6月3日，鄭州首批集中供地拉開(kāi)大幕，此次共計(jì)出讓49宗地塊，總起始價(jià)約374億元，出讓面積約226.43萬(wàn)平方米，最終全部順利出讓，共收金414億元。

據(jù)悉，鄭州此次供應(yīng)地塊主要位于金水區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)，以城改勾地及產(chǎn)業(yè)定向勾地為主。其中，公開(kāi)凈地共有3宗，分別位于北龍湖及經(jīng)開(kāi)老城板塊。而這3宗凈地成為當(dāng)日最大看點(diǎn)，由萬(wàn)科、金茂、保利分食，而其他城改地塊也毫無(wú)懸念地落入“定向房企”囊中。

中指研究院鄭州分院首席分析師張夢(mèng)宇表示：“鄭州本次集中供地，受原有供應(yīng)模式和歷史因素影響，多以城改用地為主，大多數(shù)是‘定向地’，‘公開(kāi)凈地’所占比例較小。本次集中出讓的住宅用地，將在今年底或明年上半年迎來(lái)集中入市，新盤的集中供應(yīng)會(huì)短期內(nèi)改變市場(chǎng)供需關(guān)系，從而進(jìn)一步加劇鄭州樓市分化。”

金茂、保利、萬(wàn)科分食3宗凈地 

當(dāng)天的鄭州土拍，最受關(guān)注的當(dāng)屬3宗凈地，分別為鄭政東出[2021]10號(hào)、鄭政東出[2021]11號(hào)和鄭政經(jīng)開(kāi)出[2021]9號(hào)，吸引了中海、綠城、中交、華潤(rùn)置地、金茂、萬(wàn)科、保利、融信、龍湖、電建、雅居樂(lè)、保億、平安、美的置業(yè)、碧桂園、旭輝等20余家全國(guó)知名房企競(jìng)逐，不少房企為增加勝出幾率，運(yùn)用多個(gè)“馬甲”。 

據(jù)新京報(bào)記者了解，其中2宗凈地均位于鄭州炙手可熱的鄭東新區(qū)北龍湖區(qū)域，這里不僅是鄭州房?jī)r(jià)的最高地，也是外來(lái)開(kāi)發(fā)商廝殺最激烈的地區(qū)。而在此次土拍之前，北龍湖的部分新盤項(xiàng)目甚至提前“封盤”。

其中，萬(wàn)科以總價(jià)19.5億元競(jìng)得鄭政東出[2021]10號(hào)地塊，成交樓面價(jià)2.46萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率30%。該地塊位于國(guó)基路北、龍湖中環(huán)西路東，宗地面積46549平方米，容積率1.7，為二類居住用地，其商品住房（毛坯）綜合銷售均價(jià)限價(jià)37300元/平方米，精裝修限價(jià)為3000元/平方米。

值得一提的是，這是萬(wàn)科首次入局北龍湖區(qū)域。萬(wàn)科在鄭州布局的項(xiàng)目不多，多是以合作開(kāi)發(fā)的方式，且偏剛需和剛改，萬(wàn)科曾經(jīng)以高價(jià)在鄭州主城區(qū)摘得“鄭紡機(jī)”地塊而一戰(zhàn)成名，而此次入主高端產(chǎn)品聚集的北龍湖區(qū)域，萬(wàn)科也實(shí)現(xiàn)在鄭州市場(chǎng)進(jìn)一步加碼。

北龍湖出讓的另外一宗凈地被保利以總價(jià)19.5億元拿下，成交樓面價(jià)2.37萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率30%，該地塊位于龍湖內(nèi)環(huán)北路北、龍沄路西，宗地面積48484平方米，為二類居住用地。同樣，該地塊的商品住房（毛坯）綜合銷售均價(jià)限價(jià)也為37300元/平方米，精裝修限價(jià)為3000元/平方米。這是保利在北龍湖拿下的第二宗地塊。

此外，位于經(jīng)開(kāi)區(qū)的鄭政經(jīng)開(kāi)【2021】009號(hào)（網(wǎng)）地被金茂以31.7億元摘得，成交樓面地價(jià)為1.02萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率30%。該地塊位于經(jīng)開(kāi)第五大街以西、南三環(huán)以北、經(jīng)開(kāi)第四大街以東、經(jīng)南六路以南，宗地面積10.36萬(wàn)平方米，容積率1.0-3.0，為二類居住用地。

除了上述三宗凈地外，此次土拍的較大懸念在于鄭東新區(qū)的綜合用地3，即鄭東新區(qū)8、9號(hào)地。在競(jìng)拍前，業(yè)內(nèi)有傳言聲稱銀泰決心拿下綜合用地，建設(shè)高端商業(yè)項(xiàng)目，但是，在激戰(zhàn)1小時(shí)后，該地塊由華潤(rùn)置地聯(lián)合杭州建杭以67.8億元摘得，成交樓面價(jià)9695.41元/平方米，溢價(jià)率55.5%。

而其他城改地塊此次都毫無(wú)懸念地落入“定向”房企手中，以底價(jià)成交，并未出現(xiàn)攪局者。

“馬甲”盛行，中小企業(yè)拿地難度更大

在鄭州首次集中供地中，央企、國(guó)企展示了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，保利、中海、金茂、華潤(rùn)置地、中交等房企全部參與到僅有的三宗凈地的爭(zhēng)奪中，中小房企拿地更顯艱難。

從成交情況來(lái)看，華潤(rùn)置地以67.8億元成交額位居第一，摘得鄭東新區(qū)2宗綜合用地；萬(wàn)科也成為“贏家”，以近40億元摘得6宗地塊，包括北龍湖凈地和城改地塊；融創(chuàng)以24.8億元摘得的3宗地塊，均為城改用地。此外，本土房企中，康橋和永威拿下的也均為城改用地，其中康橋摘得4宗地塊，永威聯(lián)手啟迪摘2宗地塊。

還值得注意的是，本土房企中只有綠都、美盛、昌建、正弘?yún)⑴c了三宗凈地的爭(zhēng)奪，但在凈地激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，顆粒無(wú)收。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在鄭州本次土拍中，為了增加搖號(hào)中簽率，一線龍頭房企不惜多繳納保證金出動(dòng)多個(gè)“馬甲”參與競(jìng)拍，其中，中海推出29個(gè)“馬甲”，萬(wàn)科啟動(dòng)21個(gè)“馬甲”，而華潤(rùn)也出動(dòng)了15個(gè)“馬甲”。在3宗凈地中，一線房企共出動(dòng)157個(gè)“馬甲”，繳納保證金高達(dá)1467億元。

鄭州本土的業(yè)內(nèi)人士表示：“外來(lái)龍頭房企在此次土拍中成為主角，而本土中小房企成為‘陪跑’，在集中供地下，有資金實(shí)力的龍頭開(kāi)發(fā)商顯然更占據(jù)優(yōu)勢(shì)。”

和其他熱點(diǎn)城市，包括與鄭州同天進(jìn)行集中供地的合肥相比，鄭州的土拍顯得略微冷清，除了三宗凈地和鄭東新區(qū)的綜合用地外，其他城改用地一一“對(duì)號(hào)入座”，且為底價(jià)成交。此次土拍也被鄭州業(yè)內(nèi)人士稱之為“城改專場(chǎng)”，因此并不能完全反映出鄭州土地市場(chǎng)冷熱的真實(shí)情況，僅從3宗凈地的激烈競(jìng)爭(zhēng)中才可以看出鄭州土地市場(chǎng)的熱度仍舊未減。

從目前的鄭州市場(chǎng)來(lái)看，經(jīng)過(guò)“小陽(yáng)春”之后，鄭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅正在收窄。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份鄭州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%、0.5%、0.8%、0.7%，4月份房?jī)r(jià)漲幅較3月份已有所收窄。

對(duì)于鄭州此次土拍的影響，張夢(mèng)宇分析稱：“由于本次鄭州集中供地‘公開(kāi)凈地’所占比例較小，因此對(duì)后市產(chǎn)生的影響更多表現(xiàn)在不同板塊市場(chǎng)預(yù)期的分化、未來(lái)房企間的競(jìng)爭(zhēng)生態(tài)，以及本土企業(yè)拿地策略的調(diào)整等方面，或在第二輪、第三輪集中土拍階段才能逐漸得以呈現(xiàn)。”