本報(bào)記者 張慧敏 李未來 深圳報(bào)道

原定于8月9日推出的深圳第二批集中供地，共涉及22宗居住用地，突然全部中止出讓。

有傳聞稱，中止出讓背后是報(bào)名房企嚴(yán)重低于預(yù)期，其中本地國(guó)企參與度較高，民企參與度極低。

對(duì)于22宗地塊中止出讓的原因，多位專家都認(rèn)為與此前7月22日召開的“加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議”有關(guān)，因?yàn)樯钲诘诙瓮恋丶泄?yīng)發(fā)布的時(shí)間是7月9日，在7月22日之后，深圳第二輪供地規(guī)則或與國(guó)家最新指示有一些出入，或?qū)⒅匦抡{(diào)整供地計(jì)劃。

“中止”不是“終止”

8月6日，深圳土地礦業(yè)權(quán)出讓平臺(tái)官網(wǎng)發(fā)布了《深圳市土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》（下稱“《公告》”）?！豆妗凤@示，為穩(wěn)妥推進(jìn)深圳市第二批次居住用地集中掛牌交易組織工作，現(xiàn)中止22宗地的掛牌出讓工作，具體出讓時(shí)間另行公告。另外，已交納的競(jìng)買（投標(biāo)）保證金，深圳土地礦業(yè)權(quán)交易平臺(tái)將原路退回。

此前的7月9日，深圳土地礦業(yè)權(quán)出讓平臺(tái)官網(wǎng)發(fā)布公告表示，將在8月9日出讓22宗土地的使用權(quán)，這22宗地全部涉及居住用地，包括光明區(qū)5宗、寶安區(qū)4宗、南山區(qū)2宗、龍華區(qū)4宗、龍崗區(qū)5宗、坪山區(qū)1宗、深汕合作區(qū)1宗。出讓規(guī)則保持了第一批次的競(jìng)拍相同的規(guī)則，大多數(shù)地塊均采用“雙限雙競(jìng)”的方式掛牌出讓，即限地價(jià)、限住房售價(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建面積。

對(duì)于本次中止的原因，有傳言稱，中止出讓的背后是報(bào)名房企嚴(yán)重低于預(yù)期，其中本地國(guó)企參與度較高，民企參與度極低，本地國(guó)企以招商、華僑城、華潤(rùn)、天健為代表。

“單從字面意思來看，并不能獲得中止出讓的具體原因。另外，本次土地出讓中止的原因，并非（房企對(duì)）地塊的參與度不夠。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者分析道：“22宗地不但涉及的區(qū)域廣，并且都是房企較為關(guān)注的區(qū)域，這些地塊近幾年在房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度普遍較高，因此即使房企的資金壓力再大，對(duì)于深圳這類城市的土地出讓也不會(huì)選擇視而不見。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從文字含義來說，“中止”的意思要比“終止”略輕，是中途修正暫停的意思。他認(rèn)為，此次暫?；蚝屯恋厥袌?chǎng)行情本身關(guān)系不大，而和土地競(jìng)拍規(guī)則等有關(guān)系。

反觀此前深圳的第一次集中供地，房企對(duì)深圳土地的熱情較為高漲。深圳第一次集中供地共涉及6宗土地，有三宗以底價(jià)出讓，剩余的三宗地都以近45%的溢價(jià)率出讓。值得注意的是，南山西麗地塊的競(jìng)價(jià)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一個(gè)半小時(shí)，被龍光集團(tuán)以44.96%的溢價(jià)率奪得；另外一宗位于寶安區(qū)尖崗山的地塊被佳兆業(yè)以45.04%的溢價(jià)率競(jìng)得，競(jìng)拍成功當(dāng)天就開工，佳兆業(yè)在尖崗山地塊現(xiàn)場(chǎng)拉橫幅祝賀該項(xiàng)目開工順利。

對(duì)于本次22宗地塊的中止，多位專家都認(rèn)為與此前7月22日召開的“加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議”有關(guān)，因?yàn)樯钲诘诙瓮恋丶泄?yīng)發(fā)布的時(shí)間是7月9日，在7月22日之后，所以深圳第二輪供地或與國(guó)家最新指示有一些沖突，深圳或?qū)⒅匦抡{(diào)整供地計(jì)劃，以吻合今年7月22日中央和部委對(duì)于土地市場(chǎng)的定調(diào)精神。

據(jù)悉，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正出席上述會(huì)議并發(fā)表了相關(guān)講話。該會(huì)議內(nèi)容指出，要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“3線4檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，要優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

“從全國(guó)來看，盡管第一輪集中供地實(shí)現(xiàn)了從涓涓細(xì)流到放量供應(yīng)的目標(biāo)，但是在穩(wěn)地價(jià)，進(jìn)而穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期上面，并沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)。”李宇嘉表示，深圳第一輪集中供地中，開發(fā)商對(duì)熱點(diǎn)地塊的追逐非?；馃?，土地前端融資也非常熱鬧，部分開發(fā)商有多個(gè)馬甲參與，這樣的狀況與兩個(gè)集中前的供地沒有太大的區(qū)別。

將如何調(diào)整？

李宇嘉表示，下半年，第2輪集中供地模式需要在總結(jié)第1輪的基礎(chǔ)上做修訂，而此前杭州的第2輪供地，已經(jīng)看到了變化。

據(jù)悉，杭州第二批涉宅地塊于7月30日集中掛牌，杭州此次集中供地調(diào)整了土拍競(jìng)價(jià)規(guī)則，除大幅提升保證金門檻、取消“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無償移交政策性租賃住房”外，還開展“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)，要求試點(diǎn)地塊實(shí)行先核驗(yàn)后銷售模式，即現(xiàn)房銷售。

值得注意的是，杭州第二次集中供地的土地共31宗，相比第一批集中供地，第二批供地在供地宗數(shù)、出讓建筑面積、起始價(jià)等各方面都出現(xiàn)“縮水”，其中僅出讓宗數(shù)就較首輪供地減少了46%。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，杭州第二輪集中供地的規(guī)則將會(huì)給杭州的土拍市場(chǎng)帶來“降溫”效果。

李宇嘉表示，如果深圳采取杭州的土拍模式，土地市場(chǎng)冷卻，這對(duì)深圳已經(jīng)開始回落的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是巨大的沖擊，進(jìn)一步可能也會(huì)給固定資產(chǎn)投資、城市更新帶來連鎖反應(yīng)。

張波認(rèn)為，接下來，深圳土地競(jìng)拍規(guī)則的調(diào)整概率較高。對(duì)于深圳這樣熱度較高的城市來說，不能只是單一的限地價(jià)，還需要更細(xì)致深化房地聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制，即地價(jià)和房?jī)r(jià)之間的傳導(dǎo)性。另外，過度強(qiáng)調(diào)競(jìng)配建，可能會(huì)導(dǎo)致房企的利潤(rùn)空間被極度壓縮，對(duì)于項(xiàng)目本身的品質(zhì)會(huì)產(chǎn)生一定影響。如何在穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，更大限度保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，或許是后續(xù)調(diào)整的方向之一。

另外，張波表示，深圳本次調(diào)整的另一個(gè)關(guān)注點(diǎn)可能在租賃土地供給層面有更大動(dòng)作。深圳房?jī)r(jià)上漲壓力偏大的重要原因之一就是供求矛盾，深圳已經(jīng)在不斷提升土地供應(yīng)，但需求層面的壓力依然偏大，因此，還需增大租賃房源的供給量。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前從房地產(chǎn)調(diào)控來看，購(gòu)房政策不斷細(xì)化、而土地市場(chǎng)的動(dòng)作相對(duì)少，過去也僅僅停留在穩(wěn)地價(jià)等層面。后續(xù)預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)從供應(yīng)到成交，以及后續(xù)土地開發(fā)的全流程等，都會(huì)有各類新的管控。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>