近日，2021年青島第三批次集中供地明細(xì)出爐。相較于此前的第一批次和第二批次，該批次數(shù)量有所減少，但不乏多宗優(yōu)質(zhì)地塊，且有些區(qū)域仍設(shè)有最高限價。臨近年底，房企正是沖刺全年任務(wù)、回籠資金之時，也是為明年“囤糧”之時，因此拿地相對謹(jǐn)慎。但縱觀此前兩次集中供地來看，拿地的多為品牌房企，比較大的地塊還有強強聯(lián)合的情況發(fā)生。那么，這次又會是哪些房企出手拿地呢？不妨來猜想一下。

【公告】 第三批次供地量驟降，共計45宗

11月20日，青島本年度第三批次集中供地明細(xì)出爐，此次共計掛牌45宗地，總占地面積116．4萬平米，規(guī)劃總建面298．6萬平米，起拍總價151．5億元。其中，市南區(qū)1宗，市北區(qū)9宗，李滄區(qū)1宗，嶗山區(qū)1宗，城陽區(qū)7宗，高新區(qū)1宗，西海岸20宗，即墨5宗。

今年2月，青島市自然資源和規(guī)劃局做了部署，青島嚴(yán)格實行住宅用地“兩集中”，全年將分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告，并實施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年4月，第一批次供地清單出爐，共計供應(yīng)63宗，建面335萬平米，引來眾多房企關(guān)注，網(wǎng)拍時十分熱鬧，甚至出現(xiàn)“地王”。最終成交61宗，成交建面335萬平米，成交總價135億元。第二批次經(jīng)重新調(diào)整后，于今年8月上市，共計供地87宗，建面765萬平米，增設(shè)了土地最高限價及到達(dá)限價后轉(zhuǎn)為線下競品質(zhì)的規(guī)則。最終成交76宗，成交建面536萬平米，成交總價279億元。相形之下，第三批次集中供地數(shù)量明顯減少。供應(yīng)數(shù)量比前兩批次都要少。“總體來看，今年供地呈現(xiàn)出第一批次熱，第二批次平，第三批次降的特點。”卓易數(shù)據(jù)市場分析師王玟琳說。

至此，今年市轄區(qū)的住宅類用地供應(yīng)結(jié)束。從商住地的維度來看，今年的供應(yīng)量比去年降了不少。卓易數(shù)據(jù)顯示，2020年青島市共供應(yīng)商住用地307宗，建面2030萬平米，今年共計供應(yīng)248宗，建面為1524萬平米，供應(yīng)量和供應(yīng)建面均相當(dāng)于去年的8成左右。“這也反映了市場趨于理性的態(tài)勢。”王玟琳說。

【特點】 西海岸和主城區(qū)較多，優(yōu)質(zhì)地塊不少

分區(qū)市來看，第三批次集中供地最多的是西海岸，共計20宗；其次，市南、市北、李滄和嶗山，供應(yīng)地塊共計12宗；然后是城陽（含高新區(qū)），共計8宗；再就是即墨，共計5宗。

雖說整體供地數(shù)量有所減少，但本批次的供地“質(zhì)量”還是非常高的，尤其是主城區(qū)，待上市地塊地理位置均十分優(yōu)越，且多數(shù)設(shè)有最高限價。

比如團(tuán)島片區(qū)將迎來的一宗純住宅地塊，是今年市南區(qū)唯一一宗上市地塊，占地面積24439．6平米，規(guī)劃總建面93600平米，其中包括一部分安置房和租賃型人才住宅，容積率為3．83，樓面起始價為16000元／平米，起拍總價13．59億元，最高限價18400元／平米。市北區(qū)浮山后片區(qū)待上市地塊，總占地面積為62018．5平米，規(guī)劃總建面185643平米，商住比約為1：3，包括一部分租賃型人才公寓，容積率3．0，樓面起始價9510元／平米，起拍總價14．22億元，最高限價10936元／平米。再比如市北區(qū)海泊河片區(qū)也有一宗地塊上市，商住比為1：9，總占地面積28547．5平米，總規(guī)劃建面82787．75平米，容積率2．9，樓面起始價14200元／平米，起拍總價11．1億，最高限價16330元／平米。嶗山區(qū)待出讓的地塊，位于沙子口前海地區(qū)，為純住宅用地，占地面積為42360．4平米，規(guī)劃總建面131740．84平米，起始樓板價13537元／平米，起拍總價17．8億，最高限價15567元／平米。

城陽區(qū)此次上市優(yōu)質(zhì)地塊也不少。城陽區(qū)共有8宗地塊掛牌，分別為亞洲杯足球場旁1宗地塊、中城路喜盈門1宗地塊、紅島街道2宗地塊、河套2宗地塊、棘洪灘1宗地塊以及高新區(qū)1宗地塊。其中喜盈門地塊容積率最低，僅為1．5，樓面起始價4942元／平米，起價總價3．31億元。西海岸的20宗地塊總占地面積為45．92萬平米，規(guī)劃總建面104．2萬平米，起拍總價34．47億元。值得一提的是，其中有一宗地塊位于老膠南靈雙珠路附近，為第二批次用地撤回的地塊之一，目前周邊第二批次成交的綠城、龍湖及國信地塊，均已定好案名，業(yè)內(nèi)人士稱，該地塊或?qū)⒁齺硪惠啝帄Z戰(zhàn)。即墨此次有5宗地塊上市，總占地面積14．1萬平米，規(guī)劃總建面34．11萬平米，起拍總價7．34億元。這這5宗地塊全面設(shè)置了最高限價，其中通濟(jì)新經(jīng)濟(jì)區(qū)的2宗純住宅用地，容積率均在2．0以內(nèi)，預(yù)計將會開發(fā)改善型住宅社區(qū)。

【猜想】拿地者或多為頭部房企聯(lián)合拿地仍是看點

最近，氣溫驟降的同時，樓市“寒冬”愈發(fā)明顯。誠如一名業(yè)內(nèi)人士所說的：“如果還能拿出巨資來拿地，且能如期交付的房企，多數(shù)是央企和國企。”不久前，有媒體據(jù)30家上市房企今年上半年報整理了一份房企踩線表。這個表中最重要的便是現(xiàn)金短債比，高于1代表房企現(xiàn)金流充足，房企相對安全，而且這個值越高，代表這個房企越安全。記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)金短債比相對較高的房企多數(shù)是央企或國企，還有部分比較強勁的民企，主要包括碧桂園、保利地產(chǎn)、華潤置地、中海發(fā)展、龍湖集團(tuán)、萬科集團(tuán)等。

與這個數(shù)據(jù)相輔相承的是，青島今年前兩批次拿地的，也多數(shù)為這類房企。比如第一批次供地中，中交、海爾、和達(dá)、龍湖、融創(chuàng)、魯商、華潤、中南等均有所獲，其中水清溝地塊引來的17家競價企業(yè)中，便包括萬科、綠城、保利、龍湖、碧桂園、金地、海信、青特、旭輝銀盛泰等。再比如第二批次供地中，幾宗優(yōu)質(zhì)地塊，分別被綠城、青鐵＆華潤＆新凱達(dá)、海爾＆金茂、華新園、百洋＆華新園、魯信、青建、融創(chuàng)、和達(dá)等拿下。由此可以看出，如今能集中拿地的多數(shù)為頭部房企，且“強強聯(lián)合”拿地的情況也越來越常見。

翻開青島今年前10個月的權(quán)益銷售榜單可以看出，這些拿地的房企，在銷售方面也是居于全市前列。其中，融創(chuàng)、海信、和達(dá)、君一控股（即海爾）、金茂、保利、旭輝銀盛泰、青特、銀豐、龍湖分列前10名，而它們都是近幾年在青島土地市場及銷售榜單上十分活躍的房企。

島城樓市分析專家張斌表示，樓市下行期，行業(yè)內(nèi)洗牌越來越來嚴(yán)重。同時，受“三道紅線”等的影響，不少房企拿地資金受到控制，因此拿地更加慎重。“但不拿地就缺少土地儲備，會影響企業(yè)前行，所以土地研判在當(dāng)下顯得尤為重要。預(yù)計第三批次供地中，拿地的房企還會集中在上述頭部房企中。以后，小房企的日子會越來越難，不轉(zhuǎn)型很難有出路。”張斌說。