最近，房貸利率一降再降，最新一期5年期以上LPR下調(diào)至4．45％，購(gòu)買(mǎi)首套房的個(gè)人可享受到最低4．25％的房貸利率，存量房貸的個(gè)人月供也將有所減少。關(guān)于要不要提前還房貸的討論聲也越來(lái)越大。
影響因素：投資回報(bào)率
出現(xiàn)這一情況的一個(gè)重要原因是當(dāng)下銀行理財(cái)、基金等投資收益不再保本保息，收益波動(dòng)不定，從而讓人在當(dāng)下的房貸利率與理財(cái)收益之間權(quán)衡。在權(quán)衡過(guò)后，不少年輕人選擇提前還款。市民周先生和記者算了這樣一筆賬，他2017年買(mǎi)的房子，貸款近90萬(wàn)元，貸款時(shí)間30年，還款方式是等額本金，到期后，自己要還給銀行170萬(wàn)元，其中利息有80萬(wàn)元。剛開(kāi)始每月還6000元左右，其中包含本金2300元，到2022年，每個(gè)月還5400元。如果提前還30萬(wàn)元，就能省近30萬(wàn)元的利息，將貸款年限縮短了10年，現(xiàn)在每個(gè)月的月供降到了4000元。“如果拿這30萬(wàn)元去投資，按現(xiàn)在這個(gè)行情，大概率是要賠的。”周先生說(shuō)。
在辦理貸款時(shí)，影響最終還款額的一個(gè)重要因素是“還款法”，主要有兩種，等額本息和等額本金。等額本息法最重要的一個(gè)特點(diǎn)是每月的還款額相同，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。等額本金法則是每個(gè)月的還款額不同，呈現(xiàn)每月遞減的狀態(tài)，它是將貸款本金按還款總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣形成月還款額。
就貸款100萬(wàn)元，期限30年，按照當(dāng)下最低首套房貸利率4．25％計(jì)算，等額本息累計(jì)還款總額約177萬(wàn)元；等額本金累計(jì)還款總額約164萬(wàn)元?？傔€款額差13萬(wàn)元。
業(yè)內(nèi)分析：并不適合所有人
要提前還款嗎？提前還款合適嗎？這是目前大部分有存量房貸的個(gè)人關(guān)心的問(wèn)題。卓易數(shù)據(jù)分析師王玟琳在接受采訪時(shí)表示，有以下幾種情況不建議提前還款，第一種是房貸低于基準(zhǔn)利率的，尤其是2009年、2015年買(mǎi)房享受巨大利率折扣的個(gè)人，沒(méi)必要提前還貸。第二種，如果是等額本息的還款方式，還款時(shí)間已經(jīng)超過(guò)三分之一，此前大部分還的是利息，不建議提前還款。還有一種是申請(qǐng)貸款時(shí)因特殊原因例如開(kāi)發(fā)商拒絕使用公積金貸款，從而使用純商業(yè)貸款的個(gè)人也可以再等等，因近日青島公積金管理中心表示，正在研究出臺(tái)針對(duì)這一部分人“商貸轉(zhuǎn)公積金”的政策，公積金利率只有3．25％。
而像購(gòu)房時(shí)房貸利率5％以上甚至高達(dá)6％，且手中有多余資金的個(gè)人，可提前還款。王玟琳介紹，此前理財(cái)?shù)氖找婢C合達(dá)7％－8％，不僅能打平房貸利息支出還有可觀的收益；但目前理財(cái)收益普遍下降，銀行理財(cái)一般3％－4％，如果沒(méi)有更好的投資生息渠道，可還貸減少負(fù)債。
對(duì)有能力全額付清貸款的個(gè)人，王玟琳建議要綜合評(píng)估再做決定，不能忽視的一個(gè)變量是房貸屬于個(gè)人所得稅附加扣除項(xiàng)，每個(gè)家庭每月最高可抵個(gè)稅1000元。業(yè)內(nèi)人士表示，如果現(xiàn)在選擇了提前全部還清貸款，等于沒(méi)有了這項(xiàng)金融業(yè)務(wù)，后面還有20來(lái)年的調(diào)整期，銀行的利率和房貸利率都未可知，既要考慮未來(lái)的通貨膨脹，也要考慮可能的滯脹或衰退。要不要提前還房貸，需要根據(jù)個(gè)人資產(chǎn)配置、月供承受能力等實(shí)際情況進(jìn)行合理規(guī)劃。
觀念轉(zhuǎn)變：投資不如還房貸
“時(shí)間倒回三年前，你問(wèn)我要不要提前還房貸，我肯定說(shuō)不會(huì)，但現(xiàn)在我也開(kāi)始動(dòng)搖了。”陳先生說(shuō)道。過(guò)去多年來(lái)，貸最高的房貸，還最長(zhǎng)的時(shí)間，絕不提前還房貸，是買(mǎi)房這件事上很多人的共識(shí)，如今這種共識(shí)正在“瓦解”。
公式在采訪中表示，社會(huì)融資中有一項(xiàng)就是居民貸款，近年來(lái)，居民貸款意愿下降和提前還貸的邏輯是一致的。
過(guò)去十幾年來(lái)，居民愿意貸款買(mǎi)房，并且不提前還貸，原因是通貨膨脹率相對(duì)較高，整個(gè)社會(huì)投資又比較熱，居民更愿意拿錢(qián)去做多元投資。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了一個(gè)快速上升的周期，投資回報(bào)率非常高，居民不斷貸款買(mǎi)房，看重的是房產(chǎn)未來(lái)的升值空間，這個(gè)投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于房貸的利率。
但目前正處在一個(gè)變化的階段，近五年來(lái)，房住不炒的政策執(zhí)行得越來(lái)越嚴(yán)格，提高貸款門(mén)檻、限購(gòu)、限貸等政策，不少房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)的模式受到了壓力，房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)的預(yù)期已經(jīng)收縮，加上疫情反復(fù)，影響到了很多企業(yè)以及個(gè)人的收入。另一方面，整個(gè)社會(huì)的投資回報(bào)收益也存在泡沫，居民拿出錢(qián)投資股票基金理財(cái)，回報(bào)率已經(jīng)不可能再像過(guò)去期待的那么高了，所以很多人覺(jué)得不如提前還貸。徐晶
