回望2021年的島城樓市，上半年和下半年呈現(xiàn)熱冷不均的狀態(tài)；主城擴(kuò)容、城市更新，大格局不斷變化；集中供地、三孩政策在一定程度上催促各房企提升產(chǎn)品力；但受政策的影響，房企洗牌現(xiàn)象也越來(lái)越嚴(yán)重，品質(zhì)產(chǎn)品、地鐵房備受關(guān)注。今天，請(qǐng)跟我們一起來(lái)回顧一下2021年的樓市吧。

主城擴(kuò)容

今年3月，青島“十四五”規(guī)劃《綱要》出臺(tái)，確立了未來(lái)5年青島主城將形成“5＋3”的格局。其中，“5”是指市南、市北、李滄、嶗山和城陽(yáng)5大主城區(qū)，“3”是指西海岸、即墨、膠州3大主城片區(qū)。在這期間，要依托5大主城區(qū)的發(fā)展，強(qiáng)化總部商務(wù)、金融貿(mào)易、創(chuàng)新創(chuàng)意、時(shí)尚消費(fèi)、文化交流等核心功能，提升人口集聚和資源要素配置能力，優(yōu)化城市中心體系；同時(shí)提升城市能級(jí)，使3大主城片區(qū)與主城區(qū)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，成協(xié)同發(fā)展效應(yīng)。至此，城陽(yáng)正式被納為主城區(qū)范疇，青島主城因此擴(kuò)容。

集中供地

今年年初，青島宣布開(kāi)始實(shí)施供地“兩集中”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是集中發(fā)布供地計(jì)劃，集中進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)土拍。截至12月25日，青島今年供地收官，通過(guò)三次集中供地，共出讓土地179宗，成交總建面約1111萬(wàn)平米，成交總價(jià)約547億元?？傮w來(lái)看，今年供地呈現(xiàn)出第一批次熱、第二批次平、第三批次降的特點(diǎn)；從成交結(jié)果來(lái)看，地塊以底價(jià)成交為主，溢價(jià)地塊較少；從拿地房企來(lái)看，多為頭部房企，從第三批次供地結(jié)果來(lái)看，“央國(guó)平”背景逐漸成為拿地主角。“兩集中”供地的本意是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，而多次土拍規(guī)劃中，也將溢價(jià)率控制在15％以內(nèi)，反映出政策“保品質(zhì)”的決心。

品質(zhì)住房

自今年第二次集中供地起，島城開(kāi)始實(shí)施控地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)的規(guī)則。一些網(wǎng)絡(luò)土拍時(shí)熔斷的地塊，轉(zhuǎn)為線下競(jìng)小區(qū)品質(zhì)。也就是說(shuō)，那些能用較少的錢拿地，又能做出更高品質(zhì)的產(chǎn)品的房企，才會(huì)脫穎而出。這也正契合了目前人們購(gòu)房時(shí)關(guān)注品質(zhì)的觀念。房子產(chǎn)品質(zhì)量過(guò)關(guān)、裝修細(xì)節(jié)給力；戶型方正、動(dòng)靜分離；有好的園林和生活區(qū)，能滿足全齡化的休閑娛樂(lè)需求；最好再來(lái)點(diǎn)科技感，家里全年恒溫恒濕，空氣清新，室內(nèi)無(wú)噪音……這是大部分人想要的品質(zhì)房。當(dāng)然，物業(yè)服務(wù)水平也十分重要。好的物業(yè)，能提高人們居住的幸福感。這一切，都會(huì)為你的房子加分和升值。

成交降溫

2021年的新房成交，總體呈現(xiàn)出“上半年熱，下半年冷”的態(tài)勢(shì)。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，島城新房共成交近13萬(wàn)套。具體來(lái)看，2月受農(nóng)歷新年影響，供應(yīng)、簽約紛紛處于全年最低位；3、4月份成交上漲明顯，形勢(shì)一片大好；5月成交雖有下滑，但6月成交繼續(xù)上揚(yáng)，是1～11月的成交峰。進(jìn)入下半年，成交量逆轉(zhuǎn)，7、8月連續(xù)下滑，“金九銀十”雙雙失色。這期間，各大售樓處開(kāi)始打起價(jià)格戰(zhàn)，降價(jià)、首付分期、買房送物業(yè)費(fèi)（車位）等頻出，刺激購(gòu)房者的神經(jīng)。但收效并不明顯，截至11月，青島商品房成交面積已連續(xù)3個(gè)月不足120萬(wàn)平米。

房企洗牌

持續(xù)向冷的行情，導(dǎo)致銷售遇阻，資金回籠速度慢；而供地“兩集中”的政策，又考驗(yàn)著房企的資金實(shí)力。從全國(guó)層面來(lái)看，已有多個(gè)品牌房企出現(xiàn)資金問(wèn)題，各地項(xiàng)目的施工和交付也因此受到影響，可以說(shuō)，房企進(jìn)入一個(gè)重要的洗牌期。“三道紅線”下，步調(diào)穩(wěn)健的“央國(guó)平”，成為目前市場(chǎng)的主宰，同時(shí)還有不少房企開(kāi)始捆綁拿地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同“過(guò)冬”。形勢(shì)嚴(yán)峻，一些房企年終開(kāi)始裁員以節(jié)流，近兩年主做新房市場(chǎng)的中介門店，也有不少悄然閉店。有業(yè)內(nèi)人士稱，明年五六月份，形勢(shì)或會(huì)好轉(zhuǎn)，而今年年底則會(huì)是比較不錯(cuò)的購(gòu)房好時(shí)機(jī)。

三孩政策

今年5月底，“三孩生育政策”正式出臺(tái)，不久前，山東省也開(kāi)會(huì)研討，將實(shí)施相應(yīng)的細(xì)化政策。這即刻引發(fā)了一場(chǎng)關(guān)于“三孩房”的大討論?？紤]到一家三代人、三個(gè)孩子的結(jié)構(gòu)居多，四居室房源以后或越來(lái)越多，而人們的換房需求也隨之釋放。目前，島城諸如浮山后、新都心、東李、西海岸靈山灣、城陽(yáng)中心城區(qū)等片區(qū)，大部分房企已先政策一步，開(kāi)發(fā)出一些四居室的房源，并多數(shù)能提供更好的教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)服務(wù)。當(dāng)然也有人認(rèn)為，同樣一套學(xué)區(qū)房，可以實(shí)現(xiàn)3個(gè)孩子上學(xué)，因此，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的性價(jià)比更高了。

地鐵房

臨近年底，青島地鐵建設(shè)傳來(lái)多個(gè)好消息。地鐵1號(hào)線南段12月30日正式開(kāi)通，今年年底前將實(shí)現(xiàn)2號(hào)線、5號(hào)線、7號(hào)線三條線路的開(kāi)工。近期也有不少半島購(gòu)房俱樂(lè)部的網(wǎng)友，跟記者咨詢地鐵1號(hào)線沿線的房源，主要是因?yàn)槿藗兛吹搅藥啄昵伴_(kāi)通的地鐵3號(hào)線和2號(hào)線是如何帶火沿線區(qū)域的?？梢哉f(shuō)，地鐵1號(hào)線整體的貫通，使得青島主城區(qū)和西海岸新區(qū)的互動(dòng)更加頻繁，同時(shí)也減輕了地面交通壓力，有利于西進(jìn)和北上置業(yè)的便利。這勢(shì)必使得青島城區(qū)的版圖不斷擴(kuò)張。

城市更新

近日，《青島市自然資源和規(guī)劃“十四五”行業(yè)規(guī)劃》出爐，明確了今后5年青島城市更新的主要發(fā)展方向。文件指出，將推動(dòng)城市更新和低效用地再開(kāi)發(fā)，將引導(dǎo)城市發(fā)展方式由增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)轉(zhuǎn)變。針對(duì)膠州灣老城區(qū)有機(jī)更新示范帶低效用地分布相對(duì)集中的老四方工業(yè)區(qū)、北客站及周邊區(qū)域、樓山區(qū)域等重點(diǎn)片區(qū)。同時(shí)，西海岸王臺(tái)老工業(yè)區(qū)、前灣保稅港區(qū)及周邊區(qū)域、嶗山株洲路兩側(cè)區(qū)域、嶗山張村河兩岸區(qū)域也都成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。這意味著，未來(lái)5年青島將集中力量發(fā)展主城片區(qū)和泛主城片區(qū)，而將重點(diǎn)發(fā)展的12個(gè)片區(qū)，基本是環(huán)灣為中心。