“需要貸款嗎？低息的那種，年利率只有3個點(diǎn)。”“我們做可以‘轉(zhuǎn)貸降息’，以170萬房貸為例，轉(zhuǎn)貸后每月最多可少還四千”……近日，多位青島市民向記者反映，他們頻繁接到貸款中介或自稱銀行客服人員打來的電話，大致內(nèi)容多是宣稱可以辦理低息貸款，甚至有機(jī)構(gòu)表示可以通過代辦“以貸換貸”實(shí)現(xiàn)大額減息。很多市民雖然對此抱有懷疑，卻也真真動了心。跟著中介到銀行走走程序就能輕松省下數(shù)十萬利息？“以貸換貸”合法嗎？轉(zhuǎn)貸后會面臨怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？記者近日對此展開了深入調(diào)查。

市民反映＞＞ 貸款推銷信息頻擾民 “以貸換貸”誘惑大

“請收下我行為您準(zhǔn)備的34．5萬元額度的申請機(jī)會”“您可申請56．2萬元儲備資金”……很多人的手機(jī)里經(jīng)常會收到類似貸款短信，除接到短信，還有不少市民頻繁遭到貸款推銷電話轟炸，已經(jīng)不勝其擾。

“每天都能接到兩三個，對方不斷切換來電號碼，讓人難以辨識。”5月13日，嶗山區(qū)王先生向記者反映，前幾日他收到一則掛名銀行發(fā)送的“備用金”授信短信，說是利息很低，由于好奇便進(jìn)行了回復(fù)，很快就接到了自稱貸款經(jīng)理的來電。讓王先生困擾的是，此后不管工作還是休息時間，他都被頻繁“騷擾”，無奈只能將其這些來電統(tǒng)統(tǒng)拉黑。

記者廣泛采訪后了解到，在近期的貸款推銷電話中，“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”是主要的推銷話術(shù)。多位市民反映，他們都曾有這樣的經(jīng)歷：“您要不要辦理貸款？”“您這邊是否有資金周轉(zhuǎn)的需求？”當(dāng)類似問詢被拒絕，對方會拋出一記重磅誘惑：“我們可以代辦‘轉(zhuǎn)貸降息’，房貸利率5個點(diǎn)，通過我們代辦可以降到3個點(diǎn)，如果您有上百萬貸款，可以省下數(shù)十萬利息，并保證每單貸款都是由正軌銀行放款。”

這類說辭看似夸大其詞，卻讓很多人動了心。還唄、分期貸、360借、好分期、洋錢罐借款……市南區(qū)黃女士向記者展示她手機(jī)短信里各個平臺發(fā)送的貸款推銷信息，表示自己早已對此“免疫”，但唯獨(dú)對一家中介機(jī)構(gòu)推銷的“轉(zhuǎn)貸降息”提起了興趣。

“如果‘以貸還貸’真的可以大額減息，我真想試一試。”黃女士說，她和父母名下有兩套房產(chǎn)，都是以她的名義貸款購買，大約有200萬元，貸了30年，才還了不到5年，每個月房貸壓力很大，一家人省吃儉用，有時候還拆東墻補(bǔ)西墻，通過一些網(wǎng)上平臺進(jìn)行小額貸款周轉(zhuǎn)一下。“我也擔(dān)心是詐騙，經(jīng)過詳細(xì)問詢，中介機(jī)構(gòu)的王先生明確表示，貸款是由五大行放款，他們公司在全國多地都有實(shí)體店，青島店面就在閩江路上，還給我發(fā)來了公司地址，讓過去面談。”

中介回應(yīng)＞＞ 轉(zhuǎn)貸過程都在銀行辦理 低息貸款不止于還房貸

“轉(zhuǎn)貸降息”確有其事？動輒數(shù)十萬的巨額降息誘惑下，是否隱藏著巨大的陷阱？帶著諸多疑問，5月14日，記者用黃女士提供的電話號碼，以借貸市民的身份致電自稱金融中介的王先生。

記者詢問：“到底什么是‘轉(zhuǎn)貸降息’？貴公司是什么機(jī)構(gòu)？”

“轉(zhuǎn)貸降息就是我們帶你從銀行再貸一筆款，你可以把高利息的房貸全還上，然后每個月只需要還這個低利息的貸款。我們在包括青島在內(nèi)的全國多地都開有分店，是正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)。”中介王先生解釋道。

記者問：“和現(xiàn)行房貸利率相比，所謂‘低利息’到底有多低？”

王先生表示：“買房時，銀行客服不會告訴你可以做到3厘甚至2．8厘的利息，這些都不會明著說。即便銀行有人，也做不到。但是我們跟銀行有合作，就可以貸到低利息的貸款。”

“整個貸款過程有無風(fēng)險(xiǎn)？”記者追問。

“轉(zhuǎn)貸過程中的所有資料都在銀行簽訂，所有銀行都可以辦理，最好是五大行，這樣借款人也可以更放心。”王先生如此回復(fù)。

“如果一個月還款金額是1萬元，轉(zhuǎn)貸降息后，一個月只需要還8000元或者7000元左右，甚至更低。”幾番詢問過后，王先生給記者算了一筆賬，“200萬元貸款算下來肯定能省幾十萬，我們會聯(lián)合銀行根據(jù)客戶資質(zhì)情況進(jìn)行放款，這個錢不用的話，一分錢的利息都不會有。還上房貸之后，才會產(chǎn)生利息，而且是低利息。”

這項(xiàng)低息貸款是否屬于經(jīng)營貸？對房屋是否有影響？除還房貸外，這筆貸款可用作其他用途嗎？面對記者的不斷追問，王先生對他們辦理的貸款是否屬于經(jīng)營貸沒有給出正面答復(fù)，但表示，低息貸款和房貸都是把房子抵押給銀行，并補(bǔ)充道，放款后，可以全款還房貸，也可以部分用來經(jīng)營或裝修等，“除股票、證券等投資行為外，只要不作違法的事，正常的資金流向皆可用。”

當(dāng)記者問及貸款年限及中介服務(wù)費(fèi)多少時，王先生表示，這項(xiàng)貸款不屬于買房貸款，隨借隨還，可以貸1年、3年、5年。

“是不是不能做類似房貸的長期貸款？”對此問題，王先生沒有直接否定，而是表示要看個人資質(zhì)審核結(jié)果，“我們會向銀行放款經(jīng)理提報(bào)用戶信息，放款經(jīng)理給出大體額度及貸款年限。”

“手續(xù)費(fèi)是放款后一次性交齊，不放款，不收費(fèi)。”王先生對手續(xù)費(fèi)具體額度沒有給出明確答復(fù)，只表示中介費(fèi)很低，且強(qiáng)調(diào)沒有“砍頭息”。“假如把手續(xù)費(fèi)放到利息里核算，就等同于每個月多還十塊錢吧。”王先生說。

“很多人到我們這邊做房屋抵押，個人到銀行做轉(zhuǎn)貸，肯定辦不了這么低的利息。”最后，王先生在詳細(xì)問詢了記者的每月入卡工資、公積金等數(shù)額，以及工作年限、是否有網(wǎng)貸、信用卡等信息后，邀記者到其實(shí)體店面談，并強(qiáng)調(diào)一定帶齊身份證件、放款銀行的銀行卡以及近期的征信報(bào)告等相關(guān)材料，“我們還會根據(jù)您的個人資質(zhì)，推薦幾個相關(guān)方案，先息后本、等額本金、等額本息……需要您自行選擇。”

銀行說法＞＞ 經(jīng)營貸投放力度加大 中介窺視到套利空間

“對比一下利率，你就知道轉(zhuǎn)貸有多劃算”“只要條件符合就可以考慮換貸”。記者留意到，不少線上平臺也成了“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”業(yè)務(wù)的推銷地。有中介機(jī)構(gòu)還在網(wǎng)絡(luò)平臺上曬出了房貸與經(jīng)營貸的數(shù)據(jù)對比：以貸款金額100萬元、等額本息還款方式為例，購房按揭貸款期限30年，年利率5．65％，月還款額約5772元，總支付利息約107．8萬元，總還款額度約207．8萬元；通過置換經(jīng)營貸后，還款期限變?yōu)?0年，年利率為3．8％，月還款約5954元，總支付利息約42．9萬元，總還款額約142．9萬元?？梢姡瑑煞N借貸方式的還款差額為64．9萬元。

5月16日，記者在工商銀行南京路支行采訪獲悉，該行房屋抵押綜合消費(fèi)貸款的貸款期限最長不超過10年，且不得超過抵押房產(chǎn)剩余的土地使用年限，貸款期限與貸款人的年齡之和不得超過60年，利率不得低于相應(yīng)期限的LPR利率。2022年4月20日公布的LPR5年期以上貸款利率是4．6，工商銀行目前的房屋抵押綜合消費(fèi)貸款利率不會低于4．6。

從工作人員的答復(fù)不難看出，要做到3個點(diǎn)以下的利率，單純房屋抵押綜合消費(fèi)貸款無法實(shí)現(xiàn)。“經(jīng)營貸款的用途僅限于合法經(jīng)營，不能用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，也不能流向證券、期貨市場。經(jīng)營貸款年限一般最長不超過5年，用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的，最長時限可以達(dá)到10年。”工行工作人員一再強(qiáng)調(diào)，在確認(rèn)中介身份前，不要泄露個人真實(shí)信息。

“貸款中介的話術(shù)不可輕信。”16日，建設(shè)銀行南京路支行貸款部工作人員告訴記者，“中介所說的‘轉(zhuǎn)貸降息’，其實(shí)就是將年利率相對較低的房屋抵押經(jīng)營貸，與房屋抵押貸款進(jìn)行的置換。”該工作人員強(qiáng)調(diào)，建行沒有推出相關(guān)業(yè)務(wù)。如果想要辦理，可以向銀行出具相關(guān)材料，通過審核經(jīng)營資質(zhì)，符合即放款。“建行普惠金融經(jīng)營貸的利率在3．7～3．85之間，一般為一年期，最長三年，要有納稅、有流水、有抵押。到期還款后可繼續(xù)提交貸款申請，銀行會重新對經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行審核決定是否放款。”

記者采訪了解到，經(jīng)營貸已存在多年，是銀行針對中小企業(yè)主或者個體工商戶推出的融資產(chǎn)品。借款人多是以盤活個體企業(yè)資金為目的，通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式，向銀行借款。“當(dāng)前，由于政策利好，利率下調(diào)，銀行經(jīng)營貸投放力度加大，中介機(jī)構(gòu)窺視到了其中的套利空間，開始再度活躍起來。”

建行工作人員及中介王先生都提到，辦理經(jīng)營貸或者轉(zhuǎn)貸都需要對房屋進(jìn)行抵押，那未還清貸款的房屋是否可進(jìn)行二次抵押呢？建行工作人員表示，辦理經(jīng)營貸時，如不能提前還清房款，銀行可對部分經(jīng)過審核的房產(chǎn)進(jìn)行“二押”，但各行對房產(chǎn)“二押”的要求相對嚴(yán)格且各不相同。以建行為例，前期在建行貸款買房是“二押”的先決條件，此外，還要看區(qū)域，城陽、膠州等區(qū)市的房產(chǎn)就很難做“二押”，市南區(qū)房產(chǎn)也要滿足2000年以后配建，且面積在80平方米以上等諸多條件，符合所有條件，銀行才會對房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估。

律師解讀＞＞ 業(yè)主“變身”經(jīng)營者 恐涉嫌騙貸被起訴

和房屋抵押貸款相同的是，經(jīng)營貸也需要通過抵押方式從銀行借款，但不同的是，經(jīng)營貸還需要將資金用于生產(chǎn)經(jīng)營，并要求申請人需要符合相應(yīng)的經(jīng)營資質(zhì)審核條件。那么，貸款中介如何“包裝”，才讓普通貸款人符合“經(jīng)營”條件的呢？

山東國曜琴島（青島）律師事務(wù)所權(quán)益合伙人王維湘律師剛剛接手了一個通過經(jīng)營貸“以貸養(yǎng)貸”的類似案例。他告訴記者：“中介對貸款人經(jīng)營資質(zhì)的‘包裝’已經(jīng)形成了一套常規(guī)流程：名下有正常經(jīng)營公司的貸款人，貸款中介將根據(jù)公司的經(jīng)營資質(zhì)以及貸款人財(cái)務(wù)狀況制定經(jīng)營貸置換計(jì)劃；如果貸款人名下沒有經(jīng)營的公司，貸款中介會為貸款人辦理股東過戶，還要為其偽造經(jīng)營流水，讓貸款人‘搖身一變’為一家公司的經(jīng)營者，然后提交經(jīng)營貸審核資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)換貸。”

如何規(guī)避經(jīng)營貸置換房貸可能被銀行查出的風(fēng)險(xiǎn)？有中介曾向王律師告知，只要資金不直接流入房地產(chǎn)市場就可以，具體操作可以用取現(xiàn)、走對公賬戶解決。

“我也曾多次接到自稱中介甚至銀行客服打來的轉(zhuǎn)貸推銷電話。”王律師告訴記者，對方聲稱辦理三年期經(jīng)營貸利率只有3．85，和5個點(diǎn)以上的房貸利率相比，這個價(jià)碼確實(shí)很誘人，但其實(shí)并不符合自住型房主。

“因?yàn)楦揪褪〔涣硕嗌馘X。”王律師又給記者算了筆賬，“3．8個點(diǎn)的經(jīng)營貸核算，和房貸之間只有1．5個點(diǎn)左右的利差，貸200萬元，1年約省3萬元，3年約省9萬元。非自住型房主，也就是炒房人，買房時可能用的是8個點(diǎn)到10個點(diǎn)的高利貸，這個利差就相對較大，100萬元貸款，1年就有6萬元的差額，貸200萬元，一年差額就是12萬元，3年經(jīng)營貸下來，可以省下36萬元，這個數(shù)字才算可觀。”

不僅如此，貸款人辦理轉(zhuǎn)貸降息還會面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。

以工行、建行的相關(guān)政策為例，通過經(jīng)營貸置換房貸只是節(jié)省了部分利息負(fù)擔(dān)，房貸轉(zhuǎn)貸后還款期限會縮短，房貸最長貸款期限有30年，而其他類型的貸款，比如經(jīng)營性貸款最長是10年，對于借款人而言，轉(zhuǎn)貸后利息雖然降低，但貸款期限變短，可能導(dǎo)致每月月供變高，借款人的還款壓力變大，個人的生活質(zhì)量和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都會隨之下降，逾期還貸的風(fēng)險(xiǎn)也會隨之增大。

其次，貸款人還需警惕其中的法律風(fēng)險(xiǎn)。工行工作人員告訴記者，辦理經(jīng)營貸款，銀行會在貸款合同中約定貸款用途，并會不定期要求借款人提供相關(guān)憑證來核實(shí)資金用途。如果經(jīng)營貸被發(fā)現(xiàn)流入樓市，銀行會要求貸款人立即歸還資金，并追究法律責(zé)任，個人征信也會受到影響。若無法及時還貸，被抵押的房產(chǎn)會被銀行通過司法程序處置，銀行面臨重大損失時，貸款人還可能被以涉嫌騙取貸款罪起訴。“如果是通過向銀行提交假材料辦理的貸款，屬于騙取貸款，已經(jīng)構(gòu)成了刑事犯罪。”王律師強(qiáng)調(diào)。

據(jù)了解，在實(shí)際轉(zhuǎn)貸過程中，除手續(xù)費(fèi)外，個人還需向貸款中介支付其他的高額服務(wù)費(fèi)。例如，房產(chǎn)不能進(jìn)行“二押”，辦理經(jīng)營貸就需先將房產(chǎn)貸款還清，在沒有充足的資金還款時，如中介王先生對記者所言，貸款中介會為貸款人提供過橋資金還清房款。記者查閱投訴案例發(fā)現(xiàn)，很多貸款人反映，這個過橋流程中含有高額利息。若個人名下沒有企業(yè)，貸款中介也會代辦企業(yè)過戶，但此時貸款人需要面臨承接企業(yè)債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

已有住房的房主不得通過轉(zhuǎn)貸進(jìn)行置換，那么經(jīng)營貸可否直接用于購房首付呢？王律師告訴記者，我國早就明文禁止經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場。這種行為在2021年初就被嚴(yán)查，已經(jīng)無法開展。2021年3月，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，明確要求銀行加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查，對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營、納稅情況等各類信息進(jìn)行交叉驗(yàn)證，不得以企業(yè)證明材料代替實(shí)質(zhì)性審核。

案例提醒：貸款“走賬”變服務(wù)費(fèi)想退貸受制高額違約金

記者查閱轉(zhuǎn)貸投訴案例發(fā)現(xiàn)，高額服務(wù)費(fèi)成為借款人的主要控訴點(diǎn)。有媒體報(bào)道，中介整體辦理收取的服務(wù)費(fèi)大概在貸款金額的1．6％～4％，也就是說，若辦理100萬元經(jīng)營貸，需要向貸款中介繳納1．6萬元～4萬元的服務(wù)費(fèi)，這其中還不包括一些隱性費(fèi)用。若購房者的征信、抵押物存在問題，還要再根據(jù)不同情況進(jìn)行收費(fèi)。如貸款未成，所交服務(wù)費(fèi)就有被拒絕退還的可能。

記者在黑貓投訴網(wǎng)上看到，有網(wǎng)友就對中介王先生所在機(jī)構(gòu)發(fā)起投訴。2018年年底，這位網(wǎng)友通過該中介機(jī)構(gòu)辦理了一項(xiàng)貸款，按約定繳納了9800元服務(wù)費(fèi)，中介承諾如果貸款未成將全款退還。結(jié)果貸款遲遲沒能辦下來，網(wǎng)友催辦時，客戶經(jīng)理一直借故拖延。此后，這位網(wǎng)友來到該中介的青島分公司協(xié)商退款事宜，中介答應(yīng)退款，但經(jīng)過多次溝通仍沒有兌現(xiàn)。記者搜索發(fā)現(xiàn)，在投訴平臺上，類似“合同之外附加高額收費(fèi)”“暴力催收”“中介不按約定退費(fèi)”等諸多中介代辦貸款的問題不勝枚舉。

今年3月，市民鐘某找到一家中介機(jī)構(gòu)貸款。鐘某說，當(dāng)時工作人員稱他們是銀行直貸的個貸中心，并非中介機(jī)構(gòu)，也不會收取服務(wù)費(fèi)，“只有8‰的風(fēng)險(xiǎn)金，貸20萬元只要1600元。”

但在放款后，中介卻以申請裝修貸款，銀行需要查裝修流水為由，讓鐘某把其中6萬元轉(zhuǎn)到一家裝修公司“走賬”。事后，當(dāng)鐘某討要“走賬”的錢時，中介卻堅(jiān)稱這是為其提供咨詢服務(wù)而收取的服務(wù)費(fèi)。之后，她曾數(shù)次找到該中介要求退款，對方均不予理睬。有媒體記者采訪發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上鐘某的貸款并不需要“中介”服務(wù)，其自行即可通過銀行APP操作完成，這家中介僅僅是幫她操作了APP而已。事件經(jīng)報(bào)道后，鐘某拿回了錢，而該中介則迅速關(guān)門，不久注銷了公司。

閔某去年投資失敗后急需資金周轉(zhuǎn)，正巧收到一條貸款短信，稱他有30萬元的貸款額度。在回復(fù)貸款信息后不久，一名自稱是某貸款機(jī)構(gòu)的工作人員與他取得了聯(lián)系。跟隨該工作人員，閔某到一家商業(yè)銀行辦理獲得了一筆30萬元貸款。但錢還未捂熱，對方即提出因流程需要“走賬”。之后，閔某將貸款中的64800元分別轉(zhuǎn)給了一個個人賬戶及一家名為“極融平民小超市”的個體商戶。打款后，一張《居間服務(wù)協(xié)議》才放到他面前。

閔某介紹，他看到該協(xié)議上寫有64800元服務(wù)費(fèi)，但當(dāng)時錢已經(jīng)打進(jìn)對方賬戶。記者從閔某辦理貸款的銀行了解到，他的貸款并不需要第三方貸款機(jī)構(gòu)，自己即能辦理。

無獨(dú)有偶，去年9月，劉某也遭遇了與閔某同樣的一幕。面對高額服務(wù)費(fèi)，劉某曾試圖通過溝通讓中介退錢，但對方表示，如果要退，必須把貸款一并退回，而提前退回貸款，要承擔(dān)高額違約金，迫使劉某不得不打消了這個念頭。

在網(wǎng)絡(luò)平臺上，中介貸款投訴案例隨處可見，記者在中國銀保監(jiān)有關(guān)網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，因存在個人經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的違規(guī)事實(shí)，銀行被罰款的事件也時有發(fā)生。近日，一家國有銀行就被罰款30萬元。據(jù)半島新聞此前報(bào)道，河北銀行青島分行也曾因信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，被青島銀保監(jiān)局罰款80萬元。