近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2021年7月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，7月份新建商品住宅上漲城市數(shù)量為51個(gè)，其中，青島新房環(huán)比增長(zhǎng)1%，與?？?、銀川并列第一，領(lǐng)跑全國(guó)。
據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，市南區(qū)新建商品房均價(jià)為46238元/㎡，最低的李滄區(qū)均價(jià)為21284元/㎡，主城四區(qū)新房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了3.3萬(wàn)元。新房的持續(xù)升溫，讓不少購(gòu)房者無(wú)法直面樓市現(xiàn)狀。
其實(shí)青島還是有不少價(jià)格洼地，給剛需購(gòu)房者提供選擇。
主城洼地十梅庵
市南嶗山一騎絕塵均價(jià)早已超過(guò)4w+，市北區(qū)也緊隨其后突破3w大關(guān)，李滄作為青島主城剛需地，一直備受剛需購(gòu)房客的青睞，即便如此，李滄區(qū)內(nèi)新房大多早已邁入2w元大關(guān)，均價(jià)不足2w的項(xiàng)目只有位于十梅庵片區(qū)文昌路與遵義路交會(huì)處的青島印象滟。
李滄均價(jià)較低的項(xiàng)目大多集中在十梅庵片區(qū)。
從地理位置上看，十梅庵片區(qū)位于李滄區(qū)北部，與城陽(yáng)區(qū)接壤。除了位于主城區(qū)這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)外，十梅庵片區(qū)最大的利好就是已通車的地鐵1號(hào)線。
去年7月，《李滄區(qū)十梅庵片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃批前公示》正式發(fā)布，將十梅庵片區(qū)定位為集居住生活及新興產(chǎn)業(yè)等功能于一體的生態(tài)型產(chǎn)城融合區(qū)，整個(gè)區(qū)域60%以上都是住宅、商業(yè)和教育用地。
此次調(diào)規(guī)，片區(qū)內(nèi)教育用地達(dá)到8塊，湘潭路以南、規(guī)劃九號(hào)線以西地塊還規(guī)劃了一處大型醫(yī)療用地，片區(qū)內(nèi)配套也將趨于完善。
目前片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目不多，其中佳源雙子星城緊鄰地鐵1號(hào)線南嶺站，項(xiàng)目地面就是弘德小學(xué)，據(jù)售樓處了解，佳源雙子星城將配建7.8萬(wàn)平主題商業(yè)街區(qū)，與佳源合作商業(yè)將入駐商業(yè)街區(qū)，為片區(qū)內(nèi)居民帶來(lái)便利。印象灣已開(kāi)盤多年，目前是現(xiàn)房在售，周邊配套較少，且項(xiàng)目西側(cè)破舊工廠較多，項(xiàng)目自帶底商，僅夠滿足社區(qū)居民日常生活。
空港片區(qū)
千呼萬(wàn)喚的膠東機(jī)場(chǎng)終于塵埃落定，完成轉(zhuǎn)場(chǎng)，作為省內(nèi)首座4F機(jī)場(chǎng)，膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的轉(zhuǎn)場(chǎng)受到了極大的關(guān)注度。它的設(shè)立，從區(qū)域定位到硬件設(shè)施，對(duì)整個(gè)山東半島意義極大，對(duì)膠州空港片區(qū)的影響更是至關(guān)重要。
2016年10月，膠東機(jī)場(chǎng)獲批兩年后，青島膠東臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)正式獲批，成為“國(guó)家級(jí)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)”。構(gòu)建“一核五區(qū)一帶”空間發(fā)展格局，并同步帶動(dòng)周邊區(qū)域建設(shè)發(fā)展，投資468億引進(jìn)項(xiàng)目打造經(jīng)濟(jì)區(qū)，投資177億元打造基礎(chǔ)配套建設(shè)，希望實(shí)現(xiàn)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)基礎(chǔ)配套與機(jī)場(chǎng)同步銜接。
在主城新房均價(jià)約3萬(wàn)/㎡，青島全域均價(jià)1.5萬(wàn)/㎡的時(shí)候，空港片區(qū)的新房均價(jià)在8000元/㎡左右，可以稱得上是全市“價(jià)格洼地”。
膠東機(jī)場(chǎng)最被人詬病的一點(diǎn)是距離主城區(qū)遠(yuǎn)，空港片區(qū)同樣，距離主城區(qū)遙遠(yuǎn)。相對(duì)來(lái)說(shuō)更容易滿足周邊區(qū)域居民以及機(jī)場(chǎng)工作人員自助需求，其他區(qū)域剛需還需慎重考慮。
目前空港片區(qū)在售房源多為老盤加推。
上馬片區(qū)
上馬片區(qū)位于城陽(yáng)北部，青島十四五規(guī)劃將城陽(yáng)歸為主城區(qū)，但上馬街道距離傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)距離甚遠(yuǎn)。
近兩年無(wú)人機(jī)產(chǎn)業(yè)園、機(jī)器人智造產(chǎn)業(yè)基地等不少高科技產(chǎn)業(yè)落戶上馬，為上馬特色產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶去動(dòng)力。
目前上馬片區(qū)沒(méi)有地鐵線路通達(dá)，遠(yuǎn)期規(guī)劃的9號(hào)線、12號(hào)線通車時(shí)間未知，較難受到主城外溢剛需的青睞，片區(qū)內(nèi)的主要客群還是以當(dāng)?shù)鼐用褚约爱a(chǎn)業(yè)園員工為主。
目前區(qū)域內(nèi)生活配套鮮有，無(wú)大型醫(yī)療商業(yè)，片區(qū)南接高新區(qū)，未來(lái)或許可以“沾光”高新區(qū)商業(yè)、醫(yī)療等配套設(shè)施。距離紅島站、膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)較近，向外出行更為便捷。
上馬片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目不多，均價(jià)大多在11000-13000元/㎡之間，相較于7月份新房均價(jià)14528元/㎡的城陽(yáng)區(qū)來(lái)說(shuō)，算是價(jià)格洼地的存在，且大多是中鐵諾德、和達(dá)等名企開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目。
古鎮(zhèn)口片區(qū)
1號(hào)線傳出最新消息將9月份空載試運(yùn)行，在春節(jié)前運(yùn)行，目前已通車的地鐵13號(hào)線在古鎮(zhèn)口區(qū)域內(nèi)分布多個(gè)站點(diǎn)，屆時(shí)與1號(hào)線換乘，古鎮(zhèn)口與青島主城區(qū)的連接將更加緊密。
伴隨著哈爾濱工程大學(xué)、中科院青島科教園、中國(guó)海洋大學(xué)、海軍軍官大學(xué)等十余所高校設(shè)分?；蜓芯吭旱娜腭v，將會(huì)一定程度上提升了古鎮(zhèn)口區(qū)域的人口活躍度。
目前古鎮(zhèn)口片區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)配套設(shè)施還不夠完善，醫(yī)療基礎(chǔ)有已投入運(yùn)營(yíng)的青島濱海學(xué)院附屬醫(yī)院（三甲）及在建清華大學(xué)附屬醫(yī)院（三甲），其他生活配套有待完善。
公共交通的建設(shè)、人口的流動(dòng)，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)片區(qū)內(nèi)生活配套的建設(shè)與完善。
片區(qū)享有大珠山和灣區(qū)資源，風(fēng)景秀麗，加上大學(xué)城的規(guī)劃，涵蓋了商業(yè)、別墅、洋房、小高層、高層、寫字樓等眾多類型在售，且多為大戶型產(chǎn)品。
價(jià)格相較低洼，與古鎮(zhèn)口接壤的海洋活力區(qū)不少毛坯高層已經(jīng)賣到了1.4萬(wàn)/平的均價(jià)，相同的均價(jià)在古鎮(zhèn)口區(qū)域甚至可以考慮到洋房產(chǎn)品。
除了價(jià)格洼地，還有價(jià)值洼地的存在，這兩者是不同的概念。
“價(jià)格洼地”相對(duì)周圍區(qū)域便宜，而“價(jià)值洼地”則是立足于當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)，潛力及價(jià)格被低估的地點(diǎn)，“價(jià)值洼地”需要更多時(shí)間、規(guī)劃等諸多因素對(duì)區(qū)域進(jìn)行價(jià)值提升。
價(jià)格洼地適合短線投資，自住需求；價(jià)值洼地則適合長(zhǎng)線投資，如果生活工作在周圍，自住當(dāng)也是最好的選擇。
對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，買房更多看重價(jià)格，考慮的是自己可承擔(dān)總價(jià)范圍內(nèi)，性價(jià)比最高的樓盤。
房子承載著人們對(duì)“家”的理想，價(jià)格洼地的房子可能存在一些配套的缺陷，關(guān)注項(xiàng)目所在區(qū)位的規(guī)劃，選擇價(jià)格洼地與價(jià)值洼地兼具的房源，入手才不會(huì)踩坑。
