春回大地，島城的房地產(chǎn)市場似乎也開始忙碌起來。就在業(yè)內(nèi)開始期盼樓市“小陽春”的時(shí)候，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了青島市市轄區(qū)2022年第一批次住宅用地集中公告，2022年土拍大戲正式上演。與去年相比，今年的第一次集中土拍時(shí)間提前了不少，而更讓人意外的是，此次土拍的數(shù)量大幅減少。

根據(jù)市自然資源和規(guī)劃局的公告顯示，此次集中供地將出讓16宗地（含商住用地），16宗地占地面積約40．67萬平方米，規(guī)劃總建面約95．48萬平方米，其中出讓部分建面91．61萬平方米，起拍總價(jià)36．44億元。較2021年第一批次大幅減少47宗，占地面積和建筑面積同樣大幅下滑。公告顯示，本年度集中土拍將分四批次進(jìn)行，第二、第三、第四批次住宅用地集中公告擬于5月、8月、10月集中發(fā)布。

區(qū)域：西海岸依然是熱點(diǎn)

從土地供應(yīng)量來看，數(shù)量少是最明顯的特征，從分布來看，西海岸成為最大的熱門區(qū)域。

先來看看李滄區(qū)，此次僅供應(yīng)土地1宗，位置在李滄區(qū)重慶中路以東、京口路以南，規(guī)劃為城鎮(zhèn)住宅商服用地，出讓部分的占地面積約3．84萬平方米，建筑面積約12．59萬平方米，容積率≤3．0，起拍樓面地價(jià)8000元／平方米，起拍總價(jià)10．07億元；另外劃撥教育用地占地面積4500平方米。從地圖上看，該地塊處于李滄區(qū)核心區(qū)域，位置十分優(yōu)越，周邊交通方便，商業(yè)、醫(yī)療配套完善，距離地鐵3號線振華路地鐵口僅有300米左右，距離李滄商圈僅有不到2千米，距離青島市第八人民醫(yī)院也僅有1千米。地塊北側(cè)是北方汽車交易市場地塊和美猴王地塊。

另外，城陽區(qū)此次共計(jì)掛牌4宗地，總占地面積約16．2萬平方米，規(guī)劃總建面約32．98萬平方米，其中出讓部分建面29．1萬平方米，起拍總價(jià)13．6億元。其中，2宗地塊位于白云山板塊，作為2021年熱度最高的區(qū)域，這一地塊同樣值得期待。另外1宗地塊位于城陽中心城區(qū)碩陽路北、國城路東，還有1宗位于亞洲杯足球場旁。

值得注意的是，此次供地西海岸依然是作為主力出場，共計(jì)10宗地塊掛牌，總占地面積14．3萬平方米，規(guī)劃總建面32．59萬平方米，起拍總價(jià)約10．86億元。另外，即墨區(qū)此次也是1宗土地掛牌，總占地面積約5．88萬平方米，規(guī)劃建面約17．05萬平方米，起始價(jià)2601元／平方米，起拍總價(jià)是4．43億元。該地塊是去年第三批次的流拍地塊，相比去年掛地價(jià)格出現(xiàn)上調(diào)。

意外：市內(nèi)三區(qū)地塊零供應(yīng)

時(shí)間早、數(shù)量少，成為這次集中土拍最讓人意外的地方。仔細(xì)梳理也會發(fā)現(xiàn)，此次出讓的16宗地，主要集中李滄、城陽、西海岸、即墨四個(gè)區(qū)域。嶗山、市南、市北三區(qū)首次出現(xiàn)“零”供應(yīng)的現(xiàn)象。而此次土地供應(yīng)被稱為是“過渡式”供應(yīng)，推出土地的規(guī)劃建面僅約占去年全年供應(yīng)量的8．5％，而起始價(jià)總價(jià)也僅約占去年全年土地出讓金的8％。

另外，此次第一批次住宅用地集中公告中也明確，市轄區(qū)第二、第三、第四批次住宅用地集中公告擬于5月、8月、10月集中發(fā)布。這意味著，本年度將分四批次集中供地。在去年市自然資源和規(guī)劃局對當(dāng)年全市住宅用地供應(yīng)工作部署中提到，嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。本年度集中供地調(diào)整為四批次，有業(yè)內(nèi)人士分析，這將對各方都有利，并為開發(fā)商、土地方以及市場提供了更多思考調(diào)整以及緩沖的時(shí)間。

同時(shí)，從全國土地市場來看，眾多城市的首批土地集中供應(yīng)量都不大。其中，北京首先打響了2022年全國集中供地第一槍，在北京新年首場土拍中，共出讓18宗地塊，僅有1宗流拍，剩余17宗地塊中8宗以底價(jià)成交、9宗溢價(jià)成交，成交總價(jià)480億元。福州、合肥、上海等城市緊隨其后，發(fā)布了首批集中供地計(jì)劃，其中福州大約有20宗地塊入市，合肥約有32宗地塊入市。

回顧：集中土拍引導(dǎo)理性競爭

2021年開年，青島土地拍賣就經(jīng)歷了很大的變化。 2月24日，青島發(fā)布住宅土地供應(yīng)調(diào)整通知，明確嚴(yán)格實(shí)行集中發(fā)布土地出讓＋集中組織土地出讓的“兩集中”政策，全年分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島2021年住宅用地三批集中出讓，供應(yīng)土地195宗，成交179宗地塊，成交總建面約1131萬平方米，土地出讓金高達(dá)547．5億元，出讓率分別為96．83％、87．36％、93．3％。其中，西海岸成交最多。與2020年相比，2021年青島土拍成交總價(jià)、成交總建、成交幅數(shù)均大幅下滑，其中商住土地成交金額同比2020年的約805億元下跌約31．9％；供應(yīng)土地宗數(shù)同比下降約53％（2020年供應(yīng)商住土地415宗）。

但從2021年青島土拍市場表現(xiàn)可以看出，土地供應(yīng)“兩集中”模式改革后，青島土地供應(yīng)穩(wěn)定，開發(fā)商拍地更加謹(jǐn)慎，流拍率不高，底價(jià)成交成為“主旋律”，溢價(jià)成交地塊僅9宗。在首輪供地中，僅有1宗開平路地塊以65％的溢價(jià)率出讓，其余均是底價(jià)成交，平均溢價(jià)率1％；第二批憑借4宗優(yōu)質(zhì)的西海岸板塊地塊加持，觸發(fā)熔斷轉(zhuǎn)為競品質(zhì)，但底價(jià)成交比例仍在9成以上；第三批亦僅有1宗溢價(jià)成交。從房企拿地情況來看，拿地者多為本土企業(yè)，如魯信集團(tuán)、青島和達(dá)、青島地鐵等；外來房企則多選擇與本土企業(yè)聯(lián)合拿地，如中信泰富聯(lián)合體拿下歡樂濱海城7宗地，遠(yuǎn)洋聯(lián)合體拿下市北區(qū)地塊，保利聯(lián)合青島每日置業(yè)落子城陽區(qū)等。