2021年還剩下一個多月的時間，不出意外的話，今年將會成為近年來青島樓市最具戲劇性的年份之一。簡言之，今年樓市的特點是“高開低走”“冰火兩重天”。上半年樓市如火如荼，新房成交近8萬套，同比上漲28％。進入下半年本欲“更上一層樓”，但迎來的卻是七八月低迷不振，“金九銀十”歇菜啞火，令人喟嘆不已，進入十一月，依舊不見起色。據(jù)銳理數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計顯示，截至11月21日，青島本月新房共成交5984套，成交面積706937．1平方米，比去年同期分別大幅下跌33．17％、33．24％；從新建商品住宅數(shù)據(jù)看，青島本月新住宅共成交4943套，成交面積604424．87平方米，比去年同期亦分別大幅下跌35．9％、35．1％，市場表現(xiàn)蕭條。

另外，值得關(guān)注的是營銷面，據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至11月21日，青島本月新房銷售總額為107．37億元人民幣，比去年同期的156．87億元人民幣，大幅下跌31．6％，單看商品住宅，本月營銷總額為91．86億元人民幣，比去年同期的136．78億元人民幣，大幅度下跌32．8％。

多方面因素導(dǎo)致樓市乏力

“今年房地產(chǎn)市場成交乏力，類比往年的‘金九銀十’，不盡如人意。”銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧認為造成這種結(jié)果主要有三大原因：一方面政府堅持“房住不炒”，堅定維“穩(wěn)“的主基調(diào)，從管控層面收到了一定的成效；另一方面伴隨著市場的周期性變化，需求提前透支，疊加土地“兩集中”、金融“三道紅線”等政策，致使當(dāng)前市場層面進入盤整期，市場回調(diào)是必然的結(jié)果；第三個方面主要是購房客戶買漲不買跌的態(tài)度所致，市場下行，客戶持幣觀望比例增大，在收到明確利好信號前，難以釋放。

青島房地產(chǎn)專家龍江表示，“今年的發(fā)展調(diào)控與往年有很大的不同，主要是通過金融手段來調(diào)控。比方說銀行貸款的限制、個人貸款的限制以及二手房貸款的限制。”這樣就使得那些通過借錢加杠桿來快速發(fā)展的企業(yè)，面臨著巨大的承兌壓力、市場壓力、資金壓力。

青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩分析，今年青島樓市走勢是人口、金融、預(yù)期等多因素綜合作用的結(jié)果。人口方面，受二胎政策的影響，從2021年開始，入學(xué)兒童規(guī)模明顯高于往年水平，疊加部分熱點學(xué)校已從2020年開始逐步發(fā)布的學(xué)位預(yù)警，導(dǎo)致部分區(qū)域的住房需求量提前一年釋放，但進入下半年后，相關(guān)需求的釋放放緩，熱點區(qū)域的住房一直處于高關(guān)注低成交的狀態(tài)。金融方面，上半年整體金融信貸環(huán)境寬松，銀行額度充足，有效促進了住房需求的釋放，但進入9月之后，隨著貸款“兩集中”管理所帶來的額度緊張開始顯現(xiàn)，多數(shù)銀行“批而不放”，使得市場成交周期明顯拉長，置換鏈條放緩，進而影響新房市場。預(yù)期方面，今年其他城市房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，雖然青島相關(guān)政策較少，但使得更多購房者陷入觀望期，看房周期持續(xù)拉長。

山東太平洋房屋運營總監(jiān)路陽認為，最近幾個月青島房產(chǎn)交易的表現(xiàn)，從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的切身體驗看，有一個傳導(dǎo)鏈條。首先是房產(chǎn)信貸政策的收緊，導(dǎo)致有置換需求的房主名下的二手房售出后，房款遲遲無法回流，其再次置房的時間被拉長，傳導(dǎo)到一手房市場，這部分客戶因為資金的原因，遲遲無法出手；反映在整個房地產(chǎn)市場上，就像按下了慢進鍵，整個交易節(jié)奏放緩；個別開發(fā)商因為資金壓力，開始放出部分價格優(yōu)惠力度大的房源，來吸引流量，導(dǎo)致有需求的購房者，認為房價還會持續(xù)下行，購房者信心不足，觀望情緒更濃，再加上“房產(chǎn)稅”這只靴子一直沒有落下來，“把客戶約出來看房太難了”“光談價，談下來也不定”，經(jīng)紀(jì)人說的最多的這兩句話，完全體現(xiàn)了計劃購房者現(xiàn)在的狀態(tài)。2021年青島的房產(chǎn)市場呈現(xiàn)出來的狀態(tài)，完全是國家房地產(chǎn)調(diào)控“三穩(wěn)”基調(diào)以及由此出臺的一系列政策的反映。背后體現(xiàn)的邏輯是國家對房地產(chǎn)的定位變化，以及由此產(chǎn)生的結(jié)果，房產(chǎn)不再是投資品，而是回歸房子本來的使用價值。

年底行情不容樂觀 市場或繼續(xù)下行

來年市場會出現(xiàn)怎樣的變化？青島房地產(chǎn)專家龍江分析預(yù)測，目前這種情況到今年元旦前不會有太大的改善，雖然有些城市嘗試著解除限購限售限價等措施，依然不會改變房地產(chǎn)下行的趨勢。從目前宏觀調(diào)控的作用以及目的來看，也許會影響好幾年，所以不論是年前還是明年初的元旦后，都不會有太大的反轉(zhuǎn)行情。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧分析，元旦前市場會持續(xù)保持低谷，除非有利好政策的推升，比如10月份部分銀行信貸額度放開，對房地產(chǎn)市場起到了很好的催化劑作用，但生效有一定延時性，短期內(nèi)恐難顯現(xiàn)?？紤]到部分房企由于回籠資金的需要，大概率會出現(xiàn)低首付、特價房等促銷活動，會吸附一部分對價格敏感的客戶，對市場有一定的調(diào)節(jié)作用，但放眼全年收效甚微。

對明年及未來市場，劉元婧表示，青島作為新一線城市，房價、地價在同級別的城市中控制的非常不錯，剛才也提到了放寬信貸政策，會有一定的延時性，結(jié)合之前的貨幣刺激政策來看，通常是政策出臺6個月后對市場的影響比較明顯，所以明年可能會有一波不錯的行情，但幅度不會特別大，樓市最艱難的冬天已經(jīng)過去了，明年樓市很值得期待。

二手房市場疲軟 兩極分化日益加劇

記者了解，青島二手房市場同樣表現(xiàn)疲軟。據(jù)銳理數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計，截至目前，青島11月份二手房住宅共成交1399套，成交面積133905．54平方米，比去年同期分別下跌約64．9％、63．3％。此外，截至目前青島11月份二手房住宅銷售總額約為23．70億元人民幣，比去年同期下跌約66．1％。

二手房是樓市的“晴雨表”，若更宏觀地看，今年青島二手房市場表現(xiàn)令業(yè)界擔(dān)憂，截至目前（2021年1月－11月），青島二手房住宅共成交50220套，成交面積4626645．68平方米，成交金額920．70億元人民幣，比去年同期分別下跌約5．0％、3．0％、1．5％。

青島房地產(chǎn)專家龍江認為，二手房成交的下行趨勢其實在去年已經(jīng)顯現(xiàn)。疫情后物業(yè)管理非常好的小區(qū)，得到了廣大居民的認可。而那些早期位置雖然不錯的房子，因為缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理和安全保障，房價都處于波動之中，甚至有些房價下降得比較快，成交也比較“清淡”，這種現(xiàn)象可能會持續(xù)一段時間，再加上一手房的宏觀調(diào)整，二手房緊跟其后，未來也不可能會有成交量大幅上漲的現(xiàn)象。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧分析，去年青島是全國二手房市場跌幅較大的城市之一，“有價無市”成為了當(dāng)今二手房的代言詞，雖說每隔一段時間會有一些小區(qū)被爆出天價成交，但這畢竟都是少數(shù)。今年二手房市場自3月份開始有了一波回暖，成交集中在西海岸、市北、李滄三個區(qū)域，不難看出這些區(qū)域是次新房比較集中的區(qū)域，而市南區(qū)，“老破小”在逐漸淡出人們的視野。十四五規(guī)劃指出當(dāng)前青島住房保有量已基本達到戶均一套的程度，可見二手房存量巨大，但青島吸附力有限，“新青島”人較少，難以支撐如此龐大的二手房市場，未來整體看跌，同時也會出現(xiàn)次新房和老破小兩級分化的局面。

青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩認為，整體來看，今年青島二手房成交量價均處于正常波動區(qū)域，市場先熱后冷，對比去年同期，成交量同比基本相同，價格小幅上漲。但隨著市場需求的抑制，下半年市場成交量逐月下降，市場降溫，成交價也隨之回落。

置業(yè)風(fēng)險系數(shù)上升需更加理智

青島房地產(chǎn)專家龍江表示，購房置業(yè)是每一個家庭的大事，這么多年以來，房地產(chǎn)市場一直處于房價上揚的趨勢中，但是今年的情況已經(jīng)發(fā)生了根本得改變?？陀^的講，由于宏觀金融調(diào)控以及城市建設(shè)進入尾期，房地產(chǎn)從今年開始進入了一個下降的趨勢。這個趨勢可能會持續(xù)相當(dāng)?shù)臅r間，所以在這個時期買房，如果像以前那樣獲得巨大的財富收入，估計不太現(xiàn)實。“如果是自己居住或者必須要買的房，那就要選一些主城區(qū)個人看好的樓盤，還要關(guān)注樓盤開發(fā)商口碑。像國企央企這樣的樓盤還是比較放心的，因為沒有太多的資金壓力，不會造成嚴(yán)重的違約交房或者是爛尾樓。那些上市公司中所謂的50強企業(yè)，甚至20強企業(yè)開發(fā)的樓盤，都要打個問號，可能會出現(xiàn)不正常交房或是爛尾現(xiàn)象。相反，本地的一些財務(wù)比較穩(wěn)定的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，相對還是安全一些。如果是投資，尤其是周邊區(qū)域的房產(chǎn)投資，我認為應(yīng)該馬上停止。”

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧給意向購房者提了三點建議，一是努力調(diào)整心態(tài)，及時出手。國內(nèi)購房者不乏大量的套利者，房價下跌，覺得它沒有升值潛力；房價上漲，又嫌它貴，總之由于決策的失誤，極易錯過一輪又一輪的市場機會，建議瞅準(zhǔn)時機，及時出手。二是頻繁看房，積累認知優(yōu)勢。不要坐井觀天，守株待兔，從現(xiàn)在開始頻繁游走于中介和售樓處之間，真正的置業(yè)高手，并不做頻繁交易，而是在關(guān)鍵時刻出手，現(xiàn)在就應(yīng)該行動起來，做好充足準(zhǔn)備。三是優(yōu)先考慮自身需求，不要盲目看漲。購房從實際需求出發(fā)，切莫眼高手低，優(yōu)先要考慮自己的通勤便利性，居住舒適度，解決最根本的住房問題，而不是看規(guī)劃，看紅利，看漲幅這些虛無縹緲的東西，并且現(xiàn)在正值房地產(chǎn)低谷期，可以結(jié)合自身情況，及時上車，如果擔(dān)心房價還會有下跌風(fēng)險，那選擇核心區(qū)位，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品是其保值的根本。

青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩建議，“房住不炒”的主基調(diào)不會改變，房屋的投資屬性正在被逐漸剝離，回歸真正的居住需求，“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”是必然趨勢，因此無論是首套上車還是改善置換，只要有合適的房屋滿足自己的居住需求，以現(xiàn)在的市場和價格情況來看，是可以選擇購買的。

山東太平洋房屋運營總監(jiān)路陽建議，對于目前意向置業(yè)者，如果購房是必須要做的一個決策，不應(yīng)該只考慮價格因素，更多的要綜合考慮自身的需求和目前市場上產(chǎn)品的匹配程度?，F(xiàn)在大家接收信息的渠道太多了，如果只關(guān)注降價這兩個字，置業(yè)者很容易在思維上鉆進一個胡同，無論看到什么樣的房子，都會用市面上出現(xiàn)的最低價格與之匹配。但是，首先我們都不知道到底哪個點是價格曲線的最底部，也不能保證出手的那個時機剛好在最底部的時機，只能說現(xiàn)在的這個時間段，會是一個房價相對較低的一個時間段。開發(fā)商在年底，因為資金的情況和公司年度的銷售目標(biāo)達成，都會有些比較真誠的優(yōu)惠政策；二手房也會有個別房主，因為年底資金周轉(zhuǎn)的需要，緊急出售房產(chǎn)，議價空間較大?，F(xiàn)在來說，市面上可選擇的房源是比較充足的，特別對于二手房來說，一房一況，且在地理位置上有唯一性的特點，這個時間選房，是比較合適的。

李鵬飛