各自有算盤。
2021年5月27日下午，隨著魯能憑借高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案獲得朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)1304-L02、L05地塊，北京首次集中供地落下帷幕，30宗地塊成交總金額達(dá)到1109.71億元，10宗競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案地塊也塵埃落定。
北京首次集中供地多了些新面孔，少了些老熟人，你方唱罷我登場(chǎng)，市場(chǎng)格局也隨之將產(chǎn)生轉(zhuǎn)變。
融創(chuàng)返京
5月24日，各個(gè)房企開始進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案的投報(bào)，當(dāng)天金地、保利、華潤(rùn)聯(lián)合體便取得了取得朝陽(yáng)王四營(yíng)L01地塊，原因是只有該聯(lián)合體一家申報(bào)。
此后，首開、住總、旭輝、花樣年聯(lián)合體取得密云檀營(yíng)地塊，綠城取得豆各莊地塊，住總?cè)〉醚討c地塊，魯能、招商、五礦、北京城建聯(lián)合體分別取得朝陽(yáng)王四營(yíng)L02/05、L03地塊，建發(fā)取得崔各莊L06地塊，陽(yáng)光城、北京城建聯(lián)合體取得副中心6004/6002地塊。
而此前頗受關(guān)注的2宗樹村地塊皆被融創(chuàng)包攬，加之該公司之前取得的石景山和朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)2宗地塊，此次融創(chuàng)一次性以180億元權(quán)益成交金額成為北京集中供地榜首。
融創(chuàng)這家明星企業(yè)，除了2019年初接手泛海項(xiàng)目外，已經(jīng)很久沒有在北京掀起太大輿論波瀾了。
如今超大手筆拿地，融創(chuàng)的底氣到底來(lái)自何處？
5月27日融創(chuàng)的股東大會(huì)中，董事長(zhǎng)孫宏斌就解釋道：“融創(chuàng)通過(guò)公開市場(chǎng)拿地的規(guī)模大概占新增土地儲(chǔ)備的1/3左右，雖然這幾個(gè)月拿地?cái)?shù)額看上去比較多，但很多項(xiàng)目都有合作伙伴，實(shí)際上融創(chuàng)需要投入的資金并不多。”
的確如此，從公開資料來(lái)看，海淀區(qū)樹村兩宗地塊被認(rèn)為是融創(chuàng)單獨(dú)拿地，事實(shí)上并未如此。
海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊的競(jìng)得公司為“北京融貿(mào)億盛置業(yè)有限公司”，據(jù)啟信寶，該公司大股東其實(shí)是國(guó)貿(mào)控股（香港）投資有限公司，占比達(dá)51%，融創(chuàng)所占股比僅有20%。
樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊競(jìng)得公司為“北京陜創(chuàng)企誠(chéng)置業(yè)有限公司”，啟信寶顯示，陜西建工控股、陜西金融資管等均出現(xiàn)在該公司股東名單中。
此次北京集中供地排名第二的是卓越，共取得4宗地塊（包含聯(lián)合取地3宗），權(quán)益成交金額113億元；其后是中冶取地2宗，成交金額85億元。
這3家企業(yè)都有著一個(gè)共同點(diǎn)——已經(jīng)很久不曾出現(xiàn)在北京市場(chǎng)了。
根據(jù)Wind，2019～2020兩年間，融創(chuàng)在北京通過(guò)招拍掛僅拿了兩宗地塊，分別為石景山區(qū)古城南街東側(cè)(首鋼園區(qū)東南區(qū))1612-757地塊、大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村組團(tuán)DX00-0009-6010地塊，目前二者均已開售。
而卓越，根據(jù)其官網(wǎng)顯示，該公司目前在北京在售項(xiàng)目?jī)H有翡翠山曉和翡翠公園兩個(gè)項(xiàng)目，皆同其他房企合作操盤。
根據(jù)公司官網(wǎng)顯示，目前中冶在北京僅有賢德公館在售，并且從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，該項(xiàng)目已經(jīng)接近清盤。
也即，在本輪拿地之前，這些企業(yè)并非現(xiàn)階段北京市場(chǎng)的主流玩家。
中海“隱身”
而北京市場(chǎng)的主流玩家在此次土拍中一無(wú)所獲。
根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2020年北京市場(chǎng)銷售額冠軍是中海，銷售額達(dá)到了282.7億元。
如此之高的銷售額背后是充足的貨值。2019年至2020年兩年間，根據(jù)Wind，中海在北京通過(guò)公開招拍掛共拍得9宗地塊，投入金額超過(guò)470億元，其中就包括單幅超過(guò)80億元的造甲村地王地塊。同時(shí)，中海也鮮少和其他家聯(lián)合拿地，9宗地塊中僅有2宗權(quán)益占比不足100%，頗具冠軍豪氣。
但此次集中供地最后成交榜上卻沒有中海的身影。中海共報(bào)名參與了18宗土地競(jìng)拍，其中獨(dú)立報(bào)了15塊地，但最終無(wú)一斬獲。此外萬(wàn)科也同樣顆粒無(wú)收。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，中海以“利潤(rùn)王”著稱，“近2年盈利能力受到地售比影響有所下滑，近期拿地策略中有一定的利潤(rùn)指標(biāo)要求，可見當(dāng)前強(qiáng)化利潤(rùn)導(dǎo)向的房企，在集中供地的模式下優(yōu)勢(shì)減弱，預(yù)期競(jìng)爭(zhēng)壓力下穩(wěn)健與發(fā)展博弈加劇。”
“另根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年中海新增土儲(chǔ)權(quán)益占比為98%，處于行業(yè)較高水平，可以解釋此次北京集中供地中，未見中海與其他房企聯(lián)合體出現(xiàn)，對(duì)盈利指標(biāo)和權(quán)益指標(biāo)的追求或許會(huì)增加中海在熱點(diǎn)集中供地市場(chǎng)的限制。”
不過(guò)，一些觀察聲音認(rèn)為，集中供地第一批地塊可能價(jià)格偏高，此后價(jià)格可能會(huì)有所下降，孫宏斌就表示：“集中供地一定會(huì)對(duì)地價(jià)有往下壓的影響，但第一批是壓不下來(lái)的，因?yàn)榈谝慌總€(gè)城市出來(lái)的都是好地塊，而到了第二批、第三批，好地塊就會(huì)變少。另外，供地政策，我相信各地政府也會(huì)進(jìn)一步調(diào)整。”
今年北京還將有兩場(chǎng)集中供地，中海是否會(huì)出手值得期待。
格局生變
對(duì)于此次集中供地，北京市規(guī)自委也表示：“對(duì)于成交地塊，將壓縮工作時(shí)限，加快審批服務(wù)，促進(jìn)項(xiàng)目年內(nèi)開工。”
此前據(jù)媒體報(bào)道，從一般的前期手續(xù)周期來(lái)看，第一批供應(yīng)的地塊，如果開發(fā)商各種手續(xù)進(jìn)度較快的話，年底前入市銷售也是很有可能的。
這給北京市場(chǎng)提供了極大變數(shù)。
以融創(chuàng)為例，此次該公司拿下的4宗地塊，經(jīng)統(tǒng)計(jì)建筑面積共約34萬(wàn)平方米，如果按照各自的售價(jià)上限計(jì)算來(lái)看，共可產(chǎn)生約320億貨值。
而中海手中在北京的地塊，經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，僅有兩宗石景山區(qū)北辛安地塊尚未面世，和此次融創(chuàng)在北京斬獲可謂相去甚遠(yuǎn)。
此外，2020年北京市場(chǎng)銷售季軍首開，此次除自身中標(biāo)房山一共有產(chǎn)權(quán)房用地外，和卓越、住總、花樣年、保利等組成的聯(lián)合體，在競(jìng)拍中共獲取了4宗地塊，雖不顯眼但也保持了一定存在感。
項(xiàng)目操作模式生變，利潤(rùn)更趨透明，新玩家進(jìn)場(chǎng)，老玩家謹(jǐn)慎，令2020年北京市場(chǎng)格局驟然生變，各家成績(jī)?nèi)绾沃档闷诖?/p>
