2021年下半年樓市全面下滑，無論是打算買房還是關(guān)注地產(chǎn)市場的市民都在關(guān)心一個問題，什么時候是樓市的“拐點”？對于這一點似乎每月樓市的銷量數(shù)據(jù)，都能給我們一些答案。例如最新的2月樓市銷量數(shù)據(jù)公布，在春節(jié)假期的影響下，銷量上出現(xiàn)大幅下滑，但不可否認的是，樓市回暖勢頭也非常強勁。有業(yè)內(nèi)人士預測，開發(fā)商期盼的“小陽春”，這次可能不會爽約了。

雙降！樓市遭遇春節(jié)低谷

2月青島樓市落幕，受春節(jié)長假的影響，2月樓市遭遇了“春節(jié)低谷”。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年2月青島新房總計成交6117套，環(huán)比1月份9007套下降32．1％，2月新房成交面積709963．31平方米，環(huán)比1月份1010632．37平方米下降29．75％。不僅與1月相比青島樓市在春節(jié)2月新房成交量出現(xiàn)了明顯的下滑，同比去年2月份（2021年2月青島新房共成交6413套，新房成交面積775310．2平方米）也有所不及，同比降幅分別為4．62％、8．43％。其中2月新建住宅成交量為5122套，環(huán)比1月7256套下降了29．4％；新建住宅總成交面積為596438．81平方米，環(huán)比1月862120．4平方米下降了30．82％，新建住宅成交量占比2月新房成交總量的83．74％。

另據(jù)統(tǒng)計，2月青島成交的新建住宅套均面積為116．45平方米，與1月相比有小微幅度的降低。雖然如此，從目前青島新房市場來看，供需兩端大戶型都是開年青島新房市場的主力。從2月“春節(jié)月”青島各區(qū)市新房成交表現(xiàn)來看，西海岸新區(qū)仍穩(wěn)居冠軍，并且在節(jié)后就展現(xiàn)出了絕對優(yōu)勢，領(lǐng)銜回暖。根據(jù)統(tǒng)計，2月西海岸新區(qū)新房共計成交1706套，新房成交面積達185143．18平方米，占2月全市新房成交總量的28％。而主城區(qū)中成交量最高位市北區(qū)，2月新房成交量為480套。

復蘇！節(jié)后連漲強勢反彈

整個2月樓市似乎整體乏力，但我們需要關(guān)注的是另一組數(shù)據(jù)。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，春節(jié)假期后的第一周，銷量就在迅速“回血”。一周青島新房共成交1403套，其中新建住宅共成交了1144套。相比春節(jié)七天新房僅成交33套，可謂成功“破冰”；二手房上周共成交了636套，其中普通二手住宅共成交了286套，也實現(xiàn)了“0”的突破。

春節(jié)假期后的第二周，回溫勢頭更加猛烈，2月14日—20日一周時間，青島新房共成交2046套，環(huán)比節(jié)后第一周上漲了45．8％，漲幅明顯；二手房一周共成交了720套，環(huán)比節(jié)后第一周也上漲了13．2％。緊接著，上周作為2月最后一周，上漲的勢頭依然不減，青島新房、二手房成交再度“雙漲”。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，青島新房共成交2267套，環(huán)比前一周上漲了10．8％；二手房一周共成交了1023套，環(huán)比前一周上漲了42．1％。

預測：業(yè)內(nèi)依然謹慎樂觀

隨著春節(jié)行情“見底”，節(jié)后市場迅速回溫，很多業(yè)內(nèi)人士都認為樓市拐點已經(jīng)出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士分析，目前樓市的確有很多利好的支持，例如政策端，近期，房地產(chǎn)寬松政策不斷出臺，包括5年期以上LPR下調(diào)、首付比例下調(diào)等。青島方面，房貸利率持續(xù)下調(diào)。據(jù)了解，從房貸利率變化來看，自今年1月份5年期LPR調(diào)整為4．6％后，房貸利率不斷下行，首套房主流房貸利率由5．45％調(diào)整到5．35％再到當前的5．3％，二套房主流房貸利率由5．75％調(diào)整為5．65％再到當前的5．6％。雖然利率平攤到每個月的還貸成本變化并不大，但利率作為樓市調(diào)節(jié)的重要手段，也傳遞出了政策風向。青島貝殼研究院市場分析師劉倩倩介紹，從目前樓市成交數(shù)據(jù)來看，與2021年節(jié)后市場相似。她認為，當前一系列優(yōu)厚的信貸政策，對市場提振明顯，特別是對剛需購房者。

不過2月24日，住建部等主管部門舉行了推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新年新聞發(fā)布會，會上再一次定調(diào)2022年樓市——穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，最主要的工作核心仍是“穩(wěn)”字當頭，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。由此展望3月，隨著政策的陸續(xù)寬松，信貸政策的陸續(xù)放開，青島新房市場也會繼續(xù)“穩(wěn)中向暖”，尤其是“金三銀四”傳統(tǒng)樓市旺季即將展開，催促房企的推新腳步繼續(xù)加快，新房市場的整體回暖還是值得期待。但需要注意的是，“穩(wěn)”字當頭的局面下，往年調(diào)頭直上的市場行情很難再現(xiàn)，“小陽春”除了回暖的跡象之外，還會體現(xiàn)在一個“小”字上。

新聞延伸：改善新盤將成為銷售主力

政策因素尤其是貸款政策，成為樓市快速回暖的重要助推力量。然而在供給端，由于改善型置業(yè)的需求旺盛，高品質(zhì)的改善型新盤不斷推出，也在吸引著眾多有房的市民加入到置業(yè)隊伍中。

從地域上來說，市南和嶗山的土地供應(yīng)量不多，但去年第三次土拍李滄大片土地入市，成為改善型項目的主力。首先是東李片區(qū)，綠城理想之城的兩個新地塊中，綠城春溪雲(yún)廬（洋房）和綠城錦上月鳴（高層）位于綠城理想之城中心位置，緊鄰徐水路小學，目前兩個組團首開在即，周邊商超、學校齊全，居住氛圍濃厚，備受改善人群關(guān)注。綠城春溪雲(yún)廬是青島綠城TOP級雲(yún)廬系產(chǎn)品，主推低密電梯洋房，建面約130—190平方米，容積率僅1．2，一層庭院頂層露臺，這樣的容積率在主城區(qū)已經(jīng)是稀有。綠城錦上月鳴是綠城經(jīng)典二代高層誠園系產(chǎn)品，三段式立面，大面積玻璃面，園區(qū)中心還設(shè)有泳池，戶型上有建面118平方米—150平方米多種選擇。

而李滄區(qū)在2022年另一個重要的改善型項目則是原萬科石牛山路地塊，目前已經(jīng)定名為森林公園，由金地、萬科、越秀、中海、城投5家龍頭房企強強聯(lián)合，集各家之所長打造而成的高級改善住宅。按照設(shè)計，這里將以江南園林為基礎(chǔ)，打造意境型山水庭院。社區(qū)內(nèi)將引入1000棵大樹融入共21種、40處景觀場景內(nèi)，打造真正的森林公園。項目首開戶型為建面約113、128平方米三室兩廳兩衛(wèi)戶型，以及建面約143平方米四室兩廳兩衛(wèi)戶型。

與森林公園對面一路之隔，華新園石牛山項目規(guī)劃已于去年底出爐，11棟小高層住宅，其中包括一棟公租房。另外惠水路南、漢川路兩側(cè)地塊于1月24日公示規(guī)劃方案，位于新海園米羅灣西側(cè)，東籬桃源東側(cè)，共分為5個地塊，擬建多層住宅＋商業(yè)，同時配備15班幼兒園＋30班小學。其中住宅含6－7F商品房28棟（19棟7F＋9棟6F），3棟6－7F人才公寓，待入市之后，東李片區(qū)將再添一新盤。

除了東李，2022年另外一塊集中開發(fā)的地塊則位于膠州灣畔的歡樂濱海城。早在2021年12月13日，青島三批次土拍期間，市北區(qū)9宗掛牌出讓的地塊中，有7塊地塊位于歡樂濱海城內(nèi)，也正是中信泰富項目所在地。歡樂濱海城這7宗地塊位于跨國公司區(qū)域總部集聚區(qū)內(nèi)，規(guī)劃總占地面積約203369．3平方米，規(guī)劃總建面約380094．66平方米，起拍總價25．36億元，成交總價25．36億元。最終7宗地塊全部由中信泰富競得。地塊用途規(guī)劃為商住、住宅、社會福利、商業(yè)商務(wù)、公園地塊。而早在去年10月18日，歡樂濱海城瞰海高端高品質(zhì)社區(qū)規(guī)劃方案已經(jīng)公示，新建16棟高層住宅，其中包含5棟人才公寓，最高32層，還將配建一所幼兒園。這一地塊的開發(fā)不僅將拉開歡樂濱海城新一輪建設(shè)的序幕，同時在完善的配套以及稀缺的海景資源加持下，這一片區(qū)也開始了高端社區(qū)的升級之路。

而除了改善型住宅，在城陽區(qū)多個剛需項目也將加入到“小陽春”的大戰(zhàn)中，特別是流亭未來之城板塊成為樓市重點區(qū)域，有雙利東旭未來城、開投仙山雅居、保利大國璟未來之城三大新盤入市。