來源：央廣網(wǎng)
（記者 安垚）北京首批集中供地競拍已過去兩個(gè)多月，多個(gè)項(xiàng)目近期扎堆亮相。8月2日，首開、卓越、建工開發(fā)的豐臺長辛店張郭莊項(xiàng)目正式公布案名“熙悅晴翠”；7月30日，卓越朝陽金盞的項(xiàng)目官宣案名“青云上府”，項(xiàng)目引入了首開、旭輝共同開發(fā)；崔各莊兩宗地塊也在同一天正式公布案名，其中華潤、保利的項(xiàng)目定名“和光悅府”，招商、城建項(xiàng)目則定名為“龍樾合璽”，取城建“龍樾”和招商“璽”兩大高端產(chǎn)品線之意。
另外，8宗進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評選程序的地塊也在7月30日公布了中標(biāo)方案，而此前公布規(guī)劃方案的朝陽區(qū)6宗地塊都已結(jié)束公示期，多宗地塊獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
從公示到官宣案名再到開工建設(shè)，開發(fā)商們都在加速搶跑。業(yè)內(nèi)人士表示，在項(xiàng)目明確限價(jià)之下，快速上市有利于房企提高資金利用率，減少管理成本。
14宗地塊建設(shè)方案公布
北京第一批集中供地共有30宗地塊成功出讓，其中朝陽區(qū)6宗地塊項(xiàng)目建設(shè)方案已公布。
第一個(gè)報(bào)規(guī)的地塊是朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊R2二類居住用地，由卓越以39.27億的總價(jià)以及13%的政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額競得，案名為“青云上府”。資料顯示，該項(xiàng)目總建設(shè)用地面積約為5.7萬平方米，總建筑面積約13.3萬平方米，其中地上建筑面積約為7.4萬平方米。地塊無套內(nèi)70/90限制，容積率1.3，建筑統(tǒng)一規(guī)劃為6層，總共482戶，建筑外立面采用了大面積的玻璃幕墻。
位于該地塊南側(cè)的3005-08地塊也公布了項(xiàng)目建設(shè)方案。項(xiàng)目由融創(chuàng)開發(fā)，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額為15%，有消息稱項(xiàng)目案名定為“朝陽壹墅”。地塊容積率、綠地率都與青云上府項(xiàng)目相同，但總建設(shè)用地面積相比略小一些，約為3.9萬平方米，總建筑面積約10.1萬平方米，其中地上總建筑面積約5.1萬平方米，最高建筑高度為18米。
（圖片來源：朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊項(xiàng)目規(guī)劃文件，央廣網(wǎng)發(fā)）
金盞兩幅地塊銷售指導(dǎo)價(jià)均為7.6萬元/平方米，旁邊有已入市的中海首開拾光里項(xiàng)目。
位于朝陽區(qū)東壩的中冶項(xiàng)目總建筑面積約7.1萬平方米，地上建筑面積約4.8萬平方米，其中包含1萬平方米的公租房、1千平方米的養(yǎng)老設(shè)施以及其它公共配建建筑。項(xiàng)目規(guī)劃建筑高度最高79.35米，地上最高26層，總戶數(shù)450戶。
（圖片來源：朝陽區(qū)東壩北東南一期土地儲備項(xiàng)目1104-612西側(cè)地塊項(xiàng)目規(guī)劃文件，央廣網(wǎng)發(fā)）
王四營1304-L01地塊由金地、保利、華潤聯(lián)合體摘得，配建的公租房面積為1.39萬平方米；崔各莊兩宗地塊分別由招商和城建、保利和華潤聯(lián)合開發(fā)，分別配建了約2.86萬平方米和3.23萬平方米的公租房。
從規(guī)劃效果圖來看，這三個(gè)項(xiàng)目外立面均為大面積玻璃幕墻，呈現(xiàn)代簡約風(fēng)格，建筑層數(shù)在14-20層之間。
另外，北京市規(guī)自委還在7月30日公布了第一批集中供地高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)方案。值得一提的是，8宗地塊中標(biāo)企業(yè)都承諾將全面實(shí)施三星級綠色建筑，為購房人提供綠色、健康、舒適、高效的使用空間。同時(shí)，部分項(xiàng)目還在方案中提出將打造低能耗、裝配式建筑，或者增配公園綠地、圖書館、健身館等部分公共服務(wù)設(shè)施。
多方合力推進(jìn)項(xiàng)目上市
目前，朝陽區(qū)第一個(gè)公示方案的青云上府項(xiàng)目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從“拿地”到“拿證”僅用了2個(gè)多月，而按照房企以往經(jīng)驗(yàn)，這一流程通常需要3到5個(gè)月時(shí)間。
推進(jìn)如此快速，一個(gè)原因是營商環(huán)境優(yōu)化給予了企業(yè)很大支持。據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會朝陽分局介紹，朝陽區(qū)入市項(xiàng)目占到了北京首批集中供地的三分之一，數(shù)量大、難度高，推進(jìn)過程中存在的問題具有很強(qiáng)的代表性和示范性。為加快土地供應(yīng)后項(xiàng)目手續(xù)辦理，朝陽分局采取了多項(xiàng)措施，一是市區(qū)聯(lián)動(dòng)，合力推進(jìn)；二是做好示范借鑒，形成工作標(biāo)準(zhǔn)；三是加強(qiáng)內(nèi)驅(qū)力，完善內(nèi)部制度，包括建立專項(xiàng)聯(lián)絡(luò)群及項(xiàng)目工作群，將建設(shè)單位、中介機(jī)構(gòu)、政府部門三條主線匹配好，合力推動(dòng)項(xiàng)目落地；四是提供企業(yè)導(dǎo)向型服務(wù)，提升服務(wù)效率和質(zhì)量，包括全天候收集企業(yè)訴求及疑難共性問題，每周定期反饋企業(yè)，形成問題收集-研究-解決的良性循環(huán)，提高項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)效率；五是改革傳統(tǒng)工作方法，推廣信息化技術(shù)應(yīng)用。
北京首批集中出讓的30宗地塊中最早開工的石景山衙門口地塊，即長安悅璽項(xiàng)目，從拿地到開工也僅用了63天。石景山區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，區(qū)級統(tǒng)籌、區(qū)企聯(lián)動(dòng)、緊密推進(jìn)是保障手續(xù)快速完成的關(guān)鍵。
從房企角度來看，業(yè)內(nèi)人士指出，快速推進(jìn)項(xiàng)目入市也是基于房企自身的利益考量。北京首批集中供地規(guī)則復(fù)雜，在限制售價(jià)、配建公租房、配建國際人才社區(qū)、政府持有產(chǎn)權(quán)、高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等多重因素的疊加下，房企利潤被壓縮。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾向記者指出，“從此次土拍呈現(xiàn)的最后結(jié)果來看，這些地塊絕大部分利潤空間很小，如果企業(yè)稍微出現(xiàn)成本控制不力或市場表現(xiàn)沒那么樂觀的話，大概率會虧損”，項(xiàng)目未來盈利及去化都面臨較大壓力，“唯一的應(yīng)對辦法就是盡快銷售”。
從目前的項(xiàng)目進(jìn)展來看，動(dòng)作最快的長安悅璽項(xiàng)目已開工，樣板間也已開放，住總延慶南菜園、天時(shí)湯山昌平北七家等多個(gè)項(xiàng)目獲取了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，還有多宗地塊公示了建設(shè)方案，房企們都在加緊籌備項(xiàng)目上市，搶占市場份額。
另外，從項(xiàng)目規(guī)劃方案中還可以看到，有項(xiàng)目選擇增加地下建筑面積，向地下要利潤。以朝陽區(qū)某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目地上總建筑面積約為8.53萬平方米，包含了2.86萬平方米的公租房，也就是說地上的商品住宅面積約為5.67萬平方米，而其地下總建筑面積也達(dá)到了5.55萬平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，這樣高比例的地下建筑面積，可以為開發(fā)商提供部分利潤可能。
同時(shí)，引入合作伙伴也是房企分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)的重要手段。比如上述的青云上府項(xiàng)目在此前競拍中是由卓越獨(dú)立拿下，之后引入了首開和旭輝兩家房企共同開發(fā)，建設(shè)單位名為“北京卓開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”。
無論采取什么策略，這些項(xiàng)目的未來表現(xiàn)還要靠市場來檢驗(yàn)。同時(shí)，在首輪試水結(jié)束后，第二批集中供地即將拉開大幕，房企又將面對新一輪挑戰(zhàn)，能否在規(guī)模和利潤中找到平穩(wěn)，將是業(yè)內(nèi)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。
