7月19日，《青島市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》正式對外公布，這份2萬多字的規(guī)劃文件中，濃縮了青島市未來一段時間內(nèi)住房發(fā)展的目標(biāo)、任務(wù)和政策措施等，是青島“十四五”時期住房發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。站在“十四五”開局之年這一歷史交匯點(diǎn)上，青島市住房發(fā)展階段和主要矛盾正在逐步發(fā)生變化。無論是住房建設(shè)規(guī)模還是居住品質(zhì)都發(fā)生了翻天覆地的變化。截至2020年底，青島市城鎮(zhèn)商品住房、保障性住房約316．2萬套、建筑面積約3．1億平方米，總體達(dá)到戶均一套房。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由90年代初的不足6．7平方米提升至33．4平方米。

隨著當(dāng)今就業(yè)選擇更加靈活、區(qū)域間流動更為自由，以及更加多樣的人生可能和價(jià)值追求，讓現(xiàn)代人的居住觀念更加多元。為了順應(yīng)“多元化”的趨勢變化，“十四五”時期，青島市城鎮(zhèn)住房發(fā)展，將從以購為主轉(zhuǎn)向租購并舉，從以滿足數(shù)量需求為主轉(zhuǎn)向量質(zhì)并重，從以增量擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向增存并進(jìn)。 《規(guī)劃》提出，未來五年，青島市城鎮(zhèn)住房發(fā)展要努力實(shí)現(xiàn)以下主要目標(biāo)——

城鎮(zhèn)住房發(fā)展水平穩(wěn)步提高，住房需求、布局、品質(zhì)、投資、分配結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)更高水平的供需平衡；房地產(chǎn)市場保持長期平穩(wěn)健康發(fā)展，新市民、引進(jìn)人才住房需求充分保障，住房發(fā)展模式不斷轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)全生命周期管理，住有所居、住有宜居、職住平衡水平明顯提高，住房發(fā)展與城市發(fā)展、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加協(xié)調(diào)。“十四五”時期，全市新增城鎮(zhèn)住房70萬套左右，到2025年末城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到36．2平方米。

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趨勢一：大力發(fā)展住房租賃市場

到“十四五”末，全市租賃住房計(jì)劃達(dá)60萬套（間）

“大力發(fā)展住房租賃市場”，是這份覆蓋青島七區(qū)三市的住房發(fā)展規(guī)劃釋放出的一大信號，這將成為未來青島城鎮(zhèn)住房發(fā)展的重點(diǎn)。

2016年6月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》對外發(fā)布，提出實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場；2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)……在政策加碼下，國內(nèi)租賃市場開始火熱起來，今年，“租購并舉”也被納入國家“十四五”規(guī)劃。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從“房住不炒”的定位到“長效機(jī)制”的確立，再到“租購并舉”的提出，解決人民群眾的安居問題一直受到黨和國家高度重視。“租”與“購”是保障住有所居不可或缺同時也互為關(guān)聯(lián)的兩個方面。大力發(fā)展租賃住房，不僅是解決大城市住房問題的重要著力點(diǎn)，也是加快構(gòu)建租購并舉住房制度的重要抓手。近年來，青島的住房租賃市場日益活躍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市每年出租房源上市規(guī)模保持在20－50萬套（此數(shù)據(jù)是動態(tài)變化的），專業(yè)化經(jīng)營機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，租賃企業(yè)已超過130家，機(jī)構(gòu)經(jīng)營房源占租賃住房供給總面積的12％左右。市場的日益活躍離不開政策的支持，2018年至今，青島已陸續(xù)出臺了12項(xiàng)培育和發(fā)展住房租賃市場的配套政策，多渠道支持?jǐn)U大租賃住房建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模，規(guī)范和促進(jìn)租賃型人才住房建設(shè)。

去年7月，青島市以優(yōu)異成績成功入選第二批中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市，未來三年試點(diǎn)期內(nèi)，將獲得24億元中央獎補(bǔ)資金，專項(xiàng)用于住房租賃市場發(fā)展。同年12月，《青島市城鎮(zhèn)租賃住房發(fā)展規(guī)劃（2020—2022年）》正式發(fā)布實(shí)施，在第二批8個試點(diǎn)城市中，為首個出臺租賃住房發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃的城市。面向“十四五”，青島大力發(fā)展住房租賃市場，也是由現(xiàn)階段實(shí)際所決定。最新人口普查顯示，青島市常住人口首次突破1000萬，未來新增城鎮(zhèn)人口會持續(xù)增加。而且，青島目前的平均租售比為1：548，低于國際公認(rèn)合理水平（所謂房屋租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值，是國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況的指標(biāo)之一）。

從青島的租售比中可以讀出什么？通俗點(diǎn)說，針對一個區(qū)域而言，現(xiàn)階段相比房價(jià)，租金會更為便宜。因而，租房將成為新市民和引進(jìn)人才更加現(xiàn)實(shí)的階段性安居選擇，相應(yīng)地，對租賃住房品質(zhì)也提出了更高要求。當(dāng)然，這一趨勢，在深圳、上海等先進(jìn)城市更為普遍。對此，《規(guī)劃》中提到，要以新市民和引進(jìn)人才需求為主要出發(fā)點(diǎn)，優(yōu)化住房租購結(jié)構(gòu)。至規(guī)劃期末，全市租賃住房總面積超過5000萬平方米，達(dá)60萬套（間），租賃住房套數(shù)占全部住房套數(shù)的比例提升至15％以上。觀象君劃個重點(diǎn)——“租售并舉”的關(guān)鍵在于“租購?fù)瑱?quán)”。此次《規(guī)劃》還明確：要逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。依法登記備案的非本市戶籍承租人申領(lǐng)居住證后，可以按照規(guī)定享有基本公共服務(wù)，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)承租人在教育等基本公共服務(wù)方面與周邊購房人逐步同權(quán)。

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趨勢二：更加關(guān)注以人為本的“職住平衡”

挖潛地鐵站點(diǎn)1公里范圍的存量空間

總而言之，未來一段時間內(nèi)政府要花大力氣，讓租房也成為一種不錯的居住選擇。

之所以這樣，還有一個重要的原因在于，“通過租購并舉，能實(shí)現(xiàn)更有機(jī)的‘職住平衡’”，而后者正是未來五年青島城鎮(zhèn)住房發(fā)展的主要目標(biāo)之一。所謂“職住平衡”就是居住功能與就業(yè)功能在一定規(guī)模的城市地域范圍內(nèi)的匹配程度，就是大部分居民可以就近工作，緩解通勤壓力。

今年，“職住平衡”也被寫入青島市“十四五”規(guī)劃《綱要》，這恰恰折射出一座城市的人性化發(fā)展路徑——增加了“人”的概念，以人為中心和主體，協(xié)調(diào)居住空間被提上日程。如何讓職業(yè)群體擺脫鐘擺式交通、縮短通勤時間，成為大城市提高人民群眾獲得感、幸福感的共同追求。此次發(fā)布的《規(guī)劃》中，強(qiáng)調(diào)分區(qū)職住平衡發(fā)展指引，通過不同類型住房空間布局引導(dǎo)推動城市內(nèi)部實(shí)現(xiàn)合理通勤范圍內(nèi)的職住平衡。首先，優(yōu)先挖掘成熟配套和交通便利地區(qū)的供給潛力。圍繞年輕租客偏愛的活力商圈和消費(fèi)中心，以公共交通為導(dǎo)向，積極挖潛地鐵站點(diǎn)1公里范圍的存量空間，新建和改造住房。

其次，圍繞就業(yè)中心地區(qū)全面增加住房供給。合理引導(dǎo)北岸城區(qū)、西岸城區(qū)等有序接納東岸城區(qū)的外溢居住需求。在龍泉－姜山產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、上合－高新區(qū)－南村產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、董家口三大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)；浮山灣、金家?guī)X、唐島灣三大總部片區(qū)；以及中國（山東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)青島片區(qū)、青島藍(lán)谷等重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)周邊，適度增加居住和配套設(shè)施用地，形成產(chǎn)城融合的有機(jī)組團(tuán)。再次，緊密結(jié)合人才就業(yè)分布配置公共住房。重點(diǎn)在人才引進(jìn)量較大的地區(qū)，圍繞高科技工業(yè)園區(qū)、海洋科學(xué)城、國家實(shí)驗(yàn)室等未來重點(diǎn)打造的科研、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，增加適應(yīng)人才需求的租賃住房供給。鼓勵在西海岸新區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市選取高鐵站周邊等交通便利、配套相對完善的片區(qū)打造人才小鎮(zhèn)，滿足各層次人才居住需求。

在創(chuàng)新驅(qū)動時代，“職住平衡”也將使人和產(chǎn)業(yè)之間的互動邏輯發(fā)生變化——從以往的“人隨產(chǎn)業(yè)走”變?yōu)?ldquo;產(chǎn)業(yè)跟著人走”。由此可見，關(guān)注城市的“職住平衡”，實(shí)質(zhì)上也是在關(guān)注城市未來的發(fā)展質(zhì)量。

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趨勢三：新市民和引進(jìn)人才住房需求充分保障

未來五年，規(guī)劃新增公共住房26萬套

“來了就是青島人”，面對新市民，這份誠意要落實(shí)在住房上。2007年至今，市政府相繼出臺了經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、公共租賃住房（含廉租住房）的一系列政策舉措，建立起了層次分明、結(jié)構(gòu)完善、全面覆蓋的住房保障和供應(yīng)體系，基本實(shí)現(xiàn)了“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房供應(yīng)格局。

多年來，青島市在住房保障制度的探索始終走在全國前列。目前青島市已經(jīng)實(shí)施了四輪住房保障發(fā)展規(guī)劃，累計(jì)建成保障性住房29．5萬套，其中公共租賃住房（含廉租住房）7．2萬套，經(jīng)濟(jì)適用住房17．8萬套，限價(jià)商品住房4．5萬套。同時，青島市接連放寬申請條件，降低住房保障準(zhǔn)入門檻，還將外來務(wù)工人員和新就業(yè)職工納入保障范圍。

可以說，城鎮(zhèn)住房保障制度的實(shí)施，不僅解決了中低收入住房困難家庭的住房困難問題，還在促進(jìn)住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)社會穩(wěn)定方面發(fā)揮了積極作用。

《規(guī)劃》中，“保障擴(kuò)容提效”依舊是“十四五”期間青島住房發(fā)展的著力點(diǎn)。堅(jiān)持政府保障托底，統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)中等偏下及以下收入家庭、新市民和引進(jìn)人才的住房保障需求，推動住房保障從戶籍家庭為主轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)常住人口全覆蓋，提高居住證持有人對住房保障的實(shí)際享有水平。建立健全由租賃型和產(chǎn)權(quán)型公共住房組成的住房保障體系，規(guī)劃新增公共住房26萬套左右，占全部住房供給的37％。在建籌方式上，積極推動住房保障方式從政府單一供給轉(zhuǎn)向政府、企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)多主體供給；在供給結(jié)構(gòu)上，籌考慮土地供應(yīng)和合理的租售比例關(guān)系，建立租賃型、產(chǎn)權(quán)型公共住房類型之間動態(tài)轉(zhuǎn)換機(jī)制；在空間布局上，推進(jìn)以公共交通和軌道交通為導(dǎo)向的TOD開發(fā)模式，提高在公交站點(diǎn)周邊地區(qū)和新市民、引進(jìn)人才較為集中的各類就業(yè)中心周邊地塊的公共住房供給；在運(yùn)營管理上，加強(qiáng)租賃型公共住房租賃監(jiān)管，嚴(yán)格配租備案制度。建立完善公共住房信用評價(jià)機(jī)制，積極引入智慧門禁等物業(yè)管理方式，提高公共住房管理服務(wù)效率。從家家有住房到人人有房住，青島人的住房觀念正在悄然發(fā)生改變。面向未來，始終把人放在心中最高位置，不斷健全住房市場體系和保障體系，青島正向著“住有所居、住有宜居、職住平衡”的總體目標(biāo)加速邁進(jìn)。

（作者 冰潔 攝影 劉棟）