房齡較新的二手房比較受市場(chǎng)歡迎。資料圖片

今年以來，島城新房市場(chǎng)持續(xù)升溫，樓市走出多年未見的“小陽春”行情。但相比之下，二手房無論是價(jià)格還是成交量都呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的行情，特別是在5月份，第一周島城二手房成交量繼續(xù)下降。

據(jù)青島貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，5月1日-7日，受五一假期影響，島城二手房網(wǎng)簽量為890套，環(huán)比下降35．79％。而在價(jià)格方面，來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份樓市數(shù)據(jù)顯示，青島二手住宅銷售價(jià)環(huán)比下降0．3％，同比下降2．8％。

二手房掛牌量增加

家住浮山后的趙先生，一年前就將自己位于魯信長(zhǎng)春花園小區(qū)一套閑置的房子，放到了中介網(wǎng)站上掛牌出售。“去年年初，周邊同類型的房子大約是290萬元，但我覺得自己的房子樓層好，而且裝修也不錯(cuò)，就標(biāo)了298萬元的掛牌價(jià)。”趙先生告訴記者，當(dāng)時(shí)中介建議他掛290萬元以下，可能更好出手。但他感覺自己不著急用錢，所以沒有降價(jià)。房子掛了一個(gè)月，幾乎無人問津，趙先生無奈作出了讓步。可即使他把價(jià)格放到了290萬元，房子依然難以出手。趙先生說他在賣房過程中，也結(jié)識(shí)了幾位正在賣房的小區(qū)鄰居，他們?cè)庥龅囊彩峭瑯拥膯栴}——市場(chǎng)價(jià)290萬元的房子除非讓到285萬元甚至更低，否則根本無法出手。

“二手房賣不動(dòng)。”這樣的觀點(diǎn)同樣得到了很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的認(rèn)可。青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)告訴記者，他們位于浮山后的門店維護(hù)的掛牌二手房數(shù)量在年初還是100套左右，眼下最新的數(shù)字已經(jīng)上漲到了140套，很多房子如果業(yè)主不主動(dòng)下調(diào)價(jià)格，可能兩年都無法出手。而就全市范圍來看，青島二手房市場(chǎng)上，每月新增掛牌量都是以1．5萬套的數(shù)量在增加。貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，4月份青島二手房掛牌量新增14767套，而這已經(jīng)連續(xù)第三個(gè)月維持在1．5萬套左右。

觀望情緒依然存在

二手房為啥不好出手？關(guān)于這一問題，還是需要從買賣雙方尋找答案。先說買方，高漲的觀望情緒，一直困擾著二手房市場(chǎng)。“很多人覺得去年已經(jīng)是市場(chǎng)低點(diǎn)，但今年突然發(fā)現(xiàn)，價(jià)格還在跌。”趙加強(qiáng)告訴記者，二手房的購(gòu)買群體主要是剛需客戶，這部分購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格非常敏感，價(jià)格持續(xù)下跌，他們往往會(huì)以“再等等”的態(tài)度作為回復(fù)。“除非著急用房，否則很難在這樣的行情下讓剛需購(gòu)房者迅速出手。”

而從賣方來看，選擇賣房的群體大多屬于改善型購(gòu)房群體，也就是需要賣掉舊房買新房。一邊是訂房協(xié)議已經(jīng)簽好，就等著把舊房子賣掉交首付款，另一邊舊房遲遲又賣不掉。“我們掛牌的二手房大約有60％以上都是賣舊買新，這部分群體為了讓房子快速出手，往往會(huì)采取降價(jià)，房?jī)r(jià)會(huì)比正常的市場(chǎng)價(jià)低5萬元左右。”趙加強(qiáng)介紹，如此一來非但沒讓購(gòu)買二手房的客戶采取行動(dòng)，反而加重了他們的觀望情緒。來自趙加強(qiáng)提供的數(shù)據(jù)顯示，他們門店5月份二手房均價(jià)下跌達(dá)到3％?？梢哉f價(jià)格的持續(xù)下跌正在成為阻礙二手房成交量一個(gè)重要的因素。

房住不炒正在發(fā)力

從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，觀望情緒加重后，市場(chǎng)成交難度加大，從而導(dǎo)致了價(jià)格下跌。但從宏觀政策來說，二手房量?jī)r(jià)齊跌的重要原因還是政策層面“房住不炒”的理念，讓市場(chǎng)逐漸回歸理性。

“房住不炒最主要的作用就是讓房子恢復(fù)了居住的基本屬性。”趙加強(qiáng)告訴記者，二手房市場(chǎng)掛牌數(shù)量持續(xù)增加，其中重要原因是房子的投資屬性正在轉(zhuǎn)弱。“假設(shè)浮山后小區(qū)一套70平方米的房子，總價(jià)在200萬元左右，一年租金收益大約在3萬元，而如果出售之后將200萬元用于理財(cái)，收益大約5萬元左右。”鑒于二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，算完這樣一筆經(jīng)濟(jì)賬后，很多之前有多余房產(chǎn)的房主開始考慮將手里的房子變現(xiàn)。

當(dāng)然，房住不炒也讓很多人更加關(guān)心房子的居住屬性，設(shè)施更新、配套更全的新房，往往成為大家購(gòu)買的首選，由此也導(dǎo)致了房子越舊越難出手。一份來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，房齡在6—10年的二手房成交量最高，約占總成交量的35％，而房齡如果超過20年，成交量只占二手房成交總量的16％。

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買二手房啥時(shí)候最劃算

“從價(jià)格和成交量來看，二三四這幾個(gè)月買二手房往往是價(jià)格較高點(diǎn)。”趙加強(qiáng)告訴記者，因?yàn)楹芏喽址坑袑W(xué)區(qū)的屬性，所以這也成為很多人選擇二手房最重要的原因。但若想趕在入學(xué)前完成各種手續(xù)，就必須四月份之前完成過戶，由此直接導(dǎo)致了二三四月成為二手房成交高峰期。一旦到了5月份，價(jià)格和成交量都有明顯的下降，以他們門店為例，這個(gè)月比4月份成交量下跌超過30％。這對(duì)買房者來說，可是個(gè)重大利好。

閑置二手房該如何處置

房住不炒的理念正在深入人心，如果手里有閑置的房產(chǎn)該如何處理？專家建議，從目前二手房市場(chǎng)走勢(shì)來看，拋開學(xué)區(qū)等因素，房齡越長(zhǎng)，保值效果越差，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)持續(xù)下跌的局面。如果房齡超過20年，近期沒有拆遷的可能性，建議還是選擇盡快出手，或者置換成房齡相對(duì)較短的房子。

觀海新聞／青島早報(bào)記者劉鵬