今年的房地產(chǎn)走向如何？各路專家、機(jī)構(gòu)紛紛給出預(yù)言。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國(guó)住房年度發(fā)展報(bào)告（2021－2022）》，在這份報(bào)告中，社科院詳細(xì)回顧了21年以來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展格局，然后對(duì)2022年的房產(chǎn)做出了整體性的展望。

當(dāng)然，其中不乏大家都關(guān)心的房產(chǎn)價(jià)格漲跌問(wèn)題。

在社科院這份報(bào)告中，對(duì)于房地產(chǎn)主要給出了3個(gè)方面的信息：

第一、全年內(nèi)，全國(guó)商品房的平均價(jià)格增長(zhǎng)率應(yīng)該在－3％－3％之間，房產(chǎn)銷售的面積增長(zhǎng)率應(yīng)該在－1％至－5％，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度在2％－5％。

第二、對(duì)于2022年的房市漲跌，將呈現(xiàn)出先降溫，后拉高，然后逐漸走平的“三段論”基調(diào)，相關(guān)房產(chǎn)指標(biāo)在2022年的Q4季度開(kāi)始實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。

第三、房產(chǎn)的漲跌趨勢(shì)繼續(xù)分化，核心城市、核心地段、核心區(qū)域，因?yàn)槿丝诘某掷m(xù)流入，疊加經(jīng)JI持續(xù)向上增長(zhǎng)，那么房產(chǎn)快速回暖也是大概率事情。

老實(shí)說(shuō)，這并不是社科院第一次預(yù)測(cè)房產(chǎn)，在每一年的年末或者年初，各類機(jī)構(gòu)都會(huì)對(duì)“大行業(yè)／熱門行業(yè)”做出一番預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)作為一直以來(lái)的發(fā)展支柱必然也在其中，各項(xiàng)《住房報(bào)告》或者《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》紛至沓來(lái)。

當(dāng)然了，“預(yù)測(cè)”這種東西，只是對(duì)未來(lái)的一種展望而已，基于現(xiàn)狀做出的揣測(cè)，通過(guò)紛繁復(fù)雜的因素測(cè)算出來(lái)的，不可能100％精確，所以有時(shí)候會(huì)與實(shí)際天差地別，有時(shí)候與實(shí)際剛好相符。故而各類機(jī)構(gòu)的“預(yù)測(cè)”也經(jīng)常被人們稱之為“神預(yù)測(cè)”。

從2014年至2022年，該機(jī)構(gòu)已經(jīng)連續(xù)至少8年發(fā)布相關(guān)的“神預(yù)測(cè)”數(shù)據(jù)，雖然有人感覺(jué)“看一看、笑一笑”就可以了，但筆者卻認(rèn)為，該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)非常值得參考，因?yàn)樵?年的測(cè)算中，至少有6－7年符合現(xiàn)實(shí)情況（又或者說(shuō)，至少6年預(yù)測(cè)成真。）

回顧一下社科院對(duì)過(guò)去幾年的房產(chǎn)預(yù)測(cè)：2014年認(rèn)為房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到7．6％，2015年上漲1．2％，2016年漲幅3．9％，2017年上漲3．4％，2019年漲幅7．2％，2020年漲幅6．1％，2021年漲幅5．1％。

在上述的一系列預(yù)測(cè)中，超過(guò)80％的時(shí)候都不準(zhǔn)確，例如認(rèn)為2017年房產(chǎn)漲幅只有3．4％，但實(shí)際上卻出現(xiàn)房產(chǎn)高熱局面。

然而，從總體“漲跌”兩個(gè)維度而言，90％以上的年份里，都被社科院說(shuō)中了，他認(rèn)為要“漲”的年份，房市確實(shí)也在上漲，只是漲跌幅度大小不同而已，基本上都是大致相近的。

社科院在《住房報(bào)告》中，再次對(duì)2022年作出預(yù)估，主要有3個(gè)方面：

1、房產(chǎn)漲幅或首次出現(xiàn)“負(fù)數(shù)”。這就有點(diǎn)新奇了，在過(guò)去的20年里，房地產(chǎn)似乎從未真正出現(xiàn)過(guò)下跌的情況，然而社科院卻認(rèn)為2022年的整體價(jià)格漲幅在－3％－3％之間，這就意味著，你買套房子，增長(zhǎng)的幅度可能還沒(méi)有銀行定存的收益率高。

這對(duì)于炒房客而言，是一個(gè)不小的壞消息，因?yàn)樗麄兪种杏卸嗵追慨a(chǎn)，一旦房產(chǎn)漲不動(dòng)，那么將帶來(lái)房產(chǎn)持有成本快速增高的情況。結(jié)果顯而易見(jiàn)，一旦成本項(xiàng)增加，手握多套房的人該怎么辦？會(huì)不會(huì)把多余的房產(chǎn)扔向二手房市場(chǎng)？

2、老酒重溫，核心區(qū)域一貫上浮?？吹?ldquo;分化”這倆字，是不是有點(diǎn)似曾相識(shí)？沒(méi)錯(cuò)，從2019年開(kāi)始，各類機(jī)構(gòu)就不斷提出，房產(chǎn)將呈現(xiàn)出差異化的走勢(shì)，優(yōu)質(zhì)的一二線城市、國(guó)家中心區(qū)域城市或依然面臨著上升情況，然而偏遠(yuǎn)的三四線城市、郊區(qū)地帶的城市房子，或迎來(lái)繼續(xù)收縮的情況。

為什么會(huì)差異化、分化發(fā)展呢？根源還在于人口流向，經(jīng)濟(jì)學(xué)者任澤平指出，房產(chǎn)發(fā)展，長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融，隨著樓市平穩(wěn)期的到來(lái)，那么未來(lái)城市房產(chǎn)的比拼，將更加附著在人口方面。

3、全年走勢(shì)，相對(duì)平穩(wěn)。從社科院的上述數(shù)據(jù)可以看出，房產(chǎn)價(jià)格漲幅基本趨向于0和負(fù)數(shù)，而房產(chǎn)銷售責(zé)直接表現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)的情況。