近期,據(jù)媒體報(bào)道,不僅僅是三四線城市,廣州、廈門(mén)、成都、南京等一二線城市也出現(xiàn)很多“工抵房”。
廣州推出“工抵房”的樓盤(pán)數(shù)量達(dá)到十余個(gè),項(xiàng)目有位于增城、南沙、從化的郊區(qū)地段,也有像荔灣這樣的主城區(qū),價(jià)格方面,少則優(yōu)惠數(shù)十萬(wàn)元,多則上百萬(wàn)元。
“工抵房”并不是新生事物,主要是由于房企缺乏現(xiàn)金難以如期結(jié)算,將房產(chǎn)抵押給施工方或者供應(yīng)商用以借款或欠款暫時(shí)緩解壓力。
對(duì)上下游供應(yīng)商施工方而言,從開(kāi)發(fā)商處獲得房產(chǎn)后要想辦法變現(xiàn),則出現(xiàn)了“工抵房”入市的情況。
據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),自9月以來(lái),市場(chǎng)上的“工抵房”數(shù)量激增,主要是由于市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,房企去化不暢甚至庫(kù)存積壓,影響企業(yè)回款。
房企去化不暢“工抵房”數(shù)量激增
今年下半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫,房企資金回籠承壓,行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)集聚,企業(yè)債務(wù)違約事件頻發(fā)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2021年1-10月房地產(chǎn)業(yè)下行加劇,新房銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅擴(kuò)大至22%,開(kāi)發(fā)投資增速同比下降5%。房屋新開(kāi)工與竣工面積再度下降,單月分別同比降33%和21%。根據(jù)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額估算來(lái)看,10月商品房銷(xiāo)售均價(jià)下降至9741元/平方米。
房企方面,CRIC數(shù)據(jù)顯示,2021年10月,TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額7761.4億元,受下半年市場(chǎng)明顯降溫的影響,10月單月業(yè)績(jī)同比去年同期延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì),TOP100房企單月操盤(pán)業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降32.2%。
圖:2019年1月-2021年10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況(億元
數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策系統(tǒng)
在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫的同時(shí),調(diào)控政策也在升級(jí),各大房企融資收緊,發(fā)債受阻,房企開(kāi)發(fā)到位資金連續(xù)4個(gè)月同比下降。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,自2021年7月起,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總額已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下,房企流動(dòng)性出現(xiàn)明顯困難,“工抵房”頻頻入市。
部分房企以“工抵房”的名義降價(jià)銷(xiāo)售
“工抵房”顧名思義,即工程抵賬房,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商給工程方抵扣工程款的一種結(jié)算方式。目前市場(chǎng)上的“工抵房”主要分為兩類(lèi),一類(lèi)是“真工抵”即開(kāi)發(fā)商抵押給供應(yīng)商和施工方的正常房源,一般而言這類(lèi)“工抵房”數(shù)量會(huì)偏少,主要是由于房企缺乏現(xiàn)金難以如期結(jié)算,將房產(chǎn)抵押給施工方或者供應(yīng)商用以借款或欠款暫時(shí)緩解壓力。
另外一部分就是房企通過(guò)“工抵房”的名義來(lái)降價(jià)促銷(xiāo)的房源。
2021年三季度,受整體市場(chǎng)下行影響,部分明文規(guī)定禁止大幅降價(jià),也有部分城市采取約談的方式,禁止房企、中介機(jī)構(gòu)惡意降價(jià)、打價(jià)格戰(zhàn),擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。截至目前已有21余城市出臺(tái)了“限跌令”以防止房企無(wú)底線開(kāi)展降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)一步擾亂樓市預(yù)期和情緒。
在這樣的背景下,部分房企不得已打出“工抵房”的名義實(shí)施降價(jià)銷(xiāo)售。這種形式的價(jià)格調(diào)整也能平衡老業(yè)主的情緒,避免出現(xiàn)維權(quán)問(wèn)題。
據(jù)媒體爆料稱(chēng),廈門(mén)海滄區(qū)某項(xiàng)目推出30套118平方米的“工抵房”,單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米起,這個(gè)項(xiàng)目此前在售均價(jià)為3.3萬(wàn)元/平方米,相對(duì)之前的售價(jià)“工抵房”每平方米便宜達(dá)8000元,相當(dāng)于打了7.5折。
表:部分“工抵房”優(yōu)惠情況
備注:優(yōu) 惠時(shí)間并非項(xiàng)目具體折扣時(shí)間,僅摘錄優(yōu)惠發(fā)布時(shí)間
數(shù)據(jù)來(lái)源:樓盤(pán)宣傳、CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策系統(tǒng)
從“工抵房”的區(qū)域分布來(lái)看,“工抵房”的數(shù)量和城市市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。雖然上至一線的廣州,二線的南京、蘇州、廈門(mén),下至三四線的柳州、桂林、徐州等地,各個(gè)能級(jí)城市均出現(xiàn)了大量的“工抵房”。但根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù),廣州、南京、蘇州和廈門(mén)等城市10月均迎來(lái)階段性疲軟,桂林、徐州等三四線城市也是表現(xiàn)平平甚至承壓,因此“工抵房”的數(shù)量和城市熱度出現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系,市場(chǎng)下行的城市“工抵房”數(shù)量往往較多。
房源上“工抵房”與特價(jià)房差距不大
“工抵房”的出現(xiàn),從房企角度來(lái)看,由于“工抵房”是企業(yè)或者項(xiàng)目上難以結(jié)清工程款而抵押的房源,和企業(yè)的信譽(yù)掛鉤,因此一般情況下資金充裕或者銷(xiāo)售順利的項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)“工抵房源”。因此財(cái)務(wù)承壓的房企推出“工抵房”數(shù)量較多,且折扣力度也比較大。
就房源而言,“工抵房”本質(zhì)上是由于企業(yè)難以去化而抵押給供應(yīng)商和施工方,且套數(shù)比較少,均為指定房源,因此“工抵房”與特價(jià)房差距不大。
據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的信息來(lái)看,不少“工抵房”在宣傳時(shí)也會(huì)打出“清尾工抵房”的口號(hào),不過(guò)需要注意的時(shí)候,特價(jià)房往往是難以快速去化而讓利,“工抵房”則涉及企業(yè)難以結(jié)算工程款項(xiàng)的問(wèn)題。
從數(shù)量來(lái)看,一般單盤(pán)的“工抵房”套數(shù)多數(shù)在10套以下,也有部分樓盤(pán)推出20套、30套甚至更多“工抵房源”,不過(guò)這種情況可能為房企變相降價(jià)促銷(xiāo)。其優(yōu)惠力度由市場(chǎng)情況,企業(yè)資金缺口、以及供應(yīng)商、施工方意愿掛鉤。
開(kāi)發(fā)商若資金壓力較大,為了回籠資金可能會(huì)擴(kuò)大讓利幅度。另一方面,“工抵房”由開(kāi)發(fā)商折價(jià)抵押給供應(yīng)商和施工方,若是供應(yīng)商和施工方希望盡快匯款,可能會(huì)在原價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)一步讓利,擴(kuò)大折扣。
今年以來(lái),地方市場(chǎng)分化加劇,房企自年初以來(lái)一貫采用“集團(tuán)造節(jié)+精準(zhǔn)讓利”的策略,整體折扣力度較小,僅有少數(shù)特價(jià)房力度較大。“工抵房”這一產(chǎn)物已連續(xù)多年屬于小眾營(yíng)銷(xiāo)手段之一,很少被房企采用。若是房企能夠成功銷(xiāo)售去化,或者有足夠的資金結(jié)算工程款項(xiàng),并不會(huì)出現(xiàn)大量“工抵房”入市的情況。“工抵房”的大量入市說(shuō)明市場(chǎng)的下行和房企資金的嚴(yán)重短缺,與近期房企頻頻暴雷相互印證。
整體來(lái)看,“工抵房”屬于特殊時(shí)期的特殊產(chǎn)物,屬于房企的無(wú)奈之舉,但房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀,企業(yè)銷(xiāo)售去化將持續(xù)承壓,且馬上臨近年底,到了資金結(jié)算周期,壓力可能會(huì)進(jìn)一步加劇。