7月23日，上海連發(fā)兩項樓市調(diào)控政策。

業(yè)內(nèi)人士指出，此次上海樓市政策調(diào)整，完善現(xiàn)有的限購政策，有利于遏制樓市中投機取巧的購房行為。

加強贈與管理

7月23日，上海市房管局官微發(fā)文，自7月24日起，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，受贈人應(yīng)符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)。同時，強化住房交易登記管理，將贈與住房轉(zhuǎn)讓納入房屋交易核驗范圍，對贈與當(dāng)事人不符合住房限購政策的，不予辦理交易登記手續(xù)。

同日，經(jīng)中國證券報記者確認(rèn)，人民銀行上?？偛颗c在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調(diào)事宜。上海首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，新規(guī)將于24日零時開始實行。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾稱，從年初限制假離婚購房，到年中限制贈與購房，進一步完善了限購政策，遏制樓市中投機取巧的購房行為，保障真實購房需求，有助于進一步穩(wěn)定樓市、為樓市降溫。

2021年初，上海啟動“滬十條”樓市調(diào)控政策，新房搖號新規(guī)正式實施。“滬十條”實施以來，首次新開的3處樓盤全部采用計分制，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。購房人在認(rèn)購后，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數(shù)比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。

中國證券報記者了解到，上半年，上海多個性價比較高的新樓盤積分門檻特別高，對應(yīng)的社保月份多達200個月，年輕的剛需客戶群體多數(shù)難以達標(biāo)。例如，黃浦區(qū)的復(fù)興瓏御，認(rèn)購客戶的入圍積分達到112.8分，接近滿分。積分拆解開來，對應(yīng)的是累計繳納社保220個月（上海社保繳納上限221個月）。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，從目前來看，買新房需要高積分，很多買家便通過各項操作，騰出一張“房票”。其中，直系親屬之間的房屋贈與，手續(xù)成本最低。因此，贈與是轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的主要方式。最近一些熱點樓盤的買家很多都用這種方式，讓某一家庭成員變成名下無房，這樣積分高。

盧文曦認(rèn)為，現(xiàn)在堵住贈與的通道，并且5年內(nèi)仍記入贈與人擁有的住房套數(shù)，那么新房買家的積分不會高，甚至不會有買房資格。因此，隨著需求端進一步收縮，“打新”熱有望進一步降溫。相信第四批新盤上市后，觸發(fā)積分制的項目數(shù)量將減少。

提高房貸利率有利樓市降溫

對于此次調(diào)高房貸利率，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，上海房貸利率一直是全國最低的，當(dāng)下全國基本所有城市首套房貸款利率在5.1%以上，二套房在5.88%以上。上海即使利率上調(diào)到5%，也依然是全國最低。當(dāng)下上海房貸的確出現(xiàn)了放款慢的現(xiàn)象，樓市逐漸“退燒”。

“從近期調(diào)控政策看，金融側(cè)調(diào)控的重要性被重點突出。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析指出，在房住不炒、“三穩(wěn)”目標(biāo)基礎(chǔ)上，金融側(cè)調(diào)控旨在推進“三條紅線”的嚴(yán)格落實，通過降杠桿來防范房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

平安證券最新研報顯示，據(jù)銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)，6月末房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，低于全部貸款增速（11.9%），房地產(chǎn)監(jiān)管舉措收效顯著，房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險有所降低。預(yù)計后續(xù)各地政策仍將圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期進行。

中指研究院指出，房地產(chǎn)金融收緊趨勢不改，地方政策調(diào)控延續(xù)常態(tài)化，加快完善穩(wěn)地價機制，對房價上漲過快城市予以問責(zé)，并加快發(fā)展保障性租賃住房。預(yù)計下半年房地產(chǎn)貸款集中管理制度持續(xù)發(fā)力下，房貸額度和放款現(xiàn)狀或?qū)⒀永m(xù)，長三角部分熱點城市短期內(nèi)調(diào)控預(yù)期上升。