“如果1成首付的錢(qián)都沒(méi)有，就可以做首付貸款，也就是零首付。”惠州某房產(chǎn)中介對(duì)記者表示。

近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，郴州、惠州都出現(xiàn)“零首付”“首付貸”現(xiàn)象。值得注意的是，首付貸款不符合相關(guān)規(guī)定。有專(zhuān)家表示，如果購(gòu)房者選擇做首付貸，得做好心理準(zhǔn)備，一方面可能被抽貸，另一方面可能會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，購(gòu)房者還可能受到資金損失。

另外，專(zhuān)家表示，首付貸實(shí)際上是購(gòu)房加杠桿的操作，從購(gòu)房者本身來(lái)說(shuō)，是個(gè)體購(gòu)房行為，但如果行業(yè)中普遍出現(xiàn)這種情況，就會(huì)成為新的金融風(fēng)險(xiǎn)。

“零首付”即可買(mǎi)房

“目前有開(kāi)發(fā)商會(huì)送1－2成的首付，客戶只需要付1成的首付，如果1成首付的錢(qián)都沒(méi)有，就可以做首付貸款，也就是零首付。”惠州市一房產(chǎn)中介對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，惠州所有樓盤(pán)都可以做“零首付”，不過(guò)購(gòu)房者需要付定金，一般情況下定金是5萬(wàn)元，剩下未付清的首付可以做“首付貸”。

上述中介表示，近期惠州市的首付貸款利率和按揭貸款利率區(qū)間為5．3％－5．6％，“具體要看資質(zhì)，如果征信和流水沒(méi)有問(wèn)題，銀行就可以審批貸款。”那么如果流水不達(dá)標(biāo)可以進(jìn)行首付貸嗎？“得花錢(qián)。”中介表示。

另外，湖南省郴州市也出現(xiàn)了“零首付”的現(xiàn)象。郴州當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，榮裕美麗緣項(xiàng)目可以“零首付”買(mǎi)房，也就是說(shuō)，簽約的時(shí)候把購(gòu)房的合同價(jià)格提高，未能一次性付清的首付款即可按照揭貸款的流程一同貸款。另外，不止一位郴州房產(chǎn)中介對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，郴州的首付可以“首付分期”，也就是說(shuō)，購(gòu)房者不用去銀行貸款，只需在半年或者一年內(nèi)把首付付清即可。

值得注意的是，住建部、國(guó)家發(fā)改委等七部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》明確表示，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。

那么，“零首付”出現(xiàn)的原因是什么呢？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“零首付”的出現(xiàn)主要還是因?yàn)闃鞘姓w下行，銷(xiāo)售較低迷，這是開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)銷(xiāo)售采取的一種降低首付款的購(gòu)房方式。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，一些城市調(diào)低首付比例，這與去年以來(lái)整個(gè)市場(chǎng)行情向下走有密切關(guān)系，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商和銀行業(yè)務(wù)量都出現(xiàn)比較大的委縮，現(xiàn)在為了保持正常的營(yíng)業(yè)水平，銀行和開(kāi)發(fā)商會(huì)想辦法促使客人買(mǎi)房、貸款。

事實(shí)上，2021年惠州和郴州的住宅成交量的確存在較大幅度下滑。

惠州中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年惠州新房成交99957套，同比減少38％。另外，惠州市新房去化周期自2021年年初開(kāi)始持續(xù)攀升，2021年年末，惠州市新房去化周期為29個(gè)月，而2021年年初，惠州市新房去化周期還保持在10個(gè)月左右。價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2021年12月，惠州市二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌6個(gè)月。

郴房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2021年郴州市住宅成交共17112套，同比2020年的21100套下降20％，同比2019年的20214套，下降15％。

“零首付”買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)

“首付政策寬松將刺激樓市交易復(fù)蘇。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期各地首付的成數(shù)或首付的金額都存在明顯降低，各類(lèi)調(diào)整普遍都是銀行指導(dǎo)或房企主動(dòng)調(diào)整，很少有公開(kāi)的發(fā)文，也沒(méi)有看到各類(lèi)管控或叫停的做法。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首付貸實(shí)際上是購(gòu)房加杠桿的操作，存在極高風(fēng)險(xiǎn)，從購(gòu)房者本身來(lái)說(shuō)，是個(gè)體購(gòu)房行為，但如果行業(yè)中普遍出現(xiàn)這種情況，就會(huì)成為新的金融風(fēng)險(xiǎn)。

梁楠對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“零首付”相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商越過(guò)金融貸款審核環(huán)節(jié)，直接給不符合條件的購(gòu)房者提供貸款，這存在一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“零首付”短期內(nèi)或會(huì)提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但最終風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，因?yàn)?ldquo;零首付”一般意味著購(gòu)房者支付能力偏弱，大額貸款導(dǎo)致還款壓力增加，后期可能會(huì)出現(xiàn)斷供的問(wèn)題。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，通過(guò)一些非銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)借貸的貸款人個(gè)人信息或不會(huì)及時(shí)錄入央行征信系統(tǒng)，這加大了銀行的監(jiān)管難度，另外，銀行可能無(wú)法對(duì)買(mǎi)房人的償還能力進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，銀行的貸款違約率或?qū)⑻嵘?/p>

何倩茹表示，因?yàn)閲?guó)家是明文規(guī)定是不允許首付貸的，所以首付貸存在被抽貸的風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)房者選擇做首付貸，得做好心理準(zhǔn)備，一方面可能被抽貸，另一方面可能會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，還有可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房合同毀約，購(gòu)房者將受到資金損失。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的情況，即一緊就死、一放就炒的亂象。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于合理住房消費(fèi)需求的支持，需要一個(gè)科學(xué)完備的政策體系和操作規(guī)范，如果無(wú)序違規(guī)放松，表面上會(huì)刺激購(gòu)房需求的活躍，但可能會(huì)無(wú)形中刺激房地產(chǎn)杠桿率的無(wú)序擴(kuò)大，進(jìn)而引起各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。