中房網(wǎng)訊（蘇曉／文）進(jìn)入4月下旬，除部分房企因疫情、審計(jì)等因素仍無(wú)法按時(shí)公布年報(bào)外，大多數(shù)房企的年報(bào)已如期“交卷”。
回顧2021年，房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)了跌宕起伏極不平凡的一年。上半年市場(chǎng)熱情高漲，下半年行業(yè)持續(xù)調(diào)整，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向低迷。同時(shí)，部分房企陷入債務(wù)違約、流動(dòng)性趨緊、交付困難、評(píng)級(jí)下調(diào)等困境。
為促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)與平穩(wěn)健康發(fā)展，去年末至今，行業(yè)利好不斷釋放，政策環(huán)境持續(xù)寬松。不過(guò)，今年房企仍面臨一波償債高峰，在行業(yè)信心與危機(jī)并存的情況下，業(yè)界對(duì)于2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有著不同的期待。
“春江水暖鴨先知”，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從，在今年房企業(yè)績(jī)會(huì)上各家“掌舵人”的發(fā)言中，或許可以尋找到一些答案。
市場(chǎng)信心逐漸修復(fù)
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已成定局，行業(yè)步入調(diào)整期，“陣痛”在所難免。不過(guò)，展望后市，絕大多數(shù)房企仍看好房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)前景。
3月30日，碧桂園舉辦2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，管理層表示，公司認(rèn)為現(xiàn)在政策已經(jīng)觸底，市場(chǎng)信心也在逐漸恢復(fù)之中。
在次日萬(wàn)科舉行的2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮也談到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是萬(wàn)科現(xiàn)在和未來(lái)的主要業(yè)務(wù)，這門(mén)生意仍會(huì)“常做常有”。目前，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的政策措施在不斷出臺(tái)，中央已經(jīng)明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門(mén)和各級(jí)政府也在制定政策穩(wěn)定市場(chǎng)，公司對(duì)政策環(huán)境有信心。
作為行業(yè)頭部企業(yè)，萬(wàn)科和碧桂園對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判，一向有著風(fēng)向標(biāo)的意義。
在綠城中國(guó)執(zhí)行董事李駿看來(lái)，2022年上半年是行業(yè)筑底盤(pán)整，預(yù)計(jì)下半年將逐步復(fù)蘇趨穩(wěn)。
同樣，在旭輝業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝董事長(zhǎng)林中坦言，其仍然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心。“盡管行業(yè)正處在一個(gè)跌宕起伏的階段，很多人對(duì)行業(yè)前景也感到迷茫，但房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)永續(xù)的行業(yè)，是周期性行業(yè)，意味著它一定是有春夏秋冬，相信冬天快結(jié)束了，春天也就不遠(yuǎn)了。”
業(yè)績(jī)目標(biāo)趨于保守
往年，房企非常注重新一年的銷售目標(biāo)，而在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，大多房企表示要注重求“穩(wěn)”，對(duì)于2022年的業(yè)績(jī)目標(biāo)制定趨于保守，其中不乏還有房企下調(diào)了業(yè)績(jī)目標(biāo)。
如在招商蛇口召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，其董事、總經(jīng)理蔣鐵峰指出，考慮到外部環(huán)境的不確定性，公司全年銷售目標(biāo)設(shè)定為3300億元，與去年銷售目標(biāo)基本持平。
建發(fā)國(guó)際行政總裁林偉國(guó)在解釋2022年銷售目標(biāo)時(shí)坦言：“因?yàn)槿ツ甏蟾刨u了1650億元，所以想先按此作為目標(biāo)來(lái)安排。”
而在綠城中國(guó)業(yè)績(jī)會(huì)上，李駿表示，2022年公司合同銷售額目標(biāo)3300億元，爭(zhēng)取超額完成。相比2021年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額3509億元，綠城中國(guó)將2022年銷售目標(biāo)下調(diào)了5．9％。
還有時(shí)代中國(guó)，其業(yè)績(jī)會(huì)上董事會(huì)主席岑釗雄稱，時(shí)代中國(guó)將2022年銷售目標(biāo)定為650億元，相比去年的1100億元有大幅下調(diào)，目標(biāo)趨于保守。
林中對(duì)旭輝2022年銷售目標(biāo)并未給出確切數(shù)字。只表示全年有3600億元可售貨值，旭輝的目標(biāo)是保持權(quán)益銷售額穩(wěn)定，未來(lái)幾年將大幅度開(kāi)始提高權(quán)益銷售額比重，關(guān)注權(quán)益銷售額背后的業(yè)績(jī)含金量而不是表面銷售額的大小。
克而瑞指出，從規(guī)模房企2021年銷售目標(biāo)完成情況來(lái)看，2022年企業(yè)整體的業(yè)績(jī)預(yù)期勢(shì)必也將更為謹(jǐn)慎，會(huì)有部分企業(yè)業(yè)績(jī)目標(biāo)同比持平或降低，預(yù)計(jì)全年仍會(huì)有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長(zhǎng)困境。
積極尋找收并購(gòu)機(jī)會(huì)，慎重出手
近年來(lái)，管理層多次強(qiáng)調(diào)防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)有序開(kāi)展房企并購(gòu)貸款。一時(shí)間“收并購(gòu)”成了房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)。而在房企業(yè)績(jī)會(huì)上，“收并購(gòu)”也幾乎成為了一個(gè)必談的話題。
值得注意的是，從目前房企業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)“收并購(gòu)”的討論來(lái)看，大致分為兩類：一類是已獲得并購(gòu)貸款額度的房企，多被問(wèn)及收并購(gòu)的原則和偏好；還有一類是出險(xiǎn)房企，多被問(wèn)及其資產(chǎn)出清進(jìn)展如何等。
而招商蛇口作為第一家獲得并購(gòu)貸款的企業(yè)，對(duì)于其2022年的收并購(gòu)計(jì)劃，自然引起多方關(guān)注。對(duì)此，招商蛇口表示，公司正在積極謹(jǐn)慎地推進(jìn)，與多家房企接觸洽談收并購(gòu)。不過(guò)，由于并購(gòu)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)多，所以對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)控制會(huì)高一點(diǎn)，收益回報(bào)就會(huì)要求高一點(diǎn)。
旭輝方面稱，并購(gòu)額度既不計(jì)算在金融機(jī)構(gòu)的兩道紅線之內(nèi)，也不計(jì)入房企三道紅線計(jì)算的新增有息負(fù)債之內(nèi)，因此未來(lái)會(huì)積極拓展。不過(guò)，雖然公司未來(lái)有兩三百億收并購(gòu)貸款額度，但在收并購(gòu)時(shí)會(huì)非常謹(jǐn)慎，把這些資源配置在公司認(rèn)為最好的城市、最好的板塊和最好的項(xiàng)目。
華僑城則明確，將本著穩(wěn)中求進(jìn)、優(yōu)中選優(yōu)的原則，做好充分的項(xiàng)目盡調(diào)，兼顧項(xiàng)目質(zhì)量與對(duì)價(jià)的合理性，通過(guò)合理控制收購(gòu)價(jià)格、明晰商務(wù)條款等多種方式盡可能將風(fēng)險(xiǎn)降低到可以控制的范圍內(nèi)，謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的開(kāi)展收并購(gòu)事宜。
萬(wàn)科管理層也透露，會(huì)留意相關(guān)機(jī)會(huì)。在保證自己安全，不要給行業(yè)添麻煩的前提下，盡其所能做對(duì)行業(yè)健康發(fā)展良性循環(huán)的事情。
而對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，收并購(gòu)作為盤(pán)活資產(chǎn)、回籠資金、降低負(fù)債的有效出路，也正在加速推進(jìn)。
如正榮地產(chǎn)，其管理層表示，已有20～30個(gè)合作項(xiàng)目正與具有國(guó)企和央企等背景的合作方洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜。如果這些項(xiàng)目和資產(chǎn)順利出售，可以提早回籠規(guī)模可觀的資金。不過(guò)，正榮地產(chǎn)同時(shí)指出，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與出售，都需要交易與稅審的諸多流程，到資金實(shí)際回流可用，還需要等待一段時(shí)間。
以銷定投拿地
而對(duì)于2022年的拿地策略，“以銷定投”、“量入為出”成為了不少房企的共同選擇。
招商蛇口今年的拿地計(jì)劃，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況做一些優(yōu)化。在策略和原則方面，整體是滿足公司現(xiàn)金流和“三道紅線”要求，中長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)是希望凈負(fù)債率逐步下降，來(lái)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。至于2022年的短期目標(biāo)，則是以銷定投、量入為出，根據(jù)手中現(xiàn)金的情況來(lái)投入。
同樣，保利置業(yè)今年也定下了以銷定投的拿地準(zhǔn)則。“權(quán)益土儲(chǔ)資金支出初步定為200億元。若銷售情況理想，公司將適時(shí)將額度調(diào)整至250億－300億元。”
在龍湖集團(tuán)的業(yè)績(jī)會(huì)上，新上任的CEO陳序平亦表示，2022年將秉承“量入為出”的拿地策略，圍繞毛利率等指標(biāo)進(jìn)行布局。
而旭輝則進(jìn)一步明確：“不拿貴地、不拿錯(cuò)地、不做激進(jìn)收并購(gòu)，增加權(quán)益，減少合作拿地，加快土儲(chǔ)周轉(zhuǎn)。”
根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，一季度百?gòu)?qiáng)房企中近七成企業(yè)未拿地，百?gòu)?qiáng)房企1－3月整體拿地銷售比低至0．1，較2021年同期下降了0．1，其中10強(qiáng)房企投資積極性最高，但也僅有0．14?？梢?jiàn)，今年以來(lái)房企謹(jǐn)慎拿地的態(tài)度早已在行動(dòng)上有所體現(xiàn)。
