初冬的青島，伴隨著大風(fēng)和降溫的來臨，人們感受到了冷空氣的威力。一如當(dāng)下的青島樓市，新房和二手房市場都迎來了不同程度的“寒意”。
11月青島二手住宅同比降6成 市場觀望情緒濃厚
在剛剛過去的11月，青島新房成交10607套，二手房成交4163套，其中新建住宅成交8906套，二手住宅僅成交2115套，同比去年11月分別下跌了27.02%和62.15%。
2020.11-2021.11青島新建住宅成交量走勢圖
2020.11-2021.11青島二手房成交量走勢圖
反觀被疫情影響成交量的2020年，雖然受到客觀原因新房和二手房成交出現(xiàn)了重創(chuàng)，但市場很快就恢復(fù)到正常水平，一路走高，甚至在年末出現(xiàn)翹尾。但上升的勢頭卻并沒有一路延續(xù)，而是從今年年中開始，成交量逐漸走低。
分析樓市成交量下跌的原因，島城業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是市場周期性結(jié)果，與當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢、政策形勢等密切相關(guān)。尤其是伴隨著全國多地“限跌令”的到來以及頻繁出現(xiàn)的房企破產(chǎn)，在這種經(jīng)濟(jì)形勢和市場環(huán)境之下，購房者的觀望情緒基本形成，買漲不買跌的心理則又加速了市場的低迷。雖然央行決定將于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，這也就意味著房企資金壓力將會得到緩解。但業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，市場恢復(fù)仍需要時間，房企也將繼續(xù)分化。
二手房房貸收緊 連鎖反應(yīng)導(dǎo)致新房成交量下滑
從成交數(shù)據(jù)上來看，青島樓市成交量逐漸走低，幾乎進(jìn)入“冷凍”狀態(tài)，這在市場端也有淋漓盡致的體現(xiàn)。
記者在多家新盤售樓處現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場聽置業(yè)顧問介紹樓盤的人群中，除了有意向購房的置業(yè)者之外，更多的則是中介門店的銷售人員。
一位從業(yè)多年的品牌中介門店經(jīng)理人向記者坦言，二手房現(xiàn)在比較難賣，其中一個重要的原因是銀行房貸政策的收緊，二手房比較難貸款。如果銀行不給買家貸款，除了跟親戚朋友借，恐怕也很難有其他辦法了。因此這也就直接影響了買家、賣家和房產(chǎn)中介三方的利益，導(dǎo)致了二手房成交量的下滑。而對于有“賣一買一”需求的剛改置業(yè)者來說，二手房的成交受阻，又導(dǎo)致了新房置業(yè)計劃的擱置，間接又影響了新房市場的成交。
而除了房貸收緊導(dǎo)致的一系列新房和二手房成交量下滑的原因之外，二手房中介紛紛投入到新房代銷也削弱了一部分二手房的成交。一位品牌中介門店經(jīng)理人告訴記者，他們一般在簡單了解客戶的需求之后，會盡力推銷代理的新盤。原因是現(xiàn)在的二手房市場不如新房，新房更容易成交，并且新房的傭金一般也比二手房高不少。
有房企開啟降價“自救”模式 樓市面臨新一輪洗牌
雖然中介也將精力投入到新房市場，但不盡如人意的是，今年的新房市場并沒有給人帶來驚喜，反而自年中開始進(jìn)入下行階段。尤其是開發(fā)商在下半年開啟“降價促銷”的銷售策略之后，市場“買漲不買跌”的“觀望”情緒更加濃厚。
縱觀青島市場，早就有一些房企通過推特價房、墊首付、送精裝修等方式，選擇了“促銷”暗降。比如以禹州朗庭府為代表的一些樓盤，雖然對外口徑是“工抵房”，決口不提降價，但此番操作還是引發(fā)了一場沸沸揚(yáng)揚(yáng)的樓市維權(quán)，并最終被官方叫停。
那么房企明知道“降價”會遭到來自業(yè)主、同行以及地方政府的三重壓力，為何還會鋌而走險“降價促銷”呢？業(yè)內(nèi)分析稱，2020年年末出臺的房地產(chǎn)融資監(jiān)管新規(guī)明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)的“三道紅線”， 要求控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長。開發(fā)商負(fù)債率受到了限制，意味著不可能通過“新貸換舊貸”的方式來運(yùn)營房企，需要增加變現(xiàn)降低自己的負(fù)債率。在這樣的趨勢下，許多自身能力比較薄弱的房企只能通過降價銷售的方式來進(jìn)行“自救”。如果自救不成功，就只能破產(chǎn)。要知道，僅在最近5年，全國就有近2700家開發(fā)商宣布破產(chǎn)。房企正式進(jìn)入“淘汰賽”， 未來能夠留下來的必然是有實(shí)力有保障的開發(fā)商。樓市正在面臨著新一輪的行業(yè)大洗牌。
在這樣的大背景之下，開發(fā)商們也減緩了拿證推新的速度。12月青島新房市場僅有21盤計劃推新或首開。買賣雙方的“觀望”態(tài)度，促成了如今青島新房成交呈下降的走勢。
樓市周期性下行 選房更應(yīng)注重開發(fā)商資質(zhì)和信譽(yù)
那么樓市處于下行時期，購房者還能購房嗎？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場下行是市場周期性結(jié)果，在低谷時期反而是更容易淘到心儀的好房的。購房者不僅可以有更多選擇的空間，還可盡享折扣紅利。但業(yè)內(nèi)同時提醒購房者，購房時應(yīng)關(guān)注開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和信譽(yù)。畢竟樓盤開發(fā)商或是中介是否靠譜，將決定著樓盤品質(zhì)是否真正宜居，甚至決定著房子未來的升值空間。
如何判斷所購買項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)及其資質(zhì)和信譽(yù)呢？對于普通消費(fèi)者來說，可以從開發(fā)商以往的業(yè)績、項(xiàng)目總開發(fā)量和開工量、市場占有率，以及工程進(jìn)度情況來判斷。尤其是國企、央企等一些資金實(shí)力雄厚的大型房企。比如中冶、綠城、青島地鐵、鑫江、青特等房企在青島本地的口碑以及開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量還是比較有保障的。
對于一些盲目高杠桿、造血能力不足的房企，或者經(jīng)常被投訴、頻登官方黑榜的項(xiàng)目（相關(guān)閱讀：買房請注意！青島官方通報！這9家企業(yè)限期整改），比如禹州朗庭府、中駿麗景府、金科集美時光、中南紫云集等，購房者購房時還是需要睜大眼睛的，不可盲目！
本文來源：青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)
