小李是一名剛剛畢業(yè)的研究生，找到工作后，通過中介公司租到了合適的房屋。但是居住不久，中介公司就要求小李搬出，且未給小李調(diào)換其他房屋。小李提起訴訟，要求解除合同、返還已付費(fèi)用并支付違約金。中介公司則稱沒有收到小李支付的租金，且中介公司不存在違約行為，故不同意退款。

就雙方上述爭議，一審法院確認(rèn)雙方合同已經(jīng)解除，并判決中介公司返還費(fèi)用并支付違約金。中介公司不服一審判決，向北京一中院提起上訴。北青-北京頭條記者8月5日獲悉，日前，北京一中院終審審結(jié)該起房屋租賃合同糾紛，最終判決駁回上訴，維持一審判決。

交完仨月房租后 租客被中介趕出房屋

2019年10月某日，剛畢業(yè)的小李與中介公司簽訂了《房屋租賃合同》，承租位于北京市海淀區(qū)一處房屋，月租金5000元。根據(jù)合同的約定，小李應(yīng)將租金直接匯入中介公司的租金賬戶或到中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)部付款，如果因小李的原因不能將租金直接存入租金賬戶時，小李可委托中介公司代交租金，中介公司將租金存入租金賬戶。

中介公司的業(yè)務(wù)員小姜一直負(fù)責(zé)與小李溝通，簽訂合同當(dāng)日，小李通過微信向小姜支付了合同約定的3個月的房租、押金和中介費(fèi)，小姜給小李出具蓋有中介公司印章的收據(jù)，并且把房子的鑰匙也給了小李，小李順利入住。

之后，中介公司以小李未支付房租為由，要求小李從房屋搬出，小李于2019年11月9日搬走，但就退還租金事宜與中介公司產(chǎn)生爭議。雙方協(xié)商未果，小李提起訴訟，要求解除前述《房屋租賃合同》，并要求中介公司返還房租、押金和中介費(fèi)。

訴訟中，中介公司認(rèn)可與小李存在房屋租賃合同，但主張業(yè)務(wù)員小姜僅在公司工作了1個月左右，收了客戶錢后沒有交給公司，現(xiàn)已攜款潛逃。而且，小李租房的價格明顯偏低，小李也沒有按照約定的方式付款，小李應(yīng)察覺到交易存在異常，所以不同意退款。

法院兩審判決：中介公司違約需退款

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，小姜系中介公司員工，小李將房租交給小姜未違反合同約定，中介公司未依約交付房屋，小李有權(quán)解除合同。最終，一審法院確認(rèn)合同解除，判令中介公司返還租金等費(fèi)用并支付違約金。

中介公司不服一審判決，向北京一中院提起上訴。北京一中院經(jīng)審理后認(rèn)為，中介公司與小李簽訂合同，合同中對租金數(shù)額、支付方式等約定明確，且中介公司是專業(yè)的房屋行紀(jì)機(jī)構(gòu)，中介公司主張小李應(yīng)察覺交易存在異常不能成立。簽訂合同時，小姜是中介公司的員工，合同上蓋有中介公司的公章，小李為履行合同約定的付款義務(wù)而向小姜支付款項(xiàng)具有事實(shí)基礎(chǔ)，亦具合理因素，小姜是否將款項(xiàng)交給中介公司與小李無關(guān)。小李已依約支付款項(xiàng)，中介公司收回房屋后未再向小李提供出租房屋構(gòu)成違約，一審判決《北京市房屋租賃合同》解除以及判令中介公司返還已付費(fèi)用并支付違約金并無不當(dāng)。據(jù)此，北京一中院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

法官提示：應(yīng)重視合同條款嚴(yán)格履行

通過中介公司租房是常見的租房方式。租客可以通過中介公司的撮合與房東形成租賃合同，也可以直接從中介公司處租賃中介公司從房東處租來的房屋。在租客與中介公司直接簽訂租賃合同的情況下，中介公司向租客收取租金、押金、中介費(fèi)等費(fèi)用，并向租客提供能夠正常使用的房屋。

雖然合同的一方簽訂主體是中介公司，但簽訂合同的具體協(xié)商、溝通以及合同簽訂后如何付款、交房等具體過程，則是由租客與中介公司的業(yè)務(wù)人員完成。租客是基于業(yè)務(wù)員與中介公司之間的任職關(guān)系以及對中介公司的信任，與業(yè)務(wù)員進(jìn)行直接接觸。對于租客而言，中介公司的業(yè)務(wù)員與中介公司是同一個主體，因此，中介公司應(yīng)對業(yè)務(wù)員的行為負(fù)責(zé)。此時，租客即使沒有按照合同的約定將款項(xiàng)付至指定賬戶，也不能當(dāng)然免除中介公司的相應(yīng)責(zé)任，而應(yīng)根據(jù)租客的行為與中介公司業(yè)務(wù)員的行為之間的關(guān)聯(lián)，判斷雙方的責(zé)任。

招錄業(yè)務(wù)員時，中介公司除核查應(yīng)聘人員的教育背景、業(yè)務(wù)能力、工作經(jīng)歷等信息外，還應(yīng)注重對業(yè)務(wù)員個人履歷、信用能力的考察，并且考慮在業(yè)務(wù)員出現(xiàn)欺詐客戶、攜款潛逃等道德風(fēng)險甚至違法犯罪時如何保護(hù)客戶和自身的權(quán)益。同時，中介公司應(yīng)加強(qiáng)對公司經(jīng)營活動和員工的管理，明確要求合同簽訂地點(diǎn)、付款地點(diǎn)和方式等交易行為，規(guī)范公司公章、合同專用章等印章的使用，避免公司員工利用管理漏洞損害客戶和公司利益。

租客簽訂合同前要確認(rèn)中介公司是否取得房東允許出租房屋的授權(quán)，關(guān)注租賃合同的內(nèi)容，特別應(yīng)重視房屋地點(diǎn)、房屋狀態(tài)、屋內(nèi)設(shè)施、款項(xiàng)支付方式、違約責(zé)任等重要條款，在履行合同時，嚴(yán)格落實(shí)并遵守合同的約定，不要因?yàn)榕侣闊┒雎詫贤屑s定的房屋以及屋內(nèi)設(shè)施的檢查和清點(diǎn)，避免在租住期間或退租時發(fā)生爭議。

合同的內(nèi)容系對合同主體意思表示的確認(rèn)，簽訂各方按照約定全面履行合同內(nèi)容，才能有效保證合同各方權(quán)益、避免發(fā)生爭議。對于付款一方，不僅因按照約定的數(shù)額、日期支付款項(xiàng)，還應(yīng)當(dāng)按照約定的付款方式履行，就如本案，小李如能夠向合同中指定的賬戶支付租金等費(fèi)用，可以避免錢款被小姜占有以及由此產(chǎn)生的無法繼續(xù)使用房屋的不利境地，錢雖然要回來了，但是房子還得重新租，造成了不必要的麻煩；中介公司若在合同中清楚明白地表示款項(xiàng)不得向公司員工個人支付或者變更付款方式需要另行簽字蓋章，并加強(qiáng)對公司員工的管理，也能夠盡量避免被員工鉆了空子攜款潛逃，最終負(fù)擔(dān)了租客的損失。

通訊員 徐碩

文/北京青年報記者 趙加琪

編輯/白龍

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