住別墅是很多人對(duì)于居住的夢(mèng)想，相比公寓，別墅不僅僅是面積大，獨(dú)門(mén)獨(dú)院的別墅有著更好的私密性和空間利用率，居住體驗(yàn)當(dāng)然更好。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和個(gè)人財(cái)富的增長(zhǎng)，城市人地矛盾日益突出。限制別墅類(lèi)產(chǎn)品，成為國(guó)家提高土地利用率的手段之一。5月25日，青島市自然資源和規(guī)劃局起草了 《關(guān)于規(guī)范低多層建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》，擬對(duì)變相建設(shè)別墅亂象進(jìn)行遏制，建立規(guī)劃編制、土地供應(yīng)、規(guī)劃審批和不動(dòng)產(chǎn)登記管理長(zhǎng)效機(jī)制，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)公平和可持續(xù)發(fā)展。法規(guī)進(jìn)一步限制別墅產(chǎn)品，特別是一些打擦邊球的別墅項(xiàng)目。
青島版“限墅令”擬出臺(tái)
對(duì)于別墅的種種開(kāi)發(fā)限制，最早可以追溯到從上世紀(jì)90年代。1994年，為提高土地利用率，國(guó)家出臺(tái)規(guī)定，限制別墅用地；接下來(lái)自2003年起，幾乎每隔一年都對(duì)別墅項(xiàng)目供地進(jìn)行限制，尤其是2016年，國(guó)土資源部出臺(tái)最嚴(yán)“禁墅令”，限墅層層升級(jí)，樓市調(diào)控日趨嚴(yán)謹(jǐn)。 2019年，住建部發(fā)布特急通知暫停辦理別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，對(duì)已建、在建、在批、特批的別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理，直接從土地源頭上加強(qiáng)和收緊了別墅土地供應(yīng)。
而此次 《關(guān)于規(guī)范低多層建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》中明確表示，住宅用地供應(yīng)，應(yīng)當(dāng)在土地招拍掛出讓公告以及出讓合同、劃撥決定書(shū)中明確不得建設(shè)別墅類(lèi)建筑；非住宅用地供應(yīng)，應(yīng)當(dāng)在土地招拍掛出讓公告以及出讓合同、劃撥決定書(shū)中明確，嚴(yán)禁通過(guò)分割不動(dòng)產(chǎn)形式，將商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、辦公、工業(yè)等項(xiàng)目變相改為別墅類(lèi)項(xiàng)目。
另外，單戶戶型不得同時(shí)具備首層空間和頂層空間。除公益性配套公建可獨(dú)立布置以外，嚴(yán)禁設(shè)計(jì)別墅類(lèi)建筑。商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、辦公、工業(yè)等非居住用地項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照土地供應(yīng)和規(guī)劃條件確定的用途進(jìn)行規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)，并符合相應(yīng)的設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)禁按住宅平面或功能變相設(shè)計(jì)成低多層獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排等別墅形態(tài)建筑。事實(shí)上，自2003年開(kāi)始，全國(guó)“限墅令”便已實(shí)施。而在2019年，“限墅令”再次升級(jí)，目前島城的別墅數(shù)量已在逐年減少。隨著此次青島版限墅令的公布，獨(dú)門(mén)獨(dú)院的別墅產(chǎn)品未來(lái)將越來(lái)越難得，最重要的是過(guò)去很多項(xiàng)目會(huì)用“擦邊球”的方式來(lái)規(guī)避限墅令，如今青島版限墅令也將在此設(shè)置更多限制。
疊拼產(chǎn)品或成最好選擇
在安居客新房搜索，輸入別墅關(guān)鍵字，你會(huì)發(fā)現(xiàn)青島目前依然有幾十個(gè)別墅項(xiàng)目。然而，仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn)，所謂的別墅多是“疊墅”，也就是所謂的疊拼項(xiàng)目。這是國(guó)家限墅令發(fā)布之后，很多開(kāi)發(fā)商在別墅和公寓之間找到的解決方案。從字面上看，所謂“疊拼”“疊墅”就是“疊加別墅”的意思。在外形看來(lái)，別墅疊拼就類(lèi)似于把兩幢獨(dú)立別墅疊加在一起，但它又不是簡(jiǎn)單的疊拼建筑，其內(nèi)部空間具有獨(dú)幢別墅的一切元素，是有天、有地、有花園的私密生活空間。一般來(lái)說(shuō)，主要分為上疊和下疊兩種類(lèi)型，上疊通常都有露臺(tái)及閣樓，采光性能佳；下疊會(huì)配置地下車(chē)庫(kù)、花園庭院。有些疊墅也分為上疊、中疊和下疊三層，這類(lèi)疊墅價(jià)格稍低一些。
疊墅的產(chǎn)品面積，大多控制在150平方米以內(nèi)，甚至出現(xiàn)了一些130平方米以下的迷你墅。而從價(jià)格上看，疊墅產(chǎn)品按照地段、面積，價(jià)格一般從兩百多萬(wàn)至五六百萬(wàn)元不等。“實(shí)際上疊拼產(chǎn)品重要的目標(biāo)群體是‘剛改’群體，并非高端群體。”有銷(xiāo)售人員告訴記者，當(dāng)前不少中產(chǎn)家庭在換房的時(shí)候不愿意再住在高層或者多層里，而愿意置換一套空間更大甚至有院子的房子，疊拼產(chǎn)品無(wú)疑是頗具性價(jià)比的產(chǎn)品。一些近郊板塊的疊拼產(chǎn)品和傳統(tǒng)主城區(qū)的高層產(chǎn)品價(jià)格相差無(wú)幾，這就導(dǎo)致部分購(gòu)房者放棄主城區(qū)高層而選擇近郊疊拼。
相比平層，疊墅產(chǎn)品，特別是上下疊的露臺(tái)、花園、地下室等拓展空間是重要的賣(mài)點(diǎn)所在，更加豐富的空間形態(tài)在豐富住宅功能、實(shí)現(xiàn)分層而居的同時(shí)，也為家庭生活增添了更多樂(lè)趣。低密、采光好、得房率高、空間富有層次感且自成天地，是疊墅產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)所在。
觀海新聞／青島早報(bào)記者 劉鵬
