這兩天，因?yàn)橹形?ldquo;諧音”而興起的“告白日”刷爆所有人的生活圈，似乎連空氣里都彌漫著關(guān)于愛(ài)的甜蜜。
同樣是數(shù)字，最新發(fā)布的5月LPR和4月70城房?jī)r(jià)指數(shù)，就讓人愛(ài)不起來(lái)。
根據(jù)5月20日中國(guó)人民銀行公布的最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均與上月持平。換句話說(shuō)，LPR已經(jīng)連續(xù)13個(gè)月未發(fā)生變化。
而在稍早前由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》來(lái)看，62個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)趨勢(shì)明顯。
青島以環(huán)比上漲7%的“成績(jī)”位列70城的第六梯隊(duì)。
顯然，這一數(shù)據(jù)驚嚇到了不少還在觀望的買房人，什么時(shí)候青島新房?jī)r(jià)格指數(shù)上升這么快了？！
別意外，就在這兩個(gè)月，舉棋不定的買房人，你的購(gòu)房成本又增加了！
意料之中：大勢(shì)下青島新房?jī)r(jià)格漲了
20年房地產(chǎn)市場(chǎng)化，在經(jīng)歷過(guò)幾輪起伏之后，絕大多數(shù)的中國(guó)人買房都學(xué)會(huì)了看周期。
在這一輪的周期里，南方城市從去年下半年就開(kāi)始“發(fā)力”，到今年初，儼然已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的高峰期。
而同時(shí)期的北方城市，落后南方幾個(gè)身位。
特別是在北方城市中一向走在前列的青島，似乎是看不到一點(diǎn)水花，被一眾“外來(lái)大佬”吐槽“不行了”。就連一些青島人也很疑惑，房?jī)r(jià)漲不過(guò)一些三四線小城市，青島的未來(lái)是不是真的不行了？
用投資者（炒房客）最喜歡探討的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看，青島樓市確實(shí)“不大行”。甚至因?yàn)榄h(huán)比價(jià)格指數(shù)連續(xù)下降，成為了上一年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下降最快的城市之一。
但說(shuō)歸說(shuō)，青島的新房市場(chǎng)可從沒(méi)讓人“失望過(guò)”。
在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的上一個(gè)定基周期里，青島新房?jī)r(jià)格指數(shù)五年上漲了42.9%。從今年1月定基調(diào)整以來(lái)，截止4月份，青島新房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)上漲了3.2%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
有人疑惑，才4個(gè)月而已，怎么能上漲這么多？
答案：大勢(shì)所趨。
眾所周知，房?jī)r(jià)漲跌具有傳導(dǎo)性。從4月份全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)也能明顯看出這一特點(diǎn)。
在4月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的62個(gè)城市中，南北方城市數(shù)量基本持平，充分說(shuō)明自南方城市而起的新一輪房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)已經(jīng)蔓延到北方市場(chǎng)中。
從青島數(shù)據(jù)來(lái)看，一月二月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)還維持在較低的水平，分別為2%和3%，漲幅也相對(duì)較小。而到了三月，環(huán)比上漲陡然升至5%，到了四月更上漲到7%。
在近兩個(gè)月青島無(wú)重大政策利好和新規(guī)劃出臺(tái)的前提下，這一漲幅明顯是受到了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)大環(huán)境的影響?？梢哉f(shuō)，避無(wú)可避，這波“上漲潮”終于還是打到了青島的岸上。
情理之外：高溢價(jià)地塊推漲區(qū)域房?jī)r(jià)
農(nóng)歷新年后，有老四方新盤放風(fēng)價(jià)吹到了每平三萬(wàn)。
業(yè)內(nèi)外對(duì)這一消息的反應(yīng)基本都是“憑什么”。
而今，這個(gè)區(qū)域的新房基本都敢定價(jià)每平三萬(wàn)了，憑的不是近地鐵有配套，而是隔壁家的地都賣到了一萬(wàn)七！
就在上周，青島結(jié)束了2021年首輪集中供地出讓。
全程“低調(diào)”中，殺出了開(kāi)平路45號(hào)地塊這匹黑馬。17家房企競(jìng)價(jià)，164輪叫價(jià)，打破了多年以來(lái)青島土地市場(chǎng)的平靜。最終這幅地塊線上競(jìng)買觸發(fā)熔斷機(jī)制后，以線下競(jìng)自持的方式確定了最終買家，17000元/㎡的成交價(jià)格，也再次刷新了近年青島土地市場(chǎng)的上限。
開(kāi)平路地塊成交公示
客觀來(lái)說(shuō)，開(kāi)平路45號(hào)地塊，綜合條件并不優(yōu)越：體量不大，建設(shè)的條條框框多；更重要是，地段不能算上乘。但就因?yàn)槭潜据喒┑刂形ㄒ灰环_(kāi)出讓的地塊，一眾房企仍趨之若鶩。
此前，該地塊所在的區(qū)域，最知名的新房項(xiàng)目莫過(guò)于海晶化工地塊上的龍湖春江酈城和萬(wàn)科未來(lái)之城，名企疊加地鐵商業(yè)規(guī)劃，再乘上市場(chǎng)的東風(fēng)，讓這兩個(gè)拿地價(jià)不到六千的項(xiàng)目，收官時(shí)的價(jià)格接近每平2.5萬(wàn)（含裝）。
如今開(kāi)平路地塊成交價(jià)達(dá)到了1.7萬(wàn)，又是知名房企開(kāi)發(fā)，定價(jià)會(huì)在多少呢？
五年前藍(lán)光12500元/㎡拿下市北宜昌路地塊，轉(zhuǎn)年裝修高層賣最低單價(jià)開(kāi)到25000元；兩年前青特14620元/㎡拿下新都心黑龍江地塊，轉(zhuǎn)年毛坯高層27500元開(kāi)盤，現(xiàn)在單價(jià)升到29000元左右。
按照這個(gè)思路，開(kāi)平路新房定價(jià)保守預(yù)估也要到3.2萬(wàn)（毛坯）。
但這是在建筑成本和人工成本不變的前提下的結(jié)果。且不提人工成本變化，單以建筑成本來(lái)說(shuō)，也是一年一個(gè)價(jià)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)已有20個(gè)期貨品種漲幅超過(guò)20%，其中10個(gè)品種漲幅超過(guò)30%，包括螺紋鋼、鐵礦石、玻璃等，建材價(jià)格已步入全線上漲通道。
受此影響，項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)的實(shí)際單價(jià)大概率高于此前測(cè)算的3.2萬(wàn)。由此來(lái)看，周邊1.5公里范圍內(nèi)的帶裝新房放風(fēng)價(jià)報(bào)到三萬(wàn)，一點(diǎn)也不夸張。
更大概率的是，周邊目前單價(jià)還在2.5萬(wàn)以內(nèi)二手房，跟風(fēng)加價(jià)的可能性也在增大。
一場(chǎng)土拍，無(wú)形中抬高了水清溝片區(qū)的“身價(jià)”。而諸如此類因地價(jià)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的情況，開(kāi)平路地塊絕不是孤例。
放棄幻想：房貸利率短時(shí)間內(nèi)將保持高位
除了因房?jī)r(jià)上漲而造成的購(gòu)房成本增加外，居高不下的房貸利率也是購(gòu)房成本加劇的重要原因。
根據(jù)融360發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.31%，環(huán)比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.59%，環(huán)比上漲2BP。
數(shù)據(jù)來(lái)源：融360大數(shù)據(jù)研究院
從趨勢(shì)來(lái)看，房貸利率已整體處于連續(xù)上升的趨勢(shì)中。
近幾個(gè)月來(lái)，全國(guó)各地“限貸”之聲不斷，貸款發(fā)放周期普遍增長(zhǎng)。就在本月初，深圳上調(diào)了首、二套房貸款利率引發(fā)熱議，加劇了業(yè)界對(duì)“加息潮”會(huì)否到來(lái)關(guān)注。
調(diào)查顯示，目前青島主流房貸利率仍維持在首套房5.35%、二套房5.65%的水平。雖然各大銀行對(duì)外宣稱暫時(shí)沒(méi)有調(diào)整計(jì)劃，但青島房貸的利率水平已經(jīng)高于全國(guó)平均。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行
去年初，受疫情等因素影響，LPC短時(shí)間內(nèi)多次下調(diào)，引發(fā)了外界對(duì)于LPR持續(xù)下行的期待。然而，這一“預(yù)期”并未發(fā)生。
在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已基本消除疫情影響的今天，連續(xù)13個(gè)月未變的LPR，似乎預(yù)示著未來(lái)房貸利率繼續(xù)保持高位運(yùn)行。
總結(jié)：自住房，買房需趁早
一系列數(shù)據(jù)顯示，青島市轄區(qū)購(gòu)房成本上漲已成為必然，200萬(wàn)預(yù)算主城新房已經(jīng)越來(lái)越難，即便是退而求次，高性價(jià)比的二手房也并非唾手可得。
有人說(shuō)，青島還有大把的新盤，定價(jià)在萬(wàn)元線以內(nèi)。確實(shí)，但又有多少人能支撐住每天從“遙遠(yuǎn)”黃島西、即墨北到城市核心區(qū)通勤的苦。
自住買房，不過(guò)就是把有限的金錢，放置在空間與時(shí)間的博弈中，找到最適合自己的平衡罷了。
所以，市轄區(qū)自住購(gòu)房，買的早“虧”的少。
