對(duì)島城市民而言，除了關(guān)心房?jī)r(jià)漲跌之外，房貸利率調(diào)整也是關(guān)注的焦點(diǎn)。 1月20日，央行發(fā)布的最新LPR （貸款基礎(chǔ)利率）報(bào)價(jià)，1年期為3．7％，5年期以上為4．6％。兩者分別較上次報(bào)價(jià)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)、5個(gè)基點(diǎn)，這也是5年期LPR繼2020年4月后首次下調(diào)。
作為房貸利率的參考基礎(chǔ)，5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，會(huì)對(duì)房貸一族帶來(lái)何種影響？房貸月供會(huì)改變嗎？島城銀行的房貸利率會(huì)下降嗎？記者采訪獲悉，調(diào)整后，在特定條件下，百萬(wàn)元房貸30年月供或可少還約30元，累計(jì)利息可省1．1萬(wàn)元左右。目前，島城部分銀行的房貸利率已有所下調(diào)。
背景：5年期LPR下降5個(gè)基點(diǎn)
1月20日，中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布，1月20日最新LPR報(bào)價(jià)：1年期LPR為3．7％，5年期以上LPR為4．6％，較上期分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)和5個(gè)基點(diǎn)。記者關(guān)注到，這是1年期LPR連續(xù)第二個(gè)月下調(diào)，5年期以上LPR連續(xù)20個(gè)月保持不變后的首次下調(diào)。
此番LPR下調(diào)最受關(guān)注的，莫過(guò)于5年期以上LPR下調(diào)。“大多數(shù)人選擇的房貸年限都在5年以上，對(duì)應(yīng)的是5年期以上LPR。此次5年期以上LPR由4．65％下調(diào)為4．6％，降幅雖然不大，但對(duì)房貸的影響還是很明顯的。”近日，島城多家銀行工作人員這樣表示。此次5年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，而非市場(chǎng)前期預(yù)期的10個(gè)基點(diǎn)。盡管如此，5年期LPR下調(diào)仍將惠及眾多企業(yè)或個(gè)人，因?yàn)閭€(gè)人按揭貸款、企業(yè)中長(zhǎng)期貸款等大多數(shù)都是使用5年期LPR作為貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)。
業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前宏觀環(huán)境下，央行降息符合市場(chǎng)預(yù)期。本次降息不僅是對(duì)股票證券市場(chǎng)的利好，還有利于發(fā)揮貨幣政策與減稅降費(fèi)政策的“組合拳”威力。中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬表示，LPR持續(xù)調(diào)降，體現(xiàn)貨幣政策逆周期調(diào)控力度加大、宏觀政策前置發(fā)力，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、增強(qiáng)市場(chǎng)主體信心，鼓勵(lì)企業(yè)增加中長(zhǎng)期投資，對(duì)于當(dāng)前擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)外需以及房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行將產(chǎn)生積極效果。
動(dòng)態(tài)：多家銀行調(diào)整房貸利率
記者了解到，目前島城地區(qū)銀行普遍執(zhí)行的首套房貸款利率在5．4％左右，二套房貸款利率在5．7％左右。中國(guó)銀行青島市分行工作人員告訴記者，該行的首套房貸款利率由5．45％調(diào)整至5．4％，二套房貸款利率由5．75％調(diào)整至5．7％；農(nóng)業(yè)銀行青島市分行工作人員表示，該行首套房貸款利率為5．45％，二套房貸款利率為5．7％；工商銀行青島市分行工作人員表示，該行首套房貸款利率為5．4％，二套房貸款利率為5．7％。
此外，島城還有部分銀行下調(diào)房貸利率至首套房貸款利率5．35％，二套房5．65％。招商銀行青島分行目前首套房貸款利率5．35％，二套房為5．65％；交通銀行青島分行首套房利率亦為5．35％，二套房為5．65％。“我們很快還會(huì)調(diào)整，首套房利率降至5．3％，二套房降至5．6％。根據(jù)實(shí)際情況，存量客戶(hù)按照合同約定時(shí)間調(diào)整，新客戶(hù)直接按下調(diào)后的利率放款。”交通銀行青島嶗山支行一位客戶(hù)經(jīng)理透露。
“房貸利率下降的意義，不單單在于貸款能省些錢(qián)，還在于預(yù)期的變化。”島城銀行人士表示，隨著LPR的下調(diào)，各大銀行也會(huì)陸續(xù)開(kāi)始執(zhí)行最新房貸利率。因此，按這樣的趨勢(shì)，房貸實(shí)際利率或還會(huì)繼續(xù)下降。有銀行提到，若考慮到可貸資金后續(xù)更加充裕，實(shí)際利率還有進(jìn)一步下調(diào)的空間。
算賬：百萬(wàn)房貸月供省30元
對(duì)于房貸者而言，在銀行加點(diǎn)基數(shù)不變的情況下，5年期以上LPR利率的下調(diào)將在一定程度上減少房貸支出。那究竟能少還多少錢(qián)？以100萬(wàn)元貸款金額、30年期的房貸為例，假設(shè)采用通常的等額本息還款法，之前的首套房年利率是4．65％，每月月供款5156元，累計(jì)支付利息856292元；若貸款利率調(diào)整至4．6％，每月月供款5126元，累計(jì)支付利息845519元。也就是說(shuō)，月供款可以減少30元左右，累計(jì)支付利息可省1．1萬(wàn)元。當(dāng)然，市民在貸款時(shí)，各銀行實(shí)際的房貸利率會(huì)有所差別。
值得提醒的是，雖然對(duì)于打算房貸的新購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，近期就可以享受到較低的房貸利率了，但對(duì)于“老房貸”來(lái)說(shuō)，卻不能馬上享受到實(shí)惠。
記者了解到，當(dāng)下，房貸利率都是以LPR為基準(zhǔn)上下浮動(dòng)點(diǎn)數(shù)。按照規(guī)定，借款人和貸款銀行可協(xié)商選擇利率重定價(jià)（通常周期最短為1年），每次利率重定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。而很多“老房貸”當(dāng)初修訂的協(xié)議是：若LPR變動(dòng)，房貸利率次年1月1日相應(yīng)調(diào)整。也就是說(shuō)，很多“老房貸”要到2023年才可能享到實(shí)惠。不過(guò)，如果央行今年年內(nèi)能多次下調(diào)5年期LPR的話，那到明年初，就可以一次性享受到年內(nèi)多次降息的實(shí)惠；反之如果今年年內(nèi)利率上升，購(gòu)房者也得承擔(dān)利息增加的壓力。
影響：降息釋放樓市積極信號(hào)
面對(duì)此次降息，不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，雖然房貸利率下調(diào)有限，但對(duì)樓市傳遞出比較積極的信號(hào)。
貝殼找房青島研究院分析師劉倩倩告訴記者，從降息幅度來(lái)看此次并不是特別大，降完之后，與去年春節(jié)期間首套和二套的貸款利率差別不大，但此次卻釋放出非常積極的信號(hào)。“去年對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最大的問(wèn)題不在利率，而是信貸額度，特別是二手房貸款，因?yàn)轭~度受限，審批需要幾個(gè)月的時(shí)間。而現(xiàn)在利率下降，釋放出的信號(hào)是信貸的額度非常充足。”劉倩倩說(shuō)，已經(jīng)有部分銀行的首套貸款利率下調(diào)到5．35％，但目前購(gòu)房者還是保持觀望的狀態(tài)。分析觀望原因，劉倩倩認(rèn)為，消費(fèi)者還在等待進(jìn)一步的調(diào)控政策。其次，目前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也并非購(gòu)房高峰期，降息的影響可能要等到春節(jié)之后才會(huì)有體現(xiàn)。綜合來(lái)看，這次降息對(duì)于購(gòu)房者肯定是個(gè)利好政策，但是對(duì)市場(chǎng)成交量的影響，可能還需要一段時(shí)間去觀測(cè)。
銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人首席分析師周大偉認(rèn)為，本次降息更多的是通過(guò)積極政策信號(hào)的釋放來(lái)扭轉(zhuǎn)和提振行業(yè)發(fā)展預(yù)期，有助于樓市信心的恢復(fù)。“作為近兩年房貸利率的首次松動(dòng)，是一個(gè)比較積極的政策轉(zhuǎn)向信號(hào)。但仔細(xì)算下來(lái)，100萬(wàn)住房貸款每月也只是少了30元左右的房貸月供而已，對(duì)購(gòu)房者的還貸壓力來(lái)說(shuō)是‘毛毛雨’，所以更多的是政策層面對(duì)預(yù)期回調(diào)的干預(yù)，信號(hào)意義大于實(shí)質(zhì)利益。”周大偉說(shuō)。本次動(dòng)作進(jìn)一步佐證了今年整體金融政策穩(wěn)健偏寬松的基調(diào)，有利于整體市場(chǎng)的回暖提振。
延伸：房貸利率＝LPR利率＋加點(diǎn)
近期，“LPR”成了一個(gè)熱詞。究竟什么是LPR呢？即貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。2013年10月25日，我國(guó)的LPR集中報(bào)價(jià)和發(fā)布機(jī)制正式運(yùn)行。通過(guò)改革完善LPR形成機(jī)制，可以起到運(yùn)用市場(chǎng)化改革辦法推動(dòng)降低貸款實(shí)際利率的效果。各銀行在新發(fā)放的貸款中主要參考LPR定價(jià)，并在浮動(dòng)利率貸款合同中采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)。
LPR與實(shí)際的房貸利率有什么關(guān)系？可以理解為：房貸利率＝5年期LPR利率＋加點(diǎn)。其中，5年期LPR利率便是“基準(zhǔn)”，是央行決定的，每個(gè)月對(duì)外公布一次；而加點(diǎn)則是由各銀行決定的，每個(gè)城市不一樣，每家銀行也不同。
前段時(shí)間，所有城市的房貸利率下調(diào)，其實(shí)都在下調(diào)“加點(diǎn)”，因?yàn)?年期LPR利率已經(jīng)連續(xù)20個(gè)月沒(méi)變過(guò)。所以這次下調(diào)5年期LPR利率，動(dòng)的是基準(zhǔn)，影響是全國(guó)性的，遠(yuǎn)大于各城市、各家銀行自己調(diào)整的加點(diǎn)。
本版撰稿觀海新聞／青島早報(bào)記者 楊博文 劉鵬
