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單價近17萬豪宅認(rèn)購率667%,為搶房“假結(jié)婚”風(fēng)險(xiǎn)幾何?

    更新時間:2023-05-19 20:19  

單價逼近16.5萬元/平方米、2500萬元起的總價、500萬元的認(rèn)購金,首套900萬元、二套2900萬元的凍資……近日,上海豪宅云錦東方項(xiàng)目開盤搖號的消息成為熱搜焦點(diǎn),在如此嚴(yán)苛的購房條件下,購房者還是“前赴后繼”——105套房源總認(rèn)購數(shù)超過700組,認(rèn)購率達(dá)667%。甚至有消息稱,為了獲取購房資格,一些購房人采取了“假結(jié)婚”方式,專門辦理假結(jié)婚的“黃牛”也已經(jīng)入場。

令人關(guān)注的是,為什么該豪宅項(xiàng)目如此搶手?所謂的“假結(jié)婚”獲取購房資格又有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

云錦東方項(xiàng)目于近日開盤搖號,有消息稱,一些購房人為獲取購房資格采取了“假結(jié)婚”方式。

上海千萬級豪宅“一房難求”

根據(jù)云錦東方項(xiàng)目發(fā)布的認(rèn)購提示,云錦東方云筑(推廣名“東航云錦東方”)項(xiàng)目已于5月10日取得預(yù)售證。上海東航置業(yè)有限公司已取得上海市徐匯區(qū)龍啟路377弄“云錦東方云筑”項(xiàng)目1號、2號、8號、9-30號、34-36號、43-56號、82-97號、125-132號共計(jì)105套房屋的預(yù)售許可證,并計(jì)劃于6月3日開盤銷售上述預(yù)售許可證項(xiàng)下的全部準(zhǔn)售房源。

此次銷售先采取認(rèn)購方式,認(rèn)購時間為5月12日9時至5月16日12時,房源總價約2457.7萬元至9618萬元。此次推出的云錦東方三期房源,主力戶型面積176-467平方米。據(jù)了解,此次認(rèn)購要求十分嚴(yán)格,需要支付500萬元認(rèn)籌金,且首套購房者需要凍結(jié)900萬元,二套購房者則需要凍結(jié)2900萬元的資金,凍結(jié)時間長達(dá)20多天。

根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù),目前,云錦東方項(xiàng)目105套房源總認(rèn)購數(shù)超過700組,認(rèn)購率達(dá)667%以上。按照上海的新房搖號規(guī)則須積分排名,這就意味著大量購房者連入圍搖號的機(jī)會都沒有。

在如此嚴(yán)苛的購房條件下,為什么該豪宅項(xiàng)目還是如此搶手?

據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹,近段時間以來,云錦東方項(xiàng)目已經(jīng)被貼上了很多的標(biāo)簽,比如“買到躺賺2000萬元、和高考一樣改變命運(yùn)、宇宙第一理財(cái)產(chǎn)品…… ”

上海鏈家平臺數(shù)據(jù)顯示,近年來云錦東方二期二手洋房的成交價均在20萬元/平方米以上,與此次新房銷售價差近10萬元,新房二手房價格形成嚴(yán)重倒掛。

根據(jù)貝殼找房平臺數(shù)據(jù),目前云錦東方二期項(xiàng)目“云錦東方錦園”有一套掛牌房源,該套房源面積433.39平方米,銷售單價約22.61萬元,掛牌售價9800萬元。從成交數(shù)據(jù)來看,2023年4月份,貝殼找房平臺成交一套410平方米的房源,成交單價約為24.15萬元,成交總價9900萬元。

對此,有購房人算了這么一筆賬, “根據(jù)云錦東方項(xiàng)目附近的二手房上個月成交均價,假如購買一套260平方米的大平層,總價約為5000萬元 ,而此次推出的新房總價約3200萬元,差價將近2000萬元。”

形成“假結(jié)婚”黃牛產(chǎn)業(yè)鏈?

“兩三千萬元的價差,有些人愿意冒險(xiǎn),可以理解。但如果用假結(jié)婚的方式套取購房資格,甚至成為了黃牛生意,組織一大批人鉆空子,進(jìn)而又形成產(chǎn)業(yè)鏈,侵害的不僅是購房者的利益,還擾亂了市場秩序。”就在云錦東方項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購的前兩天,有購房者爆料稱,認(rèn)購現(xiàn)場聚集的上百人中,有部分是排隊(duì)準(zhǔn)備入場的認(rèn)購人,另一部分是現(xiàn)場等候的同行者,亦有各種理財(cái)顧問、家居軟裝設(shè)計(jì)人士、房產(chǎn)中介等等。

值得一提的是,認(rèn)購現(xiàn)場的“一日夫妻、黃牛出沒”也讓該樓盤沖上熱搜。根據(jù)購房人反映,認(rèn)購場外充斥著各類“黃牛”,包括提供“假結(jié)婚”、代持買房和過橋資金服務(wù)的人員。

“有的‘一日夫妻’,昨天剛離婚成功,今天就結(jié)婚來買房了,當(dāng)場連老公老婆的名字都叫不出來。這應(yīng)該是此次上海排隊(duì)買限價豪宅沖上熱搜的主要原因。”當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者表示,“我們都知道限價的初衷是為了穩(wěn)定房價。一個高端項(xiàng)目的定價遠(yuǎn)低于周邊二手房價格,買到基本就是賺到,這是限價帶來的紅利。但是一個豪宅項(xiàng)目之所以‘低價’,是以犧牲土地出讓金為代價的。所以說,不應(yīng)該出現(xiàn)假結(jié)婚鉆空子,甚至滋生出黃牛產(chǎn)業(yè)鏈,這樣是損害了整體的利益,最終起不到促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的作用。”

記者注意到,近年來,通過“假結(jié)婚、假離婚”方式規(guī)避限制來購房的情況并不少見。那么,什么是“假結(jié)婚”?“假結(jié)婚”有法律效力嗎?

對此,北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師介紹,在我國法律方面并不存在“假結(jié)婚”的概念。為了認(rèn)購房屋違規(guī)操縱積分,都需要持有合法有效的結(jié)婚證明,而只要完成結(jié)婚登記,就已經(jīng)確立了婚姻關(guān)系。既然已經(jīng)確認(rèn)了夫妻關(guān)系,對于在婚后購買的房屋而言,即便是與另一方進(jìn)行所謂的“假結(jié)婚”,另一方也很有可能對該房屋享有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

“假結(jié)婚”法律風(fēng)險(xiǎn)不容小覷

云錦東方項(xiàng)目認(rèn)購中爆出的“假結(jié)婚購房”現(xiàn)象備受質(zhì)疑,其背后尤其值得關(guān)注的是,“假結(jié)婚”會有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢?

針對一起因“假離婚”買房而引發(fā)的糾紛案件,上海市閔行區(qū)人民法院(以下簡稱“上海閔行法院”)認(rèn)為,夫妻是假,結(jié)婚是真,共同債務(wù)背上身。房屋貸款發(fā)生于雙方婚姻存續(xù)期間,根據(jù)法律規(guī)定,債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的,若基于雙方共同意思表示的,應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。

王玉臣表示,領(lǐng)取結(jié)婚證后,即便是“假結(jié)婚”,雙方已具有合法的夫妻身份,既享有夫妻之間的權(quán)利,也需要承擔(dān)夫妻之間的義務(wù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,除前述的工資、獎金、勞務(wù)報(bào)酬外、包括生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益等都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),并且夫妻之間還存在相互扶養(yǎng)、共同承擔(dān)夫妻共同債務(wù)等義務(wù)。目前離婚冷靜期制度已依法實(shí)施,意味著雙方協(xié)商自愿離婚的程序更復(fù)雜,如果一方不配合、假戲真做,則只能以訴訟方式離婚,不僅會增加訴訟成本,是否可以離婚的風(fēng)險(xiǎn)性也會增加。

繼承風(fēng)險(xiǎn)也是較容易引發(fā)矛盾的因素,夫妻雙方作為配偶,互為對方的第一順序法定繼承人就是其中一項(xiàng)。如果婚姻存續(xù)期間,“假結(jié)婚”的一方過世且沒有留下有效遺囑,另一方便有權(quán)繼承過世一方全部或者部分遺產(chǎn)。

除此之外,王玉臣律師還介紹,在現(xiàn)實(shí)生活中,因?yàn)橄拶徎蛘咂渌?,有些人會拋開法律風(fēng)險(xiǎn),簡單認(rèn)為“假結(jié)婚、假離婚”不過是借用下自己的名義,房款也不是自己出,甚至自己還能從中拿點(diǎn)好處費(fèi)。實(shí)際上則不然,“假結(jié)婚”可能會被占用首套房資格(與二套房相比,首套房貸款也相對較有優(yōu)惠)。

對此,上海閔行法院法官提醒,“房住不炒”提了好幾年、調(diào)控政策也出了不少,上海樓市新政更是對“假離婚”買房進(jìn)行圍堵。“假結(jié)婚、假離婚”借著“夫妻關(guān)系”的空殼,鉆著制度的空子,愚人者也終將愚己。在法律世界里,并不存在對婚姻真假的評判,法律尊重每個人對是否成立以及是否解除婚姻關(guān)系的選擇。但虛構(gòu)身份關(guān)系,隨之而來的可能是弄假成真、人財(cái)兩空、信用受損等不可控的種種風(fēng)險(xiǎn)?;橐鰶]有真假,真誠對待每一份社會關(guān)系,審慎對待自身的權(quán)利義務(wù),且行且珍惜。

新京報(bào)記者 張建