12月1日，各大機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布11月份房企銷售、拿地、融資數(shù)據(jù)。從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，深圳新房、二手房銷售出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。北京新房成交額環(huán)比放量。融資方面，以保利發(fā)展為代表的房企，頻發(fā)百億級(jí)別融資方案。11月份，房企融資金額放大，融資利率走低。雖然利好不斷，房企拿地依然較為謹(jǐn)慎。
成交環(huán)比增加
從新房成交量角度看，受供應(yīng)量增加的影響，不少重點(diǎn)地區(qū)11月份新房成交量雖然相比“金九銀十”期間有所下滑，但仍位于年內(nèi)高位。此外，受新入市項(xiàng)目均價(jià)提高的影響，部分地區(qū)11月份成交總金額整體較高。
以北京為例，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，北京新建住宅新增供應(yīng)量達(dá)到7335套，網(wǎng)簽量為4844套，成交量相比9、10月的5425套和5553套有所下滑。從成交金額看，11月份，成交總金額達(dá)到362．81億元，10月份為325．44億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，9月份，北京新增入市新房項(xiàng)目達(dá)到11556套，打破近8年以來最高月度紀(jì)錄。此后，10月份和11月份新增入市新房項(xiàng)目分別達(dá)到4919套和7335套，持續(xù)位于高位。
再以深圳為例，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月份深圳新房成交環(huán)比增長20％。二手住宅成交量突破2000套，相比10月份的1605套，成交明顯放量，結(jié)束此前七個(gè)月連跌態(tài)勢(shì)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，11月份，深圳樓市成交出現(xiàn)了觸底反彈的跡象。過去10多年，深圳正常時(shí)期月均二手房銷售規(guī)模是3000套至6000套。預(yù)計(jì)今年年底和明年第一季度，市場(chǎng)成交將溫和回升。
但是，李宇嘉同時(shí)提醒，深圳樓市不會(huì)迎來趨勢(shì)反轉(zhuǎn)。參考價(jià)對(duì)房價(jià)的上漲制約還是比較大，加杠桿的難度增加。
房企融資出現(xiàn)好轉(zhuǎn)
值得注意的是，從房企融資角度看，11月以來，部分房企融資出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。主要體現(xiàn)在，一方面，房企百億元級(jí)別的融資明顯增多；另一方面，房企整體融資規(guī)模出現(xiàn)放大跡象。此外，房企綜合融資利率也出現(xiàn)了一定程度的走低。
百億級(jí)融資方面，以保利發(fā)展為例，公司11月30日晚間公告，為提升自持物業(yè)的運(yùn)營效率，探索創(chuàng)新型資產(chǎn)運(yùn)作，公司擬發(fā)行租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，擬發(fā)行規(guī)模不超過100億元，初步選定廣州天悅養(yǎng)老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場(chǎng)、重慶林語溪、沈陽溪湖林語、天津大都會(huì)、汕尾金町灣、成都198拉斐等項(xiàng)目作為首次資產(chǎn)標(biāo)的，首期發(fā)行規(guī)模約10億元（具體根據(jù)發(fā)行情況確定）。
此前，保利發(fā)展11月22日晚間發(fā)布的發(fā)行公司債券預(yù)案顯示，本次擬發(fā)行的公司債券規(guī)模為不超過98億元（含98億元）。募集資金擬用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。
利率方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月份，房企信用債平均利率為3．8％，相比10月份有所下降。
此前，中信建投證券監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月份，房企境內(nèi)公司債、短融、中票、定向工具發(fā)行利率分別為6．17％、3．40％、3．63％、4．27％，海外債發(fā)行利率為10．65％。
融資規(guī)模方面，11月份，房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為371．4億元，相比10月份的130．01億元幅度明顯放大。
拿地依然謹(jǐn)慎
從拿地角度看，房企11月份拿地依然處于較低水平。房企月內(nèi)拿地總額同比、環(huán)比雙降，拿地金額創(chuàng)年內(nèi)新低。11月，雖然上海、南京、蘇州等多城市集中供地，但是房企對(duì)于拿地普遍較為謹(jǐn)慎。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，11月份，50家代表房企拿地總額同比下降91．4％，環(huán)比下降72．3％，為2021年各月降幅最大，拿地總額創(chuàng)新低。
不過，從大型房企對(duì)外透露的土地?cái)?shù)據(jù)看，房企前期土儲(chǔ)較為充足，即便不拿地，現(xiàn)有土地也可以支撐較長時(shí)間的新房供應(yīng)。相比之下，中小型房企土儲(chǔ)本身較為有限，新增拿地直接影響下一年短期供應(yīng)量。
一家小型房企土地拓展項(xiàng)目總監(jiān)透露，上半年拿的地，下半年就可以入市。下半年拿的地，第二年上半年可以入市。房企要想實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，基本都是這個(gè)節(jié)奏。對(duì)于小型房企來說，下半年不拿地，明年上半年就很難有新項(xiàng)目入市。
來源：中國證券報(bào)
