2022年開春的房地產(chǎn)市場，“回暖”成為大家談?wù)撟疃嗟囊粋€詞。的確，年后已經(jīng)有多地出臺利好政策刺激樓市。再加上年前各種利率和金融政策的放松，購房者的觀望情緒正在減弱，不少人已經(jīng)摩拳擦掌準(zhǔn)備入場。那么，想買房首先要解決的就是去哪兒買的問題。說起青島樓市供應(yīng)大戶，首先會想到的是西海岸、即墨和膠州等區(qū)域，而主城區(qū)卻鮮有新盤上新。
2022年，東李片區(qū)新盤異軍突起，眼下這一區(qū)域已經(jīng)明確將上新的項目至少有7個，建筑總面積達到了150萬平方米。業(yè)內(nèi)分析，未來多盤集中入市，或?qū)⒊霈F(xiàn)多盤“廝殺”場面。
多項目入市 涉及多產(chǎn)品類型
早在年前，市自然資源規(guī)劃局公示規(guī)劃方案，李滄惠水路南、漢川路兩側(cè)地塊規(guī)劃方案公示，地塊總占地面積203855平方米，規(guī)劃總建面352638平方米，共5宗地塊，建設(shè)28棟商品住宅（19棟7層＋9棟6層）＋3棟人才公寓（2棟7層＋1棟6層）以及6—7層的多層商業(yè)及酒店、幼兒園等。根據(jù)規(guī)劃公示，項目將居住空間沿南側(cè)習(xí)水路布局，結(jié)合山景資源，打造安靜的居住氛圍；商業(yè)空間沿北側(cè)惠水路布局，結(jié)合李村河綠道景觀打造濱水活力軸帶，聚集人氣，輻射帶動兩側(cè)區(qū)域發(fā)展；公共服務(wù)配套方面，項目將建設(shè)學(xué)校、幼兒園、社區(qū)綜合服務(wù)中心、農(nóng)貿(mào)市場等，配套齊全。
而據(jù)記者不完全統(tǒng)計，短短幾個月在東李已經(jīng)有7個項目發(fā)布規(guī)劃，或者直接上新。動作最快的當(dāng)屬綠城和森林公園，3月份兩個項目都有入市的打算。其中綠城理想之城收官項目，洋房綠城·春熙雲(yún)廬和高層綠城·錦上月鳴，共計提供749套房源。春溪雲(yún)廬6棟7層洋房，建面為130—190平方米；綠城·錦上月鳴7棟高層戶型為118—150平方米。而由金地、萬科、中海、越秀、城投五大開發(fā)商合力打造的森林公園，預(yù)計本月將推113—143平方米的小高層，均價24000元／平方米。
除此之外，融海金水路項目也預(yù)計三四月份售樓處開放，還有交運的萬竹云峰產(chǎn)品已經(jīng)公示，為大戶型的洋房。還有華新園石牛山地塊項目以及海創(chuàng)漢川路項目等等，也將扎堆東李區(qū)域。
地產(chǎn)大鱷聚集 剛需地蝶變改善區(qū)
談到東李板塊，最早可以追溯到2009年，當(dāng)時青島市獲得2014年世界園藝博覽會的主辦權(quán)，舉辦地為李滄東部百果山森林公園。隨后東李乘勢騰飛，綠城、萬科等地產(chǎn)大鱷成為最早進駐東李的一批開發(fā)商。特別是在2014年前后，大量新盤入市，成為青島樓市的熱門區(qū)域。雖然這幾年東李板塊入市產(chǎn)品不多，但隨著浮山后等房價不斷被刷新之后，很多購房者特別是剛需購房群體，也不再緊盯市南、市北的有限房源，逐漸將眼光投放不遠處的李滄區(qū)。
東李板塊的崛起，也有著自身優(yōu)良的發(fā)展條件。從地理環(huán)境上來看，東李板塊東、南、北三山環(huán)繞，還有李村河蜿蜒穿過，特別是近幾年對李村河以及周邊山頭的整治，建起多個山頭公園。另外，商業(yè)、教育等多種配套加快建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也越來越完善。還有不得不提的交通方面，地鐵2號線東延段，將加快李滄東部地區(qū)與中心城區(qū)的聯(lián)系，改善沿線的交通環(huán)境和市民出行條件，特別是帶動李滄區(qū)東部、院士港產(chǎn)業(yè)區(qū)及世博園片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展。在2021年，東李樓市供應(yīng)進入快車道，多地塊成交后，規(guī)劃也先后出爐。業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)過多年發(fā)展，目前東李已經(jīng)從剛需“蝶變”成為改善區(qū)。
這些新項目賣點了解一下
綠城理想之城
賣點：低容積率＋成熟配套
綠城春溪雲(yún)廬（洋房）和綠城錦上月鳴（高層）是綠城理想之城的收官之作，位置位于綠城理想之城中心位置，緊鄰徐水路小學(xué)，目前兩個組團首開在即，周邊商超、學(xué)校齊全，居住氛圍濃厚，備受改善人群關(guān)注。其中綠城春溪雲(yún)廬是青島綠城TOP級雲(yún)廬系產(chǎn)品，主推低密電梯洋房，建面約130—190平方米，容積率僅1．2，一層庭院頂層露臺，這樣的容積率在主城區(qū)已經(jīng)是稀有。綠城錦上月鳴是綠城經(jīng)典二代高層“誠園系”產(chǎn)品，三段式立面，大面積玻璃面，園區(qū)中心還設(shè)有泳池，戶型上有建面118—150平方米多種選擇，而且戶型設(shè)計也是下足功夫，比如118三房戶型也有雙衛(wèi)設(shè)計，而且衛(wèi)生間放在了客餐廚動線的兩側(cè)，不僅避免了主客衛(wèi)相互干擾，還藏在玄關(guān)之后，隱秘、實用。
森林公園
賣點：景觀設(shè)計＋超大綠化率
李滄區(qū)在2022年另一個重要的改善型項目則是原萬科石牛山路地塊，目前已經(jīng)定名為森林公園，由金地、萬科、越秀、中海、城投五家龍頭房企強強聯(lián)合，集各家之所長打造而成的高級改善住宅。按照設(shè)計，這里將以江南園林為基礎(chǔ)，打造意境型山水庭院。社區(qū)內(nèi)將引入1000棵大樹融入共21種、40處景觀場景內(nèi)，打造真正的森林公園。項目首開戶型為建面約113、128平方米三室兩廳兩衛(wèi)戶型，以及建面約143平方米四室兩廳兩衛(wèi)戶型。
整個項目最大的亮點是“2字頭”且低密度容積率，還有40％的綠化率，足夠?qū)捑b的水景配置，景觀設(shè)置讓人充滿期待。小區(qū)還配置了帶游泳池的地下會所。主力戶型從113平方米到143平方米，均為全明，143平方米的戶型還采用了寬廳設(shè)計。
萬竹云峰
賣點：低容積率
在目前已經(jīng)臨近開盤的東李項目中，萬竹云峰算是極為低調(diào)的一個。但在周邊所有項目中，定位上能和萬竹云峰比高的不多。比如說1．01的容積率只能用稀缺和絕版來形容，又是在主城周邊，這樣的樓盤的確并不多見。目前，記者得到消息是，這里的主力戶型是四層到五層的疊拼，190平方米起步的戶型，擁有南向四開間，包括6．1米面寬的大寬廳，主臥帶書房和步入式衣帽間，南向開間甚至能達到6．1米。南向陽臺寬度超過12米，還有接近30平方米復(fù)合餐廳的中西雙廚，真正是豪宅的配置。當(dāng)然，這樣的房子在價格上我們也是充滿了期待。
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多個項目規(guī)劃已出爐
與森林公園對面一路之隔，華新園石牛山項目規(guī)劃已于去年底出爐，11棟小高層住宅，其中包括一棟公租房。另外，惠水路南、漢川路兩側(cè)地塊于1月24日公示規(guī)劃方案，位于新海園米羅灣西側(cè)，東籬桃源東側(cè)，共分為5個地塊，擬建多層住宅＋商業(yè)，同時配備15班幼兒園＋30班小學(xué)。其中住宅含6—7層商品房28棟 （19棟7層＋9棟6層），3棟6—7層的人才公寓，待入市之后，東李片區(qū)將再添一新盤。
除此之外，融海金水路項目青島智谷源將建設(shè)24棟住宅＋2棟辦公＋幼兒園，住宅為小高層、高層，共1696戶房源，供應(yīng)十分充足。據(jù)了解，該項目預(yù)計三四月份開放售樓處，項目主力戶型100平方米左右，更將推出89平方米小戶型，將為以大戶型為主的東李市場提供更多選擇。
觀海新聞／青島早報記者 劉鵬
