6月3日，恰逢端午假期第一天，青島的樓市卻是“驚喜”不斷。最早是西海岸在凌晨發(fā)布解除限購的通知，緊接著城陽區(qū)跟進。到了晚上，市住建局發(fā)文，又給有住房改善需求的市民送上了一份“大禮”——中心城區(qū)居民可享受“賣一買一”。這是自2017年青島樓市限購之后的首次松動，這不禁讓很多人聯(lián)想起2014年青島那次解除限購，樓市隨即應(yīng)聲上漲。如今，樓市再次出現(xiàn)政策“松綁”，這次解除限購和當(dāng)年有哪些區(qū)別？青島樓市還會再現(xiàn)當(dāng)年快速拉升的局面嗎？限購解除會不會傳導(dǎo)影響二手房的價格？帶著這些問題，記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士，請他們幫忙尋找答案。
1問：這次政策和以往有啥不同？
“和當(dāng)年‘大水漫灌’式的全方位解除限購不同，目前的樓市新政依然是在堅持‘精準(zhǔn)調(diào)控’的策略。”鏈家遠洋風(fēng)景店商圈經(jīng)理孫鵬表示，新政避免了一刀切，可以在很大程度上避免過快上漲的出現(xiàn)。
按照孫鵬的解讀，新政主要還是集中在三個方面，首先是調(diào)整了住房限購區(qū)域范圍，將黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購區(qū)域。也就意味著這些區(qū)域?qū)⒉辉偈?017年公布的限購政策約束。其次是優(yōu)化非本市戶籍居民家庭購房條件，非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)仍限購1套住房，但將購房條件由非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)無住房，且能夠提供從購房申請之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，調(diào)整為非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)無住房，且能提供在本市繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，可以說針對購房資質(zhì)的要求進一步降低。第三條，也是最重要的是在中心城區(qū)范圍內(nèi)，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內(nèi)再購買1套住房。從以上條件不難看出，限購的規(guī)定在主城區(qū)依然有效，但針對有改善需求的市民來說也可以做出適當(dāng)?shù)淖兺?。這樣做不僅可以避免全面放開帶來的上漲壓力，也能滿足居民改善住房條件的需求，同時也能加強整個地產(chǎn)市場的流動性。
2問：“松綁”后房價會大漲嗎？
從去年開始樓市不景氣，周邊市場的確承擔(dān)了更大的壓力。根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，西海岸新區(qū)的商品住宅去化周期為25個月，明顯高于全市整體去化周期。城陽和高新區(qū)的商品住宅去化周期分別是21個月和20個月，遠超住建部劃定的12個月安全警戒線。無論西海岸還是城陽，都面臨這巨大的庫存壓力，在上半年，不可避免地出現(xiàn)了以價換量的局面。而主城區(qū)去化周期在14—15個月之間，相對健康，且市內(nèi)四區(qū)門檻相對較高，若主城完全放開限購，或?qū)谝欢ǔ潭壬弦l(fā)購房潮、帶動房價的走高，對整體市場影響較大。
來自青島銳理的相關(guān)專家分析，在“房住不炒”的大方針下，“因城施策”是國內(nèi)樓市的特色和調(diào)控主基調(diào)，青島此次頒布的新政，也是根據(jù)每個區(qū)市的情況，制定符合當(dāng)?shù)貙嶋H的舉措，“因區(qū)施策”“因需施策”的精準(zhǔn)放松是非常明智的做法。“部分區(qū)市放開限購，更有利于中心城區(qū)需求外溢，緩解中心城區(qū)房價上漲壓力，同時緩解非限購區(qū)域房價下行壓力，保持和促進全市房價總體穩(wěn)定。”可以說，部分區(qū)域解除限購，可以將主城區(qū)的熱點“分流”至周邊區(qū)域，維護青島房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)平衡健康發(fā)展，滿足剛需和改善購房者的住房需求。
3問：“賣一買一”二手房受影響嗎？
根據(jù)新政內(nèi)容，中心城區(qū)范圍內(nèi)，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內(nèi)再購買1套住房，也就是大家所謂的“賣一買一”。這條新規(guī)其用意是方便改善型購房者，但市場上也有人擔(dān)心，眾多改善型購房者會集中出手，市場上的二手房源會急劇增加，從而造成二手房不好出手的局面。“掛牌量的確多了，但價格變動不大。”孫鵬告訴記者，從專業(yè)角度來講，新政會釋放流動性，賣的人多了，買的人也會增加。配合前幾天公布的公積金新政，買二手房的門檻降低，也會刺激更多的剛需客戶。
而來自青島銳理的專家則告訴記者，賣一買一的政策會激活部分改善型客戶。現(xiàn)在主城區(qū)很多二孩、三孩家庭有著非常強烈的改善需求。“主城區(qū)賣一買一”的政策，將使得他們的改善需求得以釋放。滿足合理的“以小換大”“賣舊買新”等改善性住房需求的同時，可以引導(dǎo)釋放二手房源，增加市場供給，剛性和改善性需求購房有了更多的選擇余地，成交概率增加，市場活力將進一步增強。
觀海新聞／青島早報記者 劉鵬
