“花了100平方米的錢，卻只買到70平方米左右的房子”，公攤面積曾廣受購房者詬病，今年兩會期間，“取消公攤面積”的話題再度登上熱搜，有政協(xié)委員建議國家取消公攤面積。
什么是公攤面積？
據(jù)《人民日報》報道，今年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，業(yè)主毫無申辯權利。
那么，什么是公攤面積呢？通俗來說，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積。
但是，洪洋提到，從來沒有哪一個專業(yè)機構在業(yè)主或第三方專業(yè)機構的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標準。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒有重復收費？也只能由開發(fā)商說了算。
在洪洋看來，公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。
為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。
住建部曾提“以套內(nèi)使用面積進行交易”
其實，對取消公攤面積的討論近幾年一直未曾間斷。上一次引發(fā)熱議的時候是2019年。
2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部官網(wǎng)發(fā)布《關于＜城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范＞等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規(guī)范中，有一份3．1萬字的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2．4．6條指出，“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內(nèi)面積來進行交易。
分析人士認為，目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
2019年的2月24日，新華社發(fā)布《權威專家回應“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”》的文章。
權威專家在新華社采訪中解釋：“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”這一條款的提出，在規(guī)范起草過程中，對國際國內(nèi)住宅面積計算做法進行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算的做法主要解決兩方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。
不過，澎湃新聞注意到，住建部曾于當年的9月10日再次發(fā)布征求《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范意見的函。
但在第二次的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”的字樣。
按照住建部官網(wǎng)于2021年11月22日公布的關于政協(xié)第十三屆全國委員會第四次會議第0009號（城鄉(xiāng)建設類001號）提案答復的函中的表述，住建部正在編制全文強制性工程建設規(guī)范《住宅項目規(guī)范》。
取消公攤面積是否會導致房價上漲？
對于大眾而言，取消公攤面積是否會對房價造成影響也是討論的熱點之一。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，無論是公攤面積計價還是套內(nèi)面積計價對購房者而言，只是計價方式有所改變，對總房價并不會產(chǎn)生太大影響。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，公攤對房價的影響實乃無稽之談，公攤對房價無任何影響。因為購買的不動產(chǎn)，本身就由專有和共有兩個不可或缺的部分組成，一邊兒輕了，一邊自然就重了。另外，大家買房，購買的不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務。過去的筒子樓得房率（套內(nèi)面積占比）很高，但配套設施少、公共服務差。現(xiàn)在的高層得房率低（70％－80％），但有高速電梯，有物業(yè)管理，采光通風也好。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，對于取消公攤面積的議題，應該說值得關注，體現(xiàn)了對購房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運作的導向。但所謂羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發(fā)商也還是算到房價上。
嚴躍進認為，若簡單取消掉，公攤面積如何管理還是一個問題。其認為，后期可以建議一些小區(qū)或房企主動申報，未來房企若是資金實力強，那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來承擔，這樣房企可以多考慮增值收益等。類似過程需要和業(yè)主多協(xié)商、多論證，這樣才能形成一個公攤取舍意見的公約數(shù)。
取消公攤面積會不會讓買過房的人資產(chǎn)縮水？
盤古智庫高級研究員江瀚指出，目前，中國的住房自有率其實非常高，雖然大家對房價過高一直詬病不已，但實際上大部分人都是處于有房的狀態(tài)。公攤面積并不會讓已經(jīng)買房的人資產(chǎn)縮水。
江瀚表示，因為無論是公攤面積還是套內(nèi)使用面積，這兩個面積計算只是對房地產(chǎn)的單價產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)的總價并不會有太大的變化。舉例來說，假設原來100平方米的房子售價在400萬元，每平方米的單價大概是4萬元左右，但是實際上這個房子的使用面積只有70平方米，那么如果取消公攤面積，房子總價值的總價其實變化不大，但是每平方米的單價將會進行一定的變化，也就是折合成每平方米售價約5．7萬元，所以并不會影響大家的實際財富。
取消公攤面積對誰影響最大？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，是否以套內(nèi)計價對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。
張大偉稱，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。
對于購房者而言，張大偉稱，套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。
取消公攤面積有沒有必要？
《半月談》公布的評論文章指出，面對取消公攤面積的呼聲，有一種聲音認為，取消公攤面積后，開發(fā)商勢必提高套內(nèi)單價，房屋總價可能相差無幾，只是換湯不換藥，故而沒有調(diào)整的必要。這種說法站不住腳。對于購房者來說，能夠住上明明白白的房子，不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單很重要。這更關乎公平。
該文章指出，應探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計價，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產(chǎn)市場統(tǒng)計更科學，更真實地反映群眾現(xiàn)階段的居住條件，更敏銳地揭示市場行情變化，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造更有利的條件，為政府針對房地產(chǎn)市場出臺調(diào)控措施提供更有價值的數(shù)據(jù)參考。
取消公攤面積，尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞，從源頭避免大量矛盾與糾紛，保證市場交易更公平透明。
當然，試圖一蹴而就取消公攤面積并不現(xiàn)實，畢竟房地產(chǎn)交易、持有全流程是一個龐大的體系，牽一發(fā)而動全身，需要有一個轉(zhuǎn)換的過程，其中還涉及眾多既得利益者。因此，需要克服重重阻力，分步驟有序推進，逐漸推開按套內(nèi)面積計價的房屋銷售模式。在過渡階段，相關部門可在明確公攤面積范圍、標準上下功夫，實現(xiàn)源頭治理，加強全流程監(jiān)管，及時封堵漏洞。
