為滿足共有產權住房購房人實際生活需求，規(guī)范住房租賃活動，提高住房使用效率，7月16日，北京市住建委發(fā)布《關于規(guī)范共有產權住房出租管理工作的通知（試行）》（《征求意見稿》），就共有產權住房交付后的出租管理規(guī)定，面向社會公開征求意見，其中提出了出租條件、出租程序、收益分配和監(jiān)督管理等具體要求。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，該政策規(guī)范了共有產權房的出租條件、流程及要求，建立服務平臺形成“閉環(huán)管理”，并允許委托房地產經紀機構代理，在充分發(fā)揮共有產權房保障功能的同時，便于業(yè)主對共有產權房進行出租。

政府份額按照“就低原則”分配租金收益

根據《征求意見稿》，共有產權住房租賃活動統(tǒng)一通過市級代持機構建立的網絡服務平臺（以下簡稱“服務平臺”）辦理，包括住房出租意向登記、出租使用協(xié)議簽訂、住房情況核驗、住房信息發(fā)布、租賃合同網簽、租賃登記備案等。

據了解，無論是自行出租，還是通過房地產經紀機構達成出租，都要在服務平臺網簽住房租賃合同，并報北京市住房租賃管理服務平臺統(tǒng)一進行備案。共有產權住房購房人通過服務平臺填報出租意向，與代持機構簽訂住房出租使用協(xié)議，住房租賃期限原則上不超過三年。

ICCRA住房租賃產業(yè)研究院院長趙然表示，通過代持機構進行統(tǒng)一出租，再次明確和強調了機構化運營的作用和必要性，有利于住房租賃市場的規(guī)范化發(fā)展和租戶權益的保障，也強調了政府對于行業(yè)強監(jiān)管的決心。

在租金收益以及分配上，《征求意見稿》提出，共有產權住房代持機構委托房地產估價機構評估項目所在區(qū)域的住房租賃市場租金，定期發(fā)布代持共有產權住房項目租賃成交信息，引導社會形成穩(wěn)定預期。

值得注意的是，《征求意見稿》還明確，根據區(qū)域市場租金水平，按照就低原則，綜合確定各套型政府產權份額比例的租金定額收益。租金定額收益實施動態(tài)調整，新（續(xù)）簽訂住房租賃合同的，代持機構按照新標準收取租金收益。租賃合同期內，每三年代持機構可調整一次租金定額收益。

對此，許小樂表示，該舉措最大限度保障了共有產權房業(yè)主的租金收益，政府代持機構根據市場化租金水平，按照“就低原則”確定租金定額收益，業(yè)主則可以獲得更多的租金收入。

共產房納入租賃供給，有利于職住平衡、租金穩(wěn)定

早在2017年9月30日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（簡稱“《暫行辦法》”）正式實施，同日，首個共有產權住房項目進行公開搖號。截至2021年6月底，北京已供應共有產權住房項目77個、可提供房源約7.9萬套，部分項目已陸續(xù)入住。

事實上，《暫行辦法》中已有明確規(guī)定：“已購共有產權住房用于出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分。購房人應在市級代持機構建立的網絡服務平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。具體實施細則由北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會另行制定。”

但是，在實際工作中，由于子女上學、就近上班等原因，部分已入住項目購房人存在住房出租實際需要，希望明確細化共有產權住房出租流程和收益繳納路徑。2020年,《關于規(guī)范共有產權住房出租管理工作的通知（試行）》形成政策初稿，此后不斷修改完善，直至目前，《征求意見稿》正式發(fā)布。

對于將共有產權房納入租賃供給體系，趙然表示，該舉措進一步擴大了租賃住房的房源，有利于各區(qū)職住平衡和穩(wěn)定租金。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，政策目的在于保障業(yè)主對共有產權房的出租需求和租金收益權。發(fā)展共有產權住房與保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人住房困難的重要舉措，該政策落地后，共有產權房便形成了從土地出讓、開發(fā)建設以及房屋購買、出租及轉讓的全周期管理體系，有利于充分發(fā)揮共有產權房的住房保障功能。