大雪節(jié)氣過后，真正的冬季已經(jīng)來臨。而對于房地產(chǎn)市場來說，無論新房還是二手房，都迎來了不同程度的“寒意”。上周11月份樓市銷量出爐，在剛剛過去的11月份，青島新房成交10607套，二手房成交4163套，其中新建住宅成交8906套，二手住宅僅成交2115套，同比去年11月分別下跌了27．02％和62．15％。近三成和超六成的下跌數(shù)據(jù)可謂“寒意十足”。
寒冬之中的樓市，在12月似乎也迎來部分利好，例如央行降準(zhǔn)，有可能緩解房企資金壓力，同時中央再次強調(diào)“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。而青島第三次集中供地名單中，雖然數(shù)量不多，但不乏被業(yè)界認(rèn)為是“寶藏級”的地塊。
一邊是降價促銷，另一邊是貸款等方面的利好信息，抄底的時機是不是真的已經(jīng)到來？
【市場回顧】被叫停的上漲行情
時間回到2020年，年初的疫情狀況，讓新房和二手房市場遭遇重創(chuàng)。就在人們對全年市場一片悲觀論調(diào)之時，從年中開始市場強勢反彈，一路走高，上漲勢頭甚至一度延續(xù)至2021年年中。對于這波的上漲行情，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一方面源自疫情結(jié)束后的“報復(fù)性消費”，畢竟疫情期間限制了正常的市場成交。而另一方面則是地產(chǎn)市場的周期性變化。“在疫情之后這波上漲行情之前，是從2018年開始的，并且長達(dá)兩年多的市場平靜期。”在專業(yè)分析人士看來，疫情后的市場快速恢復(fù)，不斷“誘導(dǎo)”了上漲行情的快速到來。
從去年開始全國多個城市出現(xiàn)房價快速上漲的行情，例如深圳、成都、唐山、常州等城市，當(dāng)然青島也進(jìn)入上漲隊列之中。由此引發(fā)“再不上車就沒機會”的論調(diào)。但與之前市場至少持續(xù)一年以上的上漲行情不同，在“房住不炒”的堅定決心下，調(diào)控政策隨即而來，從去年7月份開始就有部分城市因房價上漲過快先后被住建部約談。當(dāng)然，真正對市場起到直接作用的還是信貸政策。
今年7月份，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多中介都在抱怨二手房已經(jīng)很難拿到貸款，這一難題對眼下急于改善的購房者來說，無疑是“釜底抽薪”。“如果銀行不給買家貸款，除了跟親戚朋友借，恐怕很難有其他辦法了。”鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理告訴記者，當(dāng)時二手房都是幾個月批不下貸款，對于房主來說要么大幅降價尋找現(xiàn)金買家，要么就只能放棄出售。特別是對于有“賣舊買新”需求的剛改置業(yè)者來說，二手房的成交受阻必然導(dǎo)致新房置業(yè)計劃的擱置，從而也間接地影響了新房市場的成交。
【深入調(diào)控】過快增長進(jìn)一步被抑制
從今年7月開始，樓市結(jié)束了疫情之后的快速上漲行情。然而對業(yè)內(nèi)人士來說，其實市場拐點早在去年年底就已經(jīng)有了部分“征兆”。去年年底，位于即墨禹州朗庭傳出特價房、工抵房在售的消息，價格要比當(dāng)初的市場價低幾十萬元，雖然對外口徑是“工抵房”，絕口不提降價，但在已經(jīng)買房的業(yè)主看來就是赤裸裸的降價。如此一來，引來大量買房業(yè)主的維權(quán)，最終被官方叫停。而今年榮盛在即墨的榮盛錦繡學(xué)府項目，相似一幕再次上演，甚至還出現(xiàn)工地停工的現(xiàn)象。資金壓力成為開發(fā)商在2021年下半年降價促銷最主要的原因，而這背后其實是今年1月開始實施的央行對于房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”。簡單來說，就是如果負(fù)債率到達(dá)設(shè)定的紅線，房企將不得新增貸款。在樓市的快速上漲期，很多房企會通過增加負(fù)債獲取資金來爭取更多的地，蓋更多的房子。如今貸款渠道被卡住，讓過去快速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)立刻感受到了資金壓力。
在這樣的趨勢下，許多自身能力比較薄弱的房企只能通過降價銷售的方式來進(jìn)行“自救”。如果自救不成功，就只能破產(chǎn)。要知道，僅在最近5年，全國就有近2700家開發(fā)商宣布破產(chǎn)，房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入“淘汰賽”。未來，能夠留下來的必然是有實力、有保障的開發(fā)商?？梢哉f“三道紅線”在推動地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰的同時，也進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)企業(yè)過快的擴(kuò)張速度，對平抑地產(chǎn)市場尤其起到更加深遠(yuǎn)的影響。
【政策調(diào)整】合理要求也要被滿足
隨著調(diào)控力度的進(jìn)一步加強，大家擔(dān)心的房價再次竄高并沒有到來。但限貸等措施也給很多打算換房的購房者帶來了不少麻煩。同時，房企面臨經(jīng)營壓力從而導(dǎo)致交房困難或者是降低品質(zhì)的現(xiàn)象，在不同程度上，在損害了眾多購房者的利益。在這樣的背景下，進(jìn)一步細(xì)化的調(diào)控政策隨即而來。首先是本月央行降準(zhǔn)，這有可能緩解房企資金壓力，同時中央再次強調(diào)“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
對于剛剛頒布的新政策，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，降準(zhǔn)釋放流動性的利好下，房貸利率下降、放款速度加快。另一方面，房企融資環(huán)境有望繼續(xù)邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，利于降低房企債務(wù)風(fēng)險。對于買房者來說，利于剛需和改善型購房需求釋放。許小樂提到，在前一輪調(diào)控之下，市場上部分合理住房需求也受到抑制。貝殼研究院研究發(fā)現(xiàn)，在限貸政策下，低總價剛需群體受到的影響最大，需要更長的時間才能獲得貸款，貸款成本也在上升，低總價二手房交易量下降的更加明顯。同時，由于各地實行嚴(yán)格的認(rèn)房認(rèn)貸政策，賣一買一這樣的置換需求被視為購買多套，貸款成本和貸款難度增加，也抑制了改善型換房需求的釋放。如果這些需求長期被壓制，會導(dǎo)致市場快速萎縮，后續(xù)可能會出現(xiàn)集中釋放，不利于市場平穩(wěn)發(fā)展。而此次政治局會議提出，要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，預(yù)計未來在首次購房和改善性換房方面會有更好的政策支持，貸款環(huán)境會更友好。
本地利好頻現(xiàn)買房還要再等嗎？
一邊是樓市低迷，一邊是最后一個月政策利好諸多。無論貸款還是價格走勢，似乎都給了我們在2022年出手的理由。當(dāng)然，除了政策層面，島城樓市在12月也有眾多“好消息”，為買房增添更多選擇。
新盤主城扎堆選擇更多
據(jù)不完全統(tǒng)計，12月份青島預(yù)計有22盤上新，新盤和加推盤各有11個。12月份市北、李滄和嶗山各有兩個項目推量，絕大多數(shù)為純新盤，看點十足。以市北為例，浮山后作為市北新晉房企爭奪地，涌入多家實力房企爭客戶，金茂悅府在一期銷售告捷之后，又火速入市二期住宅，在價格微漲的情況下，仍收獲了不少購房者的青睞，較小戶型房源難求。項目計劃年底前再推一棟小高層，主推143㎡、165㎡改善大戶型。今年進(jìn)駐市北區(qū)的綠城集團(tuán)，一舉拿下兩塊小體量地塊，位于開平路的和錦誠園，12月將入市105㎡、118㎡毛坯高層。目前已在認(rèn)籌階段，預(yù)計均價在27000元／㎡。
而在熱門的李滄板塊，今年10月亮相位于東李中心地段的森林公園，計劃12月首開，項目由金地、萬科、中海、越秀以及城投五大開發(fā)商合力打造，打造超大綜合居住社區(qū)，其中除了洋房、小高層和高層，還規(guī)劃有辦公、商業(yè)和商務(wù)辦公。另外，綠城在李滄區(qū)又一新盤桂語朝陽，擇址青山路靠近寶龍廣場，計劃12月初首開毛坯高層，105㎡、118㎡全明通透三居，目前已經(jīng)開啟驗資流程。
誕生多個豪宅項目的嶗山區(qū)，年底依然有大動作。海信新盤璞悅計劃12月初首開兩棟118㎡—154㎡裝修住宅，預(yù)計小高層均價36000元—39000元／㎡，高層均價34000元—35000元／㎡。目前142㎡樣板間已經(jīng)對外開放。而位于觀光園附近的青建金尊府，主推市面上較少的退臺別墅，建面150㎡—200㎡，預(yù)計最快12月底面世。
新地量少質(zhì)優(yōu)明年還有看頭
近日，青島市轄區(qū)第三批集中供地明細(xì)出爐，共計45宗，總占地面積116．4萬㎡，規(guī)劃總建面298．6萬㎡，起拍總價151．5億元。和前兩次供地對比來看，青島第三批集中供地出讓宗數(shù)大幅減少，但不乏優(yōu)質(zhì)地塊。其中位于市南團(tuán)島地塊是三批次來的市南首宗地供地項目。而市北海泊河地塊同樣是優(yōu)質(zhì)地塊。另外，浮山后勁松四路以東、勁松五路以西、規(guī)劃同德路以北，大云谷金茂府悅府項目南部地塊，將有著更好的地塊位置和社區(qū)商業(yè)配套。而位于歡樂濱海城片區(qū)北部7宗地塊，屬于跨國公司區(qū)域總部集聚區(qū)。加上華潤、青鐵在歡樂濱海城南部的開發(fā)，這里將成為2022年的熱門區(qū)域。
本版撰稿觀海新聞／青島早報記者 劉鵬
