“鄭十八條”力度雖然不小，但市場仍難稱得上是“小陽春”。
“在3月，僅周六日兩天，我們平臺在金水區(qū)就能成交300套二手房，以前肯定不行的，最多成交十幾套。”一家大型房產(chǎn)交易平臺的經(jīng)紀(jì)人郭明（化名）說，雖然成交量有所增加，但價格并沒有變化。
今年3月1日，鄭州市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（下稱“鄭十八條”），成為2022年首個放松限購、限貸調(diào)控政策的城市。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月份鄭州二手房市場率先回暖，市區(qū)的帶看量、交易量均有提升，但新房市場受制于房企經(jīng)營現(xiàn)狀等原因制約，回暖情況不如二手房。業(yè)內(nèi)人士表示，鄭州房地產(chǎn)市場雖有所好轉(zhuǎn)，卻仍難稱得上是“小陽春”。
市區(qū)樓盤回溫新房市場相對疲軟
大致從2018年起，鄭州房地產(chǎn)市場進(jìn)入平淡期，之后的市場活躍度和交易情況，均不能與2016、2017年相比。這其中，尤其以新房市場成交變化最為明顯。
據(jù)鄭州市住管局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，當(dāng)月鄭州全市實(shí)現(xiàn)商品住宅銷售38603套，二手住宅成交4990套；到2021年12月，當(dāng)月全市實(shí)現(xiàn)商品住宅銷售9666套，二手住宅成交5017套。簡單對比這兩個月的數(shù)據(jù)就能發(fā)現(xiàn)，鄭州新房銷量降幅明顯。
“鄭十八條”的第一款就是“支持合理住房需求”，并從放寬限購、限貸等政策入手。鄭州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬騰（化名）對中新經(jīng)緯稱，在“鄭十八條”出臺前，沒有鄭州戶籍且沒有社保的人，也能在鄭州買房，只是都是私下操作，如今新政落地，算是正式承認(rèn)，而且新政在限購套數(shù)、公積金使用、貸款政策等方面做了調(diào)整，更利于購房人。
據(jù)馬騰觀察，3月份以來，市區(qū)內(nèi)一些樓盤的看房人數(shù)有所增加，僅他所在的中原福塔區(qū)域，周末兩天的交易量就能超過百單。但回溫的還只是市區(qū)，四環(huán)以外的樓盤沒有過多起色。
馬騰說：“近段時間很多房企資金鏈接連出現(xiàn)問題，讓購房人不敢買新房了，害怕交付不了?，F(xiàn)在我們給客戶推薦的樓盤，基本都是央企、國企開發(fā)的，這種問題不大。另外，鄭州正在整治問題樓盤，也是要穩(wěn)定信心。”中新經(jīng)緯注意到，2021年11月底，鄭州市召開全市問題樓盤化解工作專題會議，提出要對重點(diǎn)問題樓盤實(shí)行掛牌督辦，以點(diǎn)帶面推動化解處置工作有力有序開展。
據(jù)克而瑞公布的《2022年一季度鄭州房企商品房全口徑銷量榜》顯示，一季度該市TOP5房企銷售金額同比下降約24％，TOP10及TOP20銷售額同比下降近三成。除了疫情和春節(jié)假期因素影響，克而瑞分析道，鄭州市場及企業(yè)業(yè)績不佳，一方面是由于房企暴雷，客戶置業(yè)更趨謹(jǐn)慎，另一方面多數(shù)房企放緩供貨節(jié)奏，一季度開盤次數(shù)較2021年同期直接腰斬，供求兩弱下“小陽春”難以發(fā)力。
機(jī)構(gòu)：二手房成交量環(huán)比增長兩倍
除了“鄭十八條”，有機(jī)構(gòu)稱，今年3月，鄭州在二手房市場實(shí)施了7年的20％差額稅已在部分區(qū)域變相取消。據(jù)了解，從2015年1月1日開始，鄭州“非滿五唯一”住宅在交易時需繳納差額稅費(fèi)，例如，150萬元購入的房子，如果賣200萬元，需繳納（200萬－150萬）×20％＝10萬元的差額稅。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，差額稅的取消，是對鄭州二手房市場的全面松綁。
鄭州市金水區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人郭明就告訴中新經(jīng)緯，“鄭十八條”和差額稅的變相取消，對他所在區(qū)域二手房交易的影響較大，從今年2月底到現(xiàn)在，二手房的交易量明顯增加。“在3月，僅周六日兩天，我們平臺在金水區(qū)就能成交300套二手房，以前肯定不行的，最多成交十幾套。”
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“鄭十八條”發(fā)布后，鄭州二手房市場持續(xù)修復(fù)，3月份二手房成交量超過2月的2倍。3月周度成交和帶看量已經(jīng)恢復(fù)至2021年5－6月的水平，3月前兩周周均帶看量較2021年12月周均提升38％，周均成交較2021年12月提升70％，較1－2月周均（剔除春節(jié)周）提升1．6倍，表明新政之下客戶預(yù)期開始好轉(zhuǎn)，觀望情緒有所緩解。
“從區(qū)域板塊來看，主要是金水區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等改善屬性較強(qiáng)的板塊市場回升幅度相對更明顯，3月前兩周上述四區(qū)成交占全市比重較2月提升8個百分點(diǎn)。滎陽、上街、新鄭等距離鄭州主城區(qū)較遠(yuǎn)、配套較弱的區(qū)域復(fù)蘇相對緩慢，購房需求相對不足。”該研究院分析。
價格尚無變化房貸利率降幅明顯
“鄭十八條”發(fā)布滿月，新房、二手房市場雖有回溫，但價格并未上漲，一些樓盤仍推出各類優(yōu)惠政策刺激購房人入場。
馬騰稱，不管是四環(huán)內(nèi)還是四環(huán)外的樓盤，價格都沒有漲，優(yōu)惠活動也都在繼續(xù)，針對清明假期，一口價、特價房這些常規(guī)操作依舊較多。以某大型房企在鄭州經(jīng)開區(qū)開發(fā)的樓盤為例，該樓盤最高的銷售價格超過1．8萬元／平方米，清明假期的特價房最低為1．62萬元／平方米。郭明也說：“新房價格基本沒有變化，現(xiàn)在四環(huán)內(nèi)和東邊的價格，比去年降了差不過1000元／平方米，四環(huán)外和西邊的價格比去年降了1000－2000元／平方米。”
二手房價格較為平穩(wěn)，而著急出售的業(yè)主則需降價銷售。郭明稱，他們門店附近小區(qū)一套107平方米的三居室，此前的掛牌價在270萬元，在今年3月初業(yè)主降到了239萬，降價后，很多客戶前來看房。
雖然房價沒有過多變動，但大幅下調(diào)的住房按揭貸款利率，著實(shí)給購房人帶來優(yōu)惠。馬騰說：“2021年的時候，鄭州首套房房貸利率最高達(dá)到6．125％，到今年2月底就降到4．9％，僅房貸利息這一項(xiàng)，就能讓購房人省下一筆不小的開支。”
以貸款100萬元、貸款利率6．125％、30年等額本息方式還款計(jì)算，貸款人的利息支出共計(jì)達(dá)118．74萬元，每月還款6076．11元；在其他條件不變、貸款利率4．9％計(jì)算，貸款人的利息支出共計(jì)91．06萬元，每月還款5307．27元。
據(jù)中新經(jīng)緯此前了解，針對畢業(yè)5年內(nèi)全日制大專及以上學(xué)歷留鄭大學(xué)生，中原銀行部分網(wǎng)點(diǎn)的住房按揭貸款專項(xiàng)優(yōu)惠為年利率4．7％（單利）。另外，在貸款政策上，“鄭十八條”提出，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。
對于鄭州房地產(chǎn)市場未來的變化，貝殼研究院認(rèn)為，新房方面，政策調(diào)整后仍有一定觀望情緒，房企風(fēng)險(xiǎn)、資金流轉(zhuǎn)、利率差異等多方面因素，都使新房市場的回暖滯后于二手市場，但市場修復(fù)依然可期。二手房方面，從3月份二手房經(jīng)理信心指數(shù)看，該指數(shù)持續(xù)保持在榮枯線（50）以上，表明成交量持續(xù)修復(fù)預(yù)期較強(qiáng)。
不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯表示，從鄭州3月份的表現(xiàn)看，“鄭十八條”力度雖然不小，但市場仍難稱得上是“小陽春”，出現(xiàn)這種情況的原因，與鄭州在過去遭遇多輪疫情沖擊、暴雨襲擊等外部環(huán)境有關(guān)。他建議，可以再適度出臺更有利于購房人的政策，以促進(jìn)市場進(jìn)一步活躍。
