2021年樓市降價(jià)似乎是討論的主旋律，然而從全年的實(shí)際情況來看，除了降價(jià)，2021年樓市還有更多熱點(diǎn)可圈可點(diǎn)，從集中土拍到地鐵新線路開通，再到城市更新與品質(zhì)提高。看似相互獨(dú)立的事件，卻在共同改變著我們城市的居住環(huán)境。即使作為降價(jià)的主旋律，也在敦促著島城房地產(chǎn)市場(chǎng)向著更加良性的方向發(fā)展，讓生活變得越來越美好。
■熱點(diǎn)：交通
主干道＋地鐵串起“大青島”
首先即將全線貫通的1號(hào)線，讓西海岸真正融入主城區(qū)。而在9月6日，青島地鐵軌道交通又傳來新消息，國(guó)家發(fā)展改革委正式批復(fù)了青島市城市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃（2021－2026年）包括2號(hào)線二期 （東段）、5號(hào)線、6號(hào)線二期 （南段）、7號(hào)線二期、8號(hào)線支線、9號(hào)線一期、14號(hào)線和15號(hào)線一期等多條線路。作為影響樓市的關(guān)鍵因素之一，地鐵不僅會(huì)改變城市的交通狀況，還會(huì)帶動(dòng)地鐵沿線的土地開發(fā)、新生商業(yè)帶和經(jīng)濟(jì)帶形成，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。多條地鐵線上新，新的熱門板塊呼之欲出。其中地鐵2號(hào)線延長(zhǎng)段將帶火東李片區(qū)及后海老城區(qū)。而地鐵5號(hào)線為浮山后及后海濱海歡樂城帶來更多便利，地鐵6號(hào)線將打通西海岸及老膠南片區(qū)。地鐵8號(hào)線支線將膠州主城區(qū)納入城市軌道網(wǎng)絡(luò)，還有地鐵15號(hào)線更是串起了院士港、黑龍江路居住區(qū)、流亭區(qū)域及即墨通濟(jì)新區(qū)、動(dòng)車小鎮(zhèn)，讓即墨也享受地鐵紅利。
不僅僅是地鐵，6月19日上午，備受矚目的高新區(qū)華中路貫通工程建成試通車。至此，困擾了高新區(qū)近十年之久的交通“堵點(diǎn)”終于“天塹變通途”。華中路的貫通把高新區(qū)進(jìn)入市區(qū)的行車時(shí)間縮短至少15分鐘，正是這15分鐘，讓高新區(qū)正式進(jìn)入了青島“半小時(shí)生活圈”，逐漸成為青島居住熱門區(qū)域的膠州灣北岸中心區(qū)，迎來了發(fā)展新時(shí)代。同樣是在今年，第二條海底隧道正式開工，而在建成之后，將不僅有效緩解第一條海底隧道的通行壓力，更重要的是將縮短黃島腹地與青島通行距離，而這對(duì)于關(guān)注青島房?jī)r(jià)的購房者來說，無疑又是一條好消息。
■熱點(diǎn)：土地
三次集中拍地抑制地價(jià)過熱
今年2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局就做出部署，明確青島將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。三次拍地分別在今年的5月、9月和12月開始。從最開始的“樓王”誕生，到第三次有熱門地塊流拍，反映地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域平穩(wěn)的同時(shí)，也顯示了集中拍地的作用顯現(xiàn)。
按照自然資源部的說法，“兩集中”可以提高市場(chǎng)信息透明度，將以往零散出讓的“涓涓細(xì)流”變成集中出讓的“放量供地”，可以在社會(huì)上形成更大效應(yīng)，體現(xiàn)出土地的充足保障。換言之，短時(shí)間內(nèi)組織大量土地集中掛牌出讓，對(duì)開發(fā)商的資金會(huì)產(chǎn)生一定的分流效果，使得競(jìng)拍同地塊的開發(fā)商數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象，土地的溢價(jià)率將會(huì)得到有效合理的控制。從這個(gè)方面來說，“雙集中”政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲，有著積極的作用。而業(yè)內(nèi)專家也指出在過去，土地供應(yīng)隨機(jī)、沒有規(guī)則，熱點(diǎn)城市供地計(jì)劃往往完不成。而對(duì)于開發(fā)商來說，不知道未來的地供計(jì)劃，很多開發(fā)商會(huì)盲目搶地，這就造成了高地價(jià)，后面的高房?jī)r(jià)也難以控制。有了這個(gè)規(guī)則，開發(fā)商明確地知道，未來的供地計(jì)劃，對(duì)控地價(jià)也是好事情。開發(fā)商根據(jù)自己深耕和發(fā)展的需求，選擇拿地的時(shí)間和區(qū)位，高價(jià)地就少了，這是土地市場(chǎng)健康的表現(xiàn)。
而在具體的操作中，我們也發(fā)現(xiàn)集中拿地的背后可能是較為集中的樓市“上新”，更激烈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)拉低房?jī)r(jià)會(huì)有幫助。而且集中供地，開發(fā)商要想一次多拍地，就需要更多的資金。在基于回籠資金的前提下，他們也會(huì)推出更多的優(yōu)惠來促銷，對(duì)房?jī)r(jià)也是一個(gè)利好。
■熱點(diǎn)：配套
未來之城創(chuàng)造美好生活
在2021年1月—10月累計(jì)銷量榜中，中歐國(guó)際城摘得冠軍。在多個(gè)榜單中，我們都能看到諸如海岸萬科城、佳源雙子星城、綠地國(guó)科健康科技小鎮(zhèn)等一個(gè)個(gè)以“城”、“鎮(zhèn)”命名的樓盤項(xiàng)目。近幾年，隨著青島市政規(guī)劃、城市軌道交通的發(fā)展，北岸城區(qū)、西海岸新區(qū)等近郊區(qū)域高速崛起，成為地產(chǎn)大鱷們爭(zhēng)相入駐的香餑餑區(qū)域。位置偏遠(yuǎn)、缺少必要的生活配套往往是這些區(qū)域的共同特點(diǎn)，要想吸引置業(yè)者的關(guān)注，自建商業(yè)、教育等設(shè)施就在所難免。城市綜合體、商業(yè)綜合體、產(chǎn)城融合等大項(xiàng)目拔地而起，轟轟烈烈的“造城”運(yùn)動(dòng)也成為2021年地產(chǎn)商們更喜愛的建設(shè)模式。
集教育、商業(yè)、公園、地鐵于一體打造的海岸萬科城，也是今年的熱點(diǎn)板塊，有熱門學(xué)校，更有大型商業(yè)綜合體，在小區(qū)就能享受全部的生活配套。而擁有國(guó)科大（青島）附屬學(xué)校的白云山片區(qū)，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，這里也將建設(shè)一所規(guī)劃建筑面積約13萬平方米的三級(jí)甲等標(biāo)準(zhǔn)的綜合醫(yī)院，由門診醫(yī)療部、國(guó)際醫(yī)療部、體檢部和不少于1000張床位的住院部組成。而在嶗山區(qū)，位于融創(chuàng)壹號(hào)院北，這里也將建設(shè)山東中醫(yī)藥大學(xué)附屬青島醫(yī)院。
當(dāng)然，最引人關(guān)注的還有機(jī)場(chǎng)搬遷之后的流亭片區(qū)。 7月30日青島市城陽區(qū)儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上拍賣出讓公告發(fā)布，其中涉及中川路西16號(hào)和17號(hào)兩地塊，將開啟流亭周邊建設(shè)的序幕。其實(shí)早在2017年，有關(guān)城陽區(qū)流亭“后機(jī)場(chǎng)”時(shí)代的相關(guān)規(guī)劃就已經(jīng)出現(xiàn)在了城陽政務(wù)網(wǎng)：“依托機(jī)場(chǎng)搬遷，長(zhǎng)期束縛的空域得到解放，城區(qū)可以向天空‘生長(zhǎng)’，通過機(jī)場(chǎng)搬遷，周邊30平方公里的土地得以充分利用。在這彌足珍貴的30平方公里之上，將會(huì)誕生一個(gè)‘未來之城’”。”2020年3月25日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布城陽區(qū)流亭街道北部片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，此片區(qū)也正是流亭機(jī)場(chǎng)所處區(qū)域，規(guī)劃指出了流亭街道北部片區(qū)的功能定位：依托區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，打造白沙河以北以居住生活、都市產(chǎn)業(yè)功能為主的綜合性城市片區(qū)。
記者看市
房?jī)r(jià)更理性居住更美好
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月新房?jī)r(jià)格同比漲幅僅為2．4％，相較于2020年漲幅回落近70％，由此可見房?jī)r(jià)的確已經(jīng)在逐漸回落至理性水平，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)回落至2019年的水平。根據(jù)房產(chǎn)專家嚴(yán)躍進(jìn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤等專家的預(yù)測(cè)來看，2022年樓市或?qū)⒗^續(xù)保持下行趨勢(shì)。
“在房屋質(zhì)量上，回歸房住不炒之后，應(yīng)回歸到一磚一瓦，要非常注重細(xì)節(jié)。”萬科合伙人盧冰曾這樣表示，在他看來與過去炒作區(qū)域、景觀等外在因素相比，在“房住不炒”的理念下，房子需要回歸居住的本質(zhì)。而在這方面，一套房子住得舒不舒服也就顯得至關(guān)重要。尤其是眼下90后成了房產(chǎn)消費(fèi)的主力軍，對(duì)于房子新需求成為品質(zhì)住宅的新追求。與此同時(shí)，隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)入，購房者對(duì)住房的需求也越來越清晰：不僅僅局限在住宅的地段、戶型、樓層和綠化面積，交通、學(xué)校、醫(yī)院、小區(qū)配套設(shè)施等也成為其辨識(shí)高端住宅建筑品質(zhì)的標(biāo)配。
而且隨著群眾生活水平的提高，住房需求已經(jīng)不僅僅是滿足睡眠的空間，而是滿足綠色健康生活的需要，這也倒逼房地產(chǎn)企業(yè)重新定位。其中，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、全裝修住宅、裝配式建筑，成為樓市供應(yīng)端的新概念，這些新的亮點(diǎn)為房地產(chǎn)綠色發(fā)展、提升住宅品質(zhì)，確定了新的發(fā)展方向。
觀海新聞／青島早報(bào)記者劉鵬
