定房東有義務(wù)對(duì)房屋進(jìn)行空氣質(zhì)量檢測(cè)，并確保室內(nèi)空氣質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，可以約定租客在入住前有權(quán)自行進(jìn)行檢測(cè)，并在發(fā)現(xiàn)甲醛超標(biāo)時(shí)要求房東采取措施解決。再者，要明確違約責(zé)任，在合同中明確約定雙方的違約責(zé)任。如果租客發(fā)現(xiàn)房屋甲醛超標(biāo)且房東未能及時(shí)解決問題，租客有權(quán)要求房東承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。

“總之，租客在簽訂租房合同時(shí)，應(yīng)充分了解房屋的環(huán)境質(zhì)量，明確雙方的義務(wù)和責(zé)任，以確保自身權(quán)益不受損害。同時(shí)，通過(guò)實(shí)地考察、了解房東背景等方式，提高租房的安全性和舒適度。在此基礎(chǔ)上，雙方遵循合同約定，共同維護(hù)良好的租賃關(guān)系?！崩钋捎⒄f(shuō)。

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