今年1月，房貸利率下調(diào)，被看作是房地產(chǎn)市場回暖的積極信號。如今兩個多月過去，不僅僅是貸款利率下調(diào)，貸款發(fā)放的速度也不斷加快。金融政策持續(xù)加碼，購房成本在降低，在多重因素的影響下，樓市的春天似乎露出了一絲暖意。然而，市場反饋依然遠不及預(yù)期，據(jù)2月金融數(shù)據(jù)顯示，房貸15年來首次負增長。從銀行層面來說，正在經(jīng)歷著手里額度充足但放不出去的局面。來自業(yè)內(nèi)專家的分析，短期內(nèi)房貸利率還存在繼續(xù)下行的可能。

利率下調(diào) 最多能省一輛車

今年1月央行下調(diào)基準(zhǔn)利率，正式拉開了降息的大幕。“1月松動，2月觀望，到了3月就是全面開始行動了。”貝殼找房青島站交易服務(wù)中心負責(zé)人劉舉告訴記者，眼下各大商業(yè)銀行的房貸利率都在下調(diào)過程中。而來自貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，截至上周島城金融機構(gòu)首套房貸款最低利率為匯豐銀行5．15％，其他銀行大多維持在5．3％。而有消息稱在外地，利率下降的幅度更大，例如省內(nèi)的濟南，已經(jīng)有銀行利率“破五”，跌至5％以下。作為樓市風(fēng)向標(biāo)城市之一的蘇州的房貸利率降幅更大，當(dāng)?shù)毓ど蹄y行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等已經(jīng)將首套房房貸利率由此前的4．65％降為4．6％。據(jù)貝殼研究院日前公布的數(shù)據(jù)，2022年3月其監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5．34％，二套利率為5．60％，分別較上月回落13個、15個基點。

利率下調(diào)，到底能給購房者省下多少成本？采訪中有置業(yè)顧問給記者算了一筆賬：青島去年利率最高曾經(jīng)達到5．6％，以一套200萬元的房子，首付50萬元貸款150萬元，貸款30年。按照最特殊的情況來算，5．6％的利率每月還款8000多元，5．15％的利率每月還款7600多元。30年下來能少還15萬元左右，一輛車都省出來了。

手續(xù)放松 最多兩天就放款

利率下調(diào)，給購房者帶來了看得見的實惠。但實際情況下，利率省下的錢，可能并不會打動購房者。“省下一輛車那是特別極端的情況。降息后，顧客能得到的利息紅利基本在0．15個點左右，這點降幅折合在每月還款，也就是100多元。”鏈家遠洋風(fēng)景店經(jīng)理孫鵬告訴記者，由于之前首套房就有各種貸款優(yōu)惠，所以實際降幅沒有想象那么大，30年的貸款省下的幾萬元貸款，不足以成為人們購房的直接動力。

孫鵬告訴記者，比利率下調(diào)更有吸引力的是貸款周期的縮短。“去年九月、十月是貸款審批最嚴的時候，兩三個月之后放款都算快的。”孫鵬回憶，當(dāng)時貸款難住了很多打算賣掉舊房買新房的顧客。相比之下，現(xiàn)在的放款速度，孫鵬用“光速”來形容，“上周我們一個顧客走的是興業(yè)銀行貸款，拿證放款周期只用了兩天，把顧客都嚇了一跳。”孫鵬介紹，目前青島的銀行放款周期普遍在10天左右，這比往常一個月左右的放款周期縮短了不少。

而記者近日也采訪了多位國有大行、股份銀行房貸經(jīng)理，從他們那里了解到，今年房貸放款周期基本已恢復(fù)正常，甚至還在提速。如果是二手房，審批和放款大多在一個月內(nèi)就可完成，而在去年四季度，可能需要花費4至6個月的時間；如果是新房，由于涉及提交的材料少，速度可能更快。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月103城平均放款周期在1個月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一個月，19城放款周期低于20天。

而對于貸款業(yè)主的資質(zhì)審查并沒有放寬，依然要求收入的銀行流水必須要達到名下債務(wù)的一倍以上。

持續(xù)走低 利率可能會更低

按照最初的市場預(yù)期，利率的松動會撬動一部分的購房者，從而拉動房貸總量?？蓪嶋H情況卻并沒有想象的美好，近日，央行發(fā)布了今年2月的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，其顯示，2月份人民幣貸款增加1．23萬億元，其中以按揭房貸為主的居民中長期貸款減少459億元，出現(xiàn)自有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的首次負增長。而就在今年1月份，該數(shù)值為新增7424億元。

“房貸負增長一方面說明了樓市目前的市場狀況，另一方面也反映了目前房貸的供需關(guān)系。”貝殼找房青島站交易服務(wù)中心負責(zé)人劉舉告訴記者，去年很多銀行放款周期長，最主要的原因還是信貸額度不足，而眼下正好相反，銀行信貸額度充足，但低迷的市場卻是“有錢放不出去”，貸款出現(xiàn)了供大于求的狀態(tài)。在這樣的情況下，銀行利率下調(diào)和縮短放款周期也就不難理解。

至于未來利率是否有近一半下調(diào)的可能性，劉舉告訴記者，目前較低的利率還是沒能改變大家的觀望情緒，在供求關(guān)系的壓力下，短期內(nèi)利率還是存在下調(diào)的可能性。畢竟央行只是規(guī)定基準(zhǔn)利率，各銀行可以根據(jù)自己的運行情況來進行上下浮動。而面對很多城市低于5％利率，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，青島的房貸利率在短期內(nèi)也有望達到最低5％的關(guān)口。至于會不會更低，則要看銀行承受的貸款壓力有多大。“畢竟利率5％以下，從成本來計算，銀行的利潤已經(jīng)非常微薄。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

相關(guān)鏈接：利率下調(diào)了我的月供會少嗎？

利率下調(diào)，對很多準(zhǔn)備買房人是利好，但很多已經(jīng)有房貸的人來說，他們更關(guān)心自己的月供會不會減少。而這要根據(jù)貸款市場報價利率，也就是我們經(jīng)常聽到的LPR來計算。因為按照相關(guān)規(guī)定，選擇LPR計算利率的房貸，是要按照LPR利率的變化來調(diào)整還款利率的，至于銀行自己浮動的利率，通常不會影響已經(jīng)生效的貸款合同。

今年1月20日，我國5年期LPR下降了5個基點。對已經(jīng)選擇LPR計算的，從重定價日起執(zhí)行新利率。那這5個基點每個月能減少多少月供？以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調(diào)整前，LPR為4．65％，此時月供額為5156元。而此次利率調(diào)整后，LPR為4．60％，此時月供額為5126元。如此計算，月供額減少了約30元。降幅并不明顯，也許就是一杯奶茶的錢。

值得提醒的是，對于已經(jīng)貸款買房的人來說，LPR利率調(diào)整會在第二年才生效，也就是說此次降息，要到2023年才會體現(xiàn)在按揭上。如果2022年繼續(xù)降低，則以最新的利率為準(zhǔn)，不僅新買房的人可以享受，而且以前買房選的是浮動利率的購房者也可以享受此利率。

觀海新聞／青島早報記者 劉鵬