從“住有所居”到“房住不炒”，住宅居住的本質(zhì)正在慢慢回歸。少了投資屬性，如何更好地滿足居?。窟@一問題也擺在了很多建成年代久遠(yuǎn)的老舊小區(qū)面前，2019年起，青島就成為老舊小區(qū)改造試點城市，新年伊始，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同市發(fā)展改革委、市財政局公布《青島市2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目清單》。 2022年，全市計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)318個，涉及居民約9．3萬戶。老舊小區(qū)改造，在惠及居民的同時，也給二手房市場帶來影響。設(shè)施更完善的老舊小區(qū)，讓低價位的二手房有了更多的選擇，成了品質(zhì)新房之外更好的補充。

涉及318個小區(qū)老舊小區(qū)改造提速

住得舒不舒服，直接影響幸福指數(shù)，2016年青島市啟動老舊小區(qū)改造以來，到2020年共計改造老舊小區(qū)2300萬平方米、惠及居民32萬戶。按照計劃，“十四五”期間，我市將改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1300個，涉及居民約37萬戶。新年伊始，《青島市2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目清單》發(fā)布。 2022年，全市計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)318個，涉及居民約9．3萬戶，戶數(shù)位居全省第一。從清單中可以看到，2022年全市改造老舊小區(qū)數(shù)量最多的是平度市，計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)60個；其次是市北區(qū)，共改造53個，萊西市和膠州市改造數(shù)量相近，分別為43個和42個；嶗山區(qū)和西海岸新區(qū)改造數(shù)量相同，為28個；此外，即墨區(qū)改造26個，市南區(qū)改造18個，城陽區(qū)改造14個，李滄區(qū)改造6個。

今年將要改造318個老舊小區(qū)，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2021年的212個。其實在2021年，為了保證老舊小區(qū)改造的順利進(jìn)行，市住建部門已經(jīng)進(jìn)行了大量工作，例如為進(jìn)一步加快推進(jìn)我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展，我市先后出臺了 《關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》等意見方案，老舊小區(qū)改造有了更科學(xué)、更實用的施工方案。在資金籌措方面，2021年在區(qū)、市財政資金的基礎(chǔ)上，先后通過多種渠道籌措資金近13億元。其中市級財政資金1．5億元、爭取中央資金共4．8794億元，企業(yè)出資2．2億元、發(fā)行專項債券4．3億元、專營單位出資1200萬元、融資貸款4億元。

里外全面改造居民住進(jìn)“新小區(qū)”

“現(xiàn)在我們就像搬了新家，感覺是住進(jìn)了‘新’小區(qū)。”市民丁兆菊居住的錦繡花園，經(jīng)歷了全面改造，這個1996年建成的老舊小區(qū)，因為沒有物業(yè)管理，一直是臟亂差的局面。2021年，小區(qū)被納入到老舊小區(qū)改造范圍，一切都開始變得不一樣了。“屋頂先是做了防水，夏天那么大的雨，頂樓都不漏雨。還有小區(qū)的路面全部翻新硬化，晚上出門遛彎兒很方便。”居民王建森也向記者表達(dá)了同樣的感受。更新的項目不止這些，從人臉識別的單元門到兒童游樂設(shè)施，再到種滿綠植和設(shè)施完備的休閑長廊……當(dāng)然，還有很多看不到的，比如原來空中像蜘蛛網(wǎng)一樣的各種電線，如今全部埋入地下，燃?xì)夂妥詠硭艿酪踩扛隆?/p>

老舊小區(qū)改造的內(nèi)容有哪些？據(jù)市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)人介紹，目前我市老舊小區(qū)改造工作的推進(jìn)會結(jié)合實際情況，因地制宜地開展，既有水電氣暖、道路、照明、安防等基礎(chǔ)設(shè)施的改造，也有建筑節(jié)能、停車場、加裝電梯等完善類改造，同時還有養(yǎng)老、托幼、助餐、智慧社區(qū)等提升類內(nèi)容的改造。早在去年1月，青島市就發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》，其中對改造內(nèi)容有著明確規(guī)定：改造內(nèi)容方面，應(yīng)按照基礎(chǔ)、完善、提升三類，對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和周邊區(qū)域進(jìn)行豐富和提升?；A(chǔ)類主要包括拆違拆臨，改造安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖設(shè)施，進(jìn)行建筑物修繕、管線規(guī)整（入地）、垃圾分類等。完善類主要包括完善社區(qū)和物業(yè)服務(wù)用房、公安警務(wù)用房、智能信包箱和文化、體育健身、無障礙、衛(wèi)生健康、交通安全設(shè)施，實施建筑節(jié)能改造、海綿化改造、加裝電梯、停車場建設(shè)等。提升類主要包括，提升養(yǎng)老、托育、托幼、家政、商業(yè)以及智慧社區(qū)等服務(wù)功能。

每平漲了幾千元依然是最實惠選擇

居住環(huán)境提升，那對房價是否產(chǎn)生了正面影響？丁兆菊告訴記者，從去年改造開始，他們小區(qū)的房價就在漲。“改造前我們擁有一流的海景，但卻是嶗山區(qū)最低的房價。”丁兆菊有些自嘲地告訴記者。伴隨改造工程同時啟動的還有房價，“房子前后漲了大約兩三千塊錢。”來自安居客網(wǎng)站的二手房報價趨勢印證了丁兆菊的回答，數(shù)據(jù)顯示，去年4月錦繡花園的房價還不到22000元／平方米，但在2022年1月，錦繡花園的報價已經(jīng)突破了26000元，漲幅突破20％。而來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，去年全年青島市二手房的漲幅只有1．2％。無獨有偶，同樣是去年完成改造的逍遙花園小區(qū)，有居民反映，房價也從改造前的29000元／平方米漲到了31000元／平方米，漲幅同樣跑贏青島平均數(shù)。

改造完成后，會導(dǎo)致二手房市場漲價嗎？“與其說是漲價，倒不如說是價格的回歸。”青島鏈家遠(yuǎn)洋風(fēng)景門店經(jīng)理孫鵬告訴記者，很多老舊小區(qū)由于設(shè)施老舊，這么多年一直賣不上價。以錦繡花園小區(qū)為例，因為地處海邊，周邊新房價格已經(jīng)突破4萬元／平方米，就算完成改造這里的房價也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊新房。按照孫鵬的說法，沒有學(xué)區(qū)、地鐵等支撐的老舊房子，其房價要比同區(qū)位新小區(qū)的房價低許多，升值空間也有限。畢竟有些老房子，建房年代久遠(yuǎn)，管道、墻體等等基礎(chǔ)設(shè)施會有老化的缺陷，再加上部分小區(qū)沒有統(tǒng)一規(guī)劃管理，沒有物業(yè)，小區(qū)環(huán)境差等問題，常被購房者詬病。

但正因為這些問題，老舊小區(qū)卻成為青島樓市的入門保障。有二手房經(jīng)紀(jì)人告訴記者，對于很多剛剛畢業(yè)的大學(xué)生或者來青打工的人群，想要在青島安家落腳，總價較低的老舊小區(qū)成為首選。“在市區(qū)的核心地段掏幾十萬就能給自己安個家，你能想象那種幸福吧。”一位房產(chǎn)中介告訴記者，在目前講究居住品質(zhì)的背景下，有這樣的二手房來“托底”，也是市場成熟的表現(xiàn)。老舊小區(qū)改造，讓這些房子能有更好的居住環(huán)境，從根本上說還是讓房子回歸“居住本質(zhì)”。

改造前能否抄底“老破小”

通過老舊小區(qū)改造，補一補樓體的外立面、打保溫層、加電梯、增加社區(qū)配套服務(wù)、翻新公共空間等，老房子的價值會重新凸顯。而且類似的老房子價格集中暴漲的可能性也不大。畢竟房屋的產(chǎn)權(quán)年限、房屋本質(zhì)折損程度等問題不能根本性解決，而且老房子大多戶型、朝向等有些缺陷，所以說改舊改的是舒適度而不是“大改價”，租金可能會上調(diào)，房價整體上漲很難。

另外，90后甚至00后成為地產(chǎn)剛需市場的主要買主，對他們來說居住品質(zhì)比地段更為重要。有很多年輕購房者，寧可要李滄、城陽的封閉品質(zhì)小區(qū)，也不會考慮老房子，沒有買家支撐，老房子暴漲可能更不存在。另外，周邊的新房房價和老舊小區(qū)房價還會互相影響。購房者如果看好了某個地段的配套，在同區(qū)域選擇更多了，在資金有限的情況下，他們可能會選擇價格較為便宜的房源，這樣也在一定程度上平衡了該地區(qū)的房價。