協(xié)同聚力，龍湖有了新目標(biāo)

沒(méi)有哪一個(gè)三月，像這個(gè)三月一樣如此波折。

數(shù)百億債務(wù)到期、延遲刊發(fā)業(yè)績(jī)，甚至是海外資金的做空，過(guò)去一個(gè)月，寒意依然環(huán)繞在房企們周圍，但更多人愿意稱之為“倒春寒”，因?yàn)樗麄円呀?jīng)聽(tīng)到冰雪消融的聲音。

在3月份已經(jīng)過(guò)去的三周時(shí)間，北京、廣州，以及眾多二線城市，在疫情襲擾下仍釋放出回暖的信號(hào)，雖算不得陽(yáng)春三月，但亦是一個(gè)值得欣喜的初春故事。

過(guò)去一年里，很多房企為了現(xiàn)金流而忙碌，經(jīng)歷的種種危機(jī)寫(xiě)在了他們的2021年的成績(jī)單中，斷崖、甚至虧損屢見(jiàn)不鮮。

無(wú)疑，這是一個(gè)考驗(yàn)韌性的年份。核心權(quán)益后凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)20.1%，在手現(xiàn)金為885.3億元，這是龍湖在2021年交出的成績(jī)單。

過(guò)往多年的克制與布局，或許為龍湖爭(zhēng)取到發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，也展現(xiàn)出更韌性的生命力，而當(dāng)行業(yè)政策、環(huán)境進(jìn)入“以穩(wěn)為主”的新基調(diào)，龍湖又將以怎樣的姿態(tài)迎接挑戰(zhàn)？

攥緊發(fā)展主動(dòng)權(quán)

3月25日，龍湖集團(tuán)披露了2021年全年的業(yè)績(jī)，過(guò)往29年的成長(zhǎng)脈絡(luò)，清晰可見(jiàn)。

在2021年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2233.8億元，同比增長(zhǎng)21.0%；核心權(quán)益后凈利潤(rùn)224.4億元，同比增長(zhǎng)20.1%，雙雙保持20%左右的增速。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)亦是龍湖過(guò)往的節(jié)奏。截至2021年末，龍湖凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至46.7%，現(xiàn)金短債比達(dá)到6.11倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.88倍），剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.4%，龍湖在手現(xiàn)金及銀行存款共計(jì)885.3億元，較年初增長(zhǎng)14%，連續(xù)六年滿足三道紅線綠檔標(biāo)準(zhǔn)；受惠于綠檔與全投資級(jí)評(píng)級(jí)，平均借貸成本降至4.14%，再創(chuàng)歷史新低。

沒(méi)有太多起伏與意外，龍湖沒(méi)有脫離過(guò)往的軌道，但同時(shí)也沒(méi)有人能夠跳出大趨勢(shì)，一直受到時(shí)代的偏愛(ài)。

在2021年甚至是過(guò)往更長(zhǎng)的時(shí)間段里，市場(chǎng)環(huán)境的變化、現(xiàn)金流的壓力、轉(zhuǎn)型的陣痛，種種因素，牽制住了多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)前行的步伐。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，僅在A股，69家發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)的房企，四成在2021年出現(xiàn)了虧損。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，土地紅利、金融紅利的消失，正在擠掉曾經(jīng)業(yè)績(jī)中的“附加分?jǐn)?shù)”，毛利率趨于平緩的走勢(shì)亦在地產(chǎn)行業(yè)不可逆的展開(kāi)。

龍湖亦是如此，在本期財(cái)報(bào)中，全年毛利升至565.4億元的同時(shí)，毛利率為25.3%。有意思的是，在去年業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)，龍湖曾作出預(yù)測(cè)，未來(lái)保持在25%左右的毛利率，將是一個(gè)合理的利潤(rùn)水平。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率的降低，使得房企們更有動(dòng)力追求盈利可觀的經(jīng)營(yíng)性收入。一直以來(lái)，穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性收入，均被視為房企跨越周期能力的來(lái)源，是多數(shù)房企所追求的方向，也是龍湖稱之為“代表未來(lái)”的方向。在2021年，龍湖由商業(yè)、租賃住房、物業(yè)管理等組成的經(jīng)營(yíng)性收入，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)39%，合計(jì)188.3億元。其中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租房租賃業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)租金收入81.5億元、22.3億元，對(duì)應(yīng)同比增長(zhǎng)40.1%、23%；物業(yè)管理板塊全口徑營(yíng)業(yè)收入突破百億元，達(dá)到104億元（合并抵消后為75.4億元）。此外，塘鵝租售、塘鵝美裝修等新開(kāi)辟的主航道業(yè)務(wù)以及產(chǎn)城、醫(yī)養(yǎng)等豐富的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，亦開(kāi)始貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入。

豐富的收入來(lái)源，使得龍湖帶來(lái)了更攻可守的良性局面，同樣的，這份成績(jī)也契合著龍湖的期許，與經(jīng)營(yíng)性收入對(duì)應(yīng)的“服務(wù)引擎將保持30%的增速”。

這或許也意味著，即便有風(fēng)有雨，發(fā)展節(jié)奏的主動(dòng)權(quán)，依然掌控在龍湖自己手中。

天晴補(bǔ)屋頂，雨夜趕長(zhǎng)路

只有雨季到來(lái)，才尤顯“天晴補(bǔ)屋頂”的意義。

事實(shí)上，關(guān)于如何應(yīng)對(duì)周期波動(dòng)，龍湖或許已經(jīng)推演多遍。在過(guò)去，龍湖的壓力測(cè)試曾被廣為流傳，無(wú)論是疫情的影響，還是市場(chǎng)環(huán)境的變化，龍湖都會(huì)做最壞的假設(shè)，目的便是保證公司能夠比較正常的活著。

這是龍湖多年來(lái)的風(fēng)格，即便在曾經(jīng)“狂熱”的日子里，這樣的作法常被詬病過(guò)于保守。

有業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)龍湖：其是一家方向感較強(qiáng)的公司，這使得其在不斷變化的環(huán)境下，知道應(yīng)該做什么，也知道該怎么做。特別是在行業(yè)環(huán)境不確定因素環(huán)繞時(shí)，“雨夜趕長(zhǎng)路”也就顯得更為可貴。

在過(guò)去一年的時(shí)間，龍湖獨(dú)立地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為地產(chǎn)航道，升級(jí)為六大航道并行的組織架構(gòu)，將集團(tuán)做輕，將管控變?yōu)橘x能。

業(yè)務(wù)航道一字排開(kāi)，龍湖“開(kāi)發(fā)+服務(wù)”雙引擎驅(qū)動(dòng)的版圖業(yè)已清晰可見(jiàn)。在過(guò)去，從商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房，再到物業(yè)管理等，均是房企最為熱衷布局的第二曲線，但少有像龍湖一樣，做到多項(xiàng)業(yè)務(wù)的均好。

在2021年，龍湖商業(yè)新開(kāi)12座商場(chǎng)，累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)總數(shù)達(dá)到61座，二十年的經(jīng)驗(yàn)積累與團(tuán)隊(duì)歷練，開(kāi)啟輕重并舉模式；著眼于解決城市新青年品質(zhì)租房難題，冠寓在成立第5年開(kāi)始盈利，并鍛造出領(lǐng)先的規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、體系化的運(yùn)營(yíng)管理能力。

在物業(yè)管理板塊，龍湖已沉淀數(shù)千條服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，截至2021年末，實(shí)際管理面積為2.64億方，多元的服務(wù)涵蓋居住、消費(fèi)、娛樂(lè)、餐飲、生活、醫(yī)養(yǎng)、教育、辦公、企業(yè)服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理、科技解決方案等不同領(lǐng)域。

加上地產(chǎn)航道，龍湖集團(tuán)已有四條主航道業(yè)務(wù)位于行業(yè)前十，在此之外，房屋租售、房屋裝修也隨著快速壯大，在行業(yè)中站穩(wěn)腳跟。

“一個(gè)龍湖”

正如龍湖集團(tuán)在年報(bào)中所說(shuō)，“聚合是發(fā)展的基礎(chǔ)”。

不只是齊頭并進(jìn)，龍湖更期待業(yè)務(wù)間的協(xié)同發(fā)展，讓平行的各航道間能夠更充分凝聚、協(xié)同，并最終帶來(lái)的效能提升。

在過(guò)去，“寬業(yè)務(wù)圍欄”被龍湖看作是永續(xù)經(jīng)營(yíng)的4個(gè)底層能力之一，在諸多場(chǎng)合龍湖也在強(qiáng)調(diào)，“并非是多元化，而是圍繞著空間主體業(yè)務(wù)的自然衍生。”

可以看到，區(qū)別于點(diǎn)狀的布局，龍湖十分在意各航道間的內(nèi)在聯(lián)系，而這也是多航道間產(chǎn)生有機(jī)協(xié)同的基礎(chǔ)，也是從量變到質(zhì)變的前提。

2022年初，在龍湖集團(tuán)“寬圍欄”里，衍生出了名為“一個(gè)龍湖”的生態(tài)體系。據(jù)悉，生態(tài)體系不僅聚集了龍湖所有主航道以及產(chǎn)城、醫(yī)養(yǎng)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)， “一個(gè)龍湖”即是龍湖多年來(lái)布局的各式各樣的“空間”、“服務(wù)”、數(shù)字化等能力的集合。

換言之，延續(xù)“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，龍湖將人和空間的連接聚攏到一個(gè)整體，衍生出的體驗(yàn)，即是在“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系內(nèi)，可以在龍湖生態(tài)體系內(nèi)的住宅小區(qū)、購(gòu)物中心、租賃住房、房屋租售等場(chǎng)景，享受產(chǎn)品、服務(wù)、體驗(yàn)、權(quán)益。

是空間的連接，也是服務(wù)的疊加，對(duì)應(yīng)的是產(chǎn)生更加頻繁的化學(xué)反應(yīng)與更完善的體驗(yàn)。

在新的一年里，沿著聚合的思路，融合還在延續(xù)。在2022年1月推出的全新品牌——龍湖智創(chuàng)生活，涵蓋了物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩大核心業(yè)務(wù)能力。在很多人看來(lái)，全新品牌是龍湖精心打造的輕資產(chǎn)平臺(tái)，繼承了龍湖豐富的輕資產(chǎn)能力，如同2021年7月將地產(chǎn)航道獨(dú)立，也是將組織架構(gòu)進(jìn)一步明晰的重要步驟。

與此同時(shí)，協(xié)同發(fā)展的邏輯也更加清晰。譬如，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理的規(guī)模、社區(qū)增值服務(wù)將持續(xù)受益地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的不斷推進(jìn)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊則受益于持續(xù)投資及開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心，不斷擴(kuò)充服務(wù)場(chǎng)景；此外，租賃住房、房屋租售、房屋裝修、醫(yī)養(yǎng)、產(chǎn)城等創(chuàng)新領(lǐng)域的布局，都可能作為增量的資源帶入到生態(tài)體系中。在“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略提出四年后，關(guān)于多航道協(xié)同發(fā)展的探索愈加成熟，龍湖也有了一個(gè)新目標(biāo)——將“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系做強(qiáng)、做長(zhǎng)。

無(wú)疑，2021年是重塑房地產(chǎn)行業(yè)格局與認(rèn)知的一年，以聚合的力量，而龍湖也在自己的節(jié)奏與路徑里，凝聚出新的動(dòng)能。