曾經(jīng)有過買房經(jīng)歷的都聽說過“公攤面積”這個詞，就在去年位于西海岸的一樓盤公攤面積達到了46％，引發(fā)業(yè)主維權(quán)。掏出畢生的積蓄買房，近半購房款竟花在公攤面積上，購房者心里當然不是滋味。而這還不是最過分的，在濰坊一小區(qū)，公攤面積甚至達到了52％，業(yè)主實際得房連一半都不到。對購房者來說，高企的公攤面積“看不見摸不著”，卻要花大價錢買單，面對這一問題。今年全國兩會期間，“取消公攤面積”的話題就再度登上熱搜，有政協(xié)委員建議國家取消公攤面積。

業(yè)主反饋：算不清楚的“公攤”賬

“說公攤面積是本糊涂賬，其實并不準確。”采訪中一位業(yè)內(nèi)人士糾正了記者的說法，雖然由于不同樓棟的設(shè)計不同、結(jié)構(gòu)不同，造成房子的公攤面積都存在一定差異。但公攤面積可都是由專業(yè)公司計算的，還要經(jīng)過專業(yè)部門審核。

雖然業(yè)內(nèi)人士認為公攤面積的計算有據(jù)可依，但在購房者看來，想要算明白自己出的房款和公攤的關(guān)系，還是有些燒腦。購房者小徐就給記者算了一筆賬，他同時看好了兩套住宅，都是大開發(fā)商建設(shè)的雙地鐵房，配套設(shè)施差不多，但就是價格每平相差3000元。“開始我傾向于買便宜的，一套房子能省30萬元。”但就在準備簽合同的時候，小徐卻發(fā)現(xiàn)了問題，“我準備買的那套價格雖然便宜，但公攤卻大了6％。雖然都是110多平方米的房子，但很明顯，單價較貴的那個樓盤得房率更高，我覺得更劃算。”在小徐看來把錢花到“看不見”的公攤上，不如讓家里更寬敞些來得實在。

當然，至于買哪個樓盤更劃算，小徐說自己算不出來。和小徐有同樣煩惱的購房者不在少數(shù)，“同事來我們家，聽說這是125平方米的房子都不相信，誰讓我們公攤達到了31％。”業(yè)主小朱說起自己的房子也是一臉無奈，當初買房時對公攤沒有概念，等到交房的時候才發(fā)現(xiàn)，次臥太小甚至連床都放不下，還不如朋友家110平方米的房子使用面積大。

市場調(diào)查：公攤面積沒有統(tǒng)一標準

記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，雖然對于公攤的計算標準是一樣的，但不同類型的地產(chǎn)項目公攤面積也各不相同。一般情況下，洋房產(chǎn)品的公攤為8％至15％左右，小高層的公攤為10％至20％左右；高層住宅公攤在20％至32％之間。在許多人的印象中，樓越高公攤越大，但是在房地產(chǎn)市場上卻并不是如此。

西海岸五臺山路在售的33層住宅中，一套預(yù)測建筑面積96．06平方米的住宅，其預(yù)測公攤面積為26．27平方米，公攤占比在27％左右。西海岸蘭東路上31層的住宅，預(yù)測建筑面積為131．3平方米的住宅，預(yù)測分攤面積34平方米，公攤占比在25％左右。而在高新區(qū)和源路上一棟23層的商品住宅，預(yù)測套內(nèi)面積為123．15平方米，預(yù)測分攤面積為35．22平方米，公攤占比卻達到了28％。別看只有3％的差別，如果是120平方米的房子，相差面積就可能接近4平方米，幾乎是一個衛(wèi)生間的面積。

為什么樓層高度差不多但公攤卻相差不少？業(yè)內(nèi)人士解釋，公攤面積與很多因素有關(guān)，比如說電梯的數(shù)量，“電梯數(shù)量多，占據(jù)的公共空間就更大，還有消防通道、承重墻體的厚度等等，都會給公攤面積帶來差別。”來自鏈家地產(chǎn)香港路門店的綦家寧告訴記者，通常來說高層建筑居住人多，需要更多的電梯和更寬敞的消防通道，這就是為什么樓越高公攤越大的原因。而如果是同一高度的小區(qū)，在電梯設(shè)置和消防通道等公用設(shè)施的設(shè)置上也會存在差別，甚至承重墻的厚度也不一樣，這也會造成公攤面積有差別。所以在計算公攤面積時，雖然依據(jù)的方法都一樣，但不同小區(qū)、不同樓座都會有差別。

然而，不同的公攤面積卻給業(yè)主帶來了很多問題，比如物業(yè)費、取暖費，都是按照公攤后的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的“冤枉”支出。“我每年要給電梯井、變電室甚至保安亭交取暖費，想想都冤。”前面提到的業(yè)主小朱告訴記者。采訪中更有業(yè)主直言，明明買的是精裝房，開發(fā)商承諾裝修標準是3000元／平方米，裝修面積同樣是按照含公攤面積來計算的，“樓梯間肯定是沒有裝修的，那這些錢是不是也應(yīng)該退款？”

記者支招：新房公攤面積上網(wǎng)就能查

想買房，但不清楚公攤面積，這個也有解決方案，大家可以到青島網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢。

打開“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”的網(wǎng)頁，點擊一手房查詢，然后在一手房查詢中輸入自己所要查詢的樓盤名稱，如不知道項目確切名字，可輸入項目所在區(qū)域，然后查找到所購買的項目。點擊該項目后，會出現(xiàn)這個項目的詳細信息。在開盤單元或者銷售表中，找到自己想買的房子，點擊打開后會發(fā)現(xiàn)每個房源都有著不同的顏色代表，具體分為“已簽、已登記、可售、已付定金以及抵押”等，其中，只有綠顏色的“可售房源”可以點擊查看具體房屋內(nèi)容。點擊后便顯示出該房子的具體情況，預(yù)測建筑面積、預(yù)測套內(nèi)面積、預(yù)測分攤面積都可以顯示。

如果在交房時，對開發(fā)商的公攤面積有異議。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，如果面積誤差比絕對值在3％以內(nèi) （含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。

取消公攤面積影響幾何？

公攤面積對于購房者來說，往往無法直觀地了解套內(nèi)真實面積，而且給日常的各種繳費帶來困擾，全國兩會期間有政協(xié)委員建議取消，可真的取消公攤面可行嗎？也有業(yè)主擔心公攤面積取消會造成房價上漲，這樣的擔心是否真的存在？

是否影響房價？

公攤面積被取消，是否意味著開發(fā)商會將成本平攤到套內(nèi)面積中？來自中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，無論是公攤面積計價還是套內(nèi)面積計價對購房者而言，只是計價方式有所改變，對總房價并不會產(chǎn)生太大影響。也有業(yè)內(nèi)人士表示，取消公攤面積，單價可能上漲，但總價還是不會變。

盤古智庫高級研究員江瀚就舉了這樣的例子：“假設(shè)原來100平方米的房子售價在400萬元，每平方米的單價大概是4萬元左右，但是實際上這個房子的使用面積只有70平方米，那么如果取消公攤面積，房子總價值其實變化不大，但是每平方米的單價將會有一定的變化，也就是折合成每平方米售價約5．7萬元。

也有專家認為，公攤與房價的關(guān)系，更多的還是要規(guī)范開發(fā)商的定價。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，對于取消公攤面積的議題，應(yīng)該說值得關(guān)注，體現(xiàn)了對購房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運作的導(dǎo)向。但羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發(fā)商最終還是會折算到房價上。嚴躍進認為，若簡單取消掉，公攤面積如何管理還是一個問題。

是否越小也好？

很多業(yè)主質(zhì)疑公攤面積大，但公攤面積真的是越小越好嗎？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，是否以套內(nèi)計價對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。張大偉稱，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。對于購房者而言，套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。

另外，也有專家認為，大家買房買的不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。過去的筒子樓得房率（套內(nèi)面積占比）很高，但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差。現(xiàn)在的高層得房率低（70％－80％），但有高速電梯，有物業(yè)管理，采光通風(fēng)也好。

●特別提醒

住建部曾提“以套內(nèi)使用面積進行交易”

其實，對取消公攤面積的討論近幾年一直未曾間斷。上一次引發(fā)熱議的時候是2019年。 2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于＜城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范＞等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份3．1萬字的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2．4．6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進行交易。2019年的2月24日，新華社發(fā)布《權(quán)威專家回應(yīng)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”》的文章。

權(quán)威專家在接受媒體采訪中解釋：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”這一條款的提出，在規(guī)范起草過程中，對國際國內(nèi)住宅面積計算做法進行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算的做法主要解決兩方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。

不過，記者注意到，住建部曾于當年的9月10日再次發(fā)布征求《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范意見的函。但在第二次的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”的字樣。

除了公攤這些方面也得注意

隨著居住質(zhì)量的不斷改善，居住環(huán)境的舒適度成了一個不容忽視的問題。除了公攤之外，購房者在買房時還應(yīng)該關(guān)注哪些方面呢？

一是所購買的樓房之間的間距、容積率、建筑密度和周圍污染情況；二是房屋應(yīng)該有較高的綠化覆蓋率和景觀建設(shè)；三是要看小區(qū)的市政配套設(shè)施、生活配套設(shè)施、休閑配套設(shè)施、交際配套設(shè)施以及購物條件等等。

■容積率，又稱建筑面積毛密度，是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與可建設(shè)用地面積之比。容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標。對于住戶來說，容積率直接關(guān)系到居住的舒適度。對于住戶來說，容積率越低，居住舒適度越高。對于開發(fā)商而言，容積率越低，開發(fā)商可用于回收資金的面積就越少。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過3．5，多層住宅應(yīng)不超過2。住宅小區(qū)容積率小于1．0的，為非普通住宅。所以購房者如果比較在意居住舒適度，一定要多對比參考容積率的大小。

■綠化率，是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。一般在談到小區(qū)綠化時還會提到綠地率和綠化覆蓋率，然后很多人就感到頭疼，這三者之間到底什么區(qū)別呢？綠化覆蓋率其實就是綠化率的準確叫法，綠化率主要是開發(fā)商的標準，只要長草的地方都可以算綠化率。但是綠地率是規(guī)劃設(shè)計的標準，在計算時要求距建筑外土墻1．5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。一般而言，新建居住區(qū)內(nèi)綠化率不得低于30％，舊區(qū)改造不低于25％，大于50％則可稱作花園，達到40％左右才能保證居住的舒適度。綠地率越高，建筑面積越低，開發(fā)商可回收的資金越少，用戶的舒適度更高。

什么是公攤面積？

據(jù)媒體報道，今年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，業(yè)主毫無申辯權(quán)利。

“公攤面積”很多人都聽說過，可到底什么是“公攤面積”，卻極少有人能解釋清楚。記者在多家售樓處采訪時，不僅僅是購房者，很多置業(yè)顧問對公攤面積的回答也都是模糊的。有的籠統(tǒng)地回答是小區(qū)的公共空間，還有的直接說是除了套內(nèi)面積的其他面積都算公攤。到底什么是“公攤面積”？鏈家地產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)紀人王娜告訴記者：“簡單來說，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，公攤面積包含了電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。”

公攤面積不在你的房間內(nèi)，卻是住宅小區(qū)不能缺少的部分，購房者為“公攤買單”似乎并沒有什么問題。但在洪洋委員看來，眼下從來沒有哪一個專業(yè)機構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機構(gòu)的監(jiān)督下，清楚測量出每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而購房者卻為它承擔了高額的費用。為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到使用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業(yè)主與開發(fā)商之間諸多的矛盾糾紛，促進社會和諧。

本組撰稿觀海新聞／青島早報記者 劉鵬