“2015年的時(shí)候，我在嘉善買房，房?jī)r(jià)大約每平方米7000元?，F(xiàn)在嘉善的房?jī)r(jià)漲到每平方米1.6萬元，也有每平方米兩萬多元賣出去的。”作為一名在上海工作的單身白領(lǐng)，李佳（化名）很早就在上海的周邊嘉善投資了一套小戶型房子。
嘉善位于浙江省嘉興市，有著名的古鎮(zhèn)景點(diǎn)西塘，從嘉善駕車到上海虹橋火車站需要一個(gè)小時(shí)左右的車程。作為環(huán)滬樓市的重要據(jù)點(diǎn)，嘉善的房?jī)r(jià)從2015年后開始一路上揚(yáng)。目前嘉善的新房均價(jià)約為1.5萬元/平方米，這樣的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)高于中部河南省省會(huì)鄭州約1.3萬元/平方米的新房均價(jià)。
不僅是嘉善，浙江省嘉興市桐鄉(xiāng)、海寧，溫州市下轄的瑞安、樂清等縣級(jí)市的新房均價(jià)基本都達(dá)到1.5萬元/平方米的水平；而金華下轄的義烏、永康等縣級(jí)市的新房均價(jià)已超過2萬元/平方米。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波稱：“從浙江的縣級(jí)市來看，不少城市的房?jī)r(jià)的確早已處于全國(guó)平均線之上，甚至有一些已經(jīng)超過了西部的省會(huì)城市。
強(qiáng)縣“大能量”
“嘉善現(xiàn)在新房市場(chǎng)處于‘一房難求’的局面，新盤售價(jià)便宜的在1.7萬元/平方米，貴點(diǎn)的達(dá)到2萬元/平方米以上。”當(dāng)?shù)氐闹薪槿藛T告訴新京報(bào)記者，由于新樓盤較少，二手房房春節(jié)后明顯漲價(jià)，89平方米的小戶型春節(jié)前賣150萬元左右，而今年3月以后的成交價(jià)已經(jīng)接近200萬元。”
據(jù)了解，嘉善的房?jī)r(jià)從2015年后開始上揚(yáng)，以嘉善本地相當(dāng)有名的大盤孔雀城為例，其一期的售價(jià)不到6000元/平方米，而最新的售價(jià)接近1.8萬元/平方米，5年多時(shí)間翻了3倍。
“最初由外來的投資客帶動(dòng)成交，目前成交主力已經(jīng)過渡到嘉善本地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。”這名嘉善本地中介人員表示，“浙江本地人大多是做生意的，手里有錢，也有買房的需求，也有在上海做生意回頭在老家買房的。”
對(duì)于浙江省縣城房?jī)r(jià)高攀，張波分析稱：“經(jīng)濟(jì)實(shí)力依然是房?jī)r(jià)的直接推動(dòng)力。房?jī)r(jià)水平也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要體現(xiàn)，浙江是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的重要發(fā)源地，很多的民營(yíng)產(chǎn)業(yè)就是從鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣城發(fā)展起來的，并且在一些區(qū)域強(qiáng)縣弱市的現(xiàn)象也表現(xiàn)得非常明顯，包括金華、嘉興、湖州的縣級(jí)市都有著獨(dú)特的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，也在實(shí)力上明顯占據(jù)優(yōu)勢(shì)，這就造就了縣級(jí)市本身有著大量的有實(shí)力的本地購(gòu)房需求。”
以嘉興的縣級(jí)市為例，海寧是享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的皮革城，而桐鄉(xiāng)則以羊毛衫生意出現(xiàn)，桐鄉(xiāng)濮院更是有“中國(guó)羊毛衫名鎮(zhèn)”的稱號(hào)。2020年，桐鄉(xiāng)市GDP總量不僅屬于全國(guó)縣（市）50強(qiáng)，而且其2020年人均GDP高出全國(guó)同期人均GDP水平約70%。桐鄉(xiāng)市2020年人均GDP數(shù)據(jù)按世界銀行貧富經(jīng)濟(jì)狀態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)：全市經(jīng)濟(jì)狀態(tài)達(dá)到“全面小康經(jīng)濟(jì)”水平。
作為藏富于民的浙江省，擁有“全國(guó)小商品城”義烏、“最善于行商和炒房”的溫州，“中國(guó)汽摩配之都”瑞安、“電氣小鎮(zhèn)”樂清、“五金產(chǎn)業(yè)制勝”的永康……每個(gè)縣級(jí)市都有知名的支柱產(chǎn)業(yè)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍且發(fā)達(dá)。
在2020年中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣城榜單中，江蘇省和浙江省名列前兩位，且東部縣城占據(jù)70%的比例。而房?jī)r(jià)上漲較快的義烏、諸暨、樂清、余姚、海寧、桐鄉(xiāng)等縣級(jí)市均位于GDP排名榜單前50名。
“浙江本身的外來人口要多于西部，相比于西部，浙江對(duì)外來人口的吸引力不止在杭州、寧波等城市，大量的縣級(jí)市包括義烏、海寧、德清由于有著強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，對(duì)于各類人才的吸引力是明顯強(qiáng)過西部區(qū)域的。而西部區(qū)域則是核心城市的虹吸效應(yīng)極強(qiáng)，并且省會(huì)城市更多對(duì)于本省或周邊省份的吸引力偏弱，在全國(guó)層面的吸引力相對(duì)弱于浙江。”張波進(jìn)一步表示。
除了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)外，浙江地區(qū)房?jī)r(jià)走高的另外一個(gè)原因就是供給少。以義烏市為例，義烏主城區(qū)的新房均價(jià)已經(jīng)上漲到27251元/平方米，而如此高的房?jī)r(jià)背后正是供需關(guān)系的失衡。今年3月，義烏樓市的供求比為0.62，其供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積分別為2645套和28.3萬平方米，而成交套數(shù)和成交面積分別為4103套和45.4萬平方米。
同樣，地理環(huán)境也客觀上造成房屋供給量較少。以浙江衢州下轄的江山市為例，是典型的“七山一水兩分田”，可用于住宅開發(fā)的土地比較受限，導(dǎo)致住宅供應(yīng)量較為稀缺，這和溫州的情況較為類似。
根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，今年江山市的新房均價(jià)約為2萬元/平方米。而江山市區(qū)有不少項(xiàng)目的二手房房?jī)r(jià)已超過2.5萬元/平方米，二手房均價(jià)接近2萬元/平方米，同比2020年上漲14.3%。
“浙江很多的縣級(jí)市對(duì)人才的補(bǔ)貼力度大，很多縣級(jí)市本身就會(huì)對(duì)本科以上落戶并工作人群給予較大的買房補(bǔ)貼，例如研究生補(bǔ)貼20萬元-30萬元，博士生補(bǔ)貼30萬元-60萬元，這也在一定程度上加速了落戶人群的購(gòu)房速度，導(dǎo)致一定期間內(nèi)供不應(yīng)求，從而對(duì)房?jī)r(jià)有一定的推升。”張波補(bǔ)充說。
房企下沉布局
長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的富裕造就了一批快速成長(zhǎng)起來的房企。在這些房企中，類似于中梁控股、祥生地產(chǎn)正是下沉到浙江省三四線城市乃至縣城發(fā)展起來的。
起步于溫州的中梁控股，其創(chuàng)始人楊劍也在2019年中梁控股上市之時(shí)成為溫州新首富。中梁控股重點(diǎn)布局浙江省、江蘇省，以“小步快跑”的打法為主，其布局長(zhǎng)三角“三四線”快進(jìn)快出的打法使其在擴(kuò)張?jiān)缒瓯环Q之為“小碧桂園”。
祥生地產(chǎn)更是從浙江縣城走出來的房企，其于1995年在浙江諸暨成立，在2014年，祥生地產(chǎn)才將總部遷至杭州，之后又在2019年正式啟用上?？偛?。祥生控股布局的半壁江山來自于浙江省，且收入的50%也來自于浙江省，且其廣泛布局于紹興市、臺(tái)州市、溫州市、寧波市、衢州市、湖州市等三四線城市及其下轄縣城。
“浙江地區(qū)藏富于民，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)生活品質(zhì)有十分具象的高水平需求，且對(duì)居住環(huán)境的要求與理解甚至足以比肩一、二線城市居民。所以無論是戶型、公共空間還是其他相應(yīng)設(shè)施和配套，浙江很多住房產(chǎn)品都走在行業(yè)前列。”某深耕浙江省的房企人士告訴記者，“比如精裝修的細(xì)節(jié)上，客戶甚至還直接要求對(duì)標(biāo)歐洲的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。”
不僅從浙江省走出的房企，還有外來的大型房企也開始下沉布局。比如在“集中供地”的政策下，萬科等龍頭房企避開了相對(duì)熱門的北京、杭州等城市，而選擇進(jìn)入江蘇和浙江的三四線城市。
5月18日，萬科斥資22.8億元在金華拿下兩宗地塊。5月20日，萬科以13.8億元再次落子嘉興。萬科的下沉布局也代表著龍頭房企對(duì)長(zhǎng)三角三四線城市乃至縣城樓市的看好。
上述嘉興本地的中介人員還告訴記者：“在嘉興，一些高端產(chǎn)品如大平層很受歡迎，開發(fā)商根本不擔(dān)心賣不掉，甚至有些新盤開發(fā)商連夜開盤，像本地的中介人員還不知道，房子就賣光了。”
調(diào)控到縣
火熱的樓市引起了主管部門的關(guān)注。截至目前，浙江省內(nèi)多個(gè)縣級(jí)市在今年出臺(tái)了調(diào)控政策。
4月20日，浙江衢州下轄的縣級(jí)市江山市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括強(qiáng)化土地供給、完善住房保障體系、優(yōu)化土地供應(yīng)模式、加快住宅項(xiàng)目建設(shè)、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理、實(shí)行住房限售、加強(qiáng)購(gòu)房合同更名管理、建立市場(chǎng)監(jiān)管聯(lián)動(dòng)機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治、提高租房提取公積金額度、營(yíng)造公開透明的輿論氛圍、抑制不合理住房需求等十二條穩(wěn)樓市政策。
此次新政首次提到“限地價(jià)”的土地出讓政策，要求建立房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，完善商品住房用地供應(yīng)方式，并對(duì)開發(fā)商捂盤捂地、開發(fā)商中介惡意炒作等各項(xiàng)行為進(jìn)行約束。除此之外，也首次提出了“限售”政策，即熱點(diǎn)地塊在土地出讓前應(yīng)明確該樓盤銷售的商品住宅自《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
除了江山市外，今年3月末，金華市下轄的義烏、永康已經(jīng)出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。
“調(diào)控到縣，是一個(gè)信號(hào)，預(yù)示著只要是房?jī)r(jià)上漲不合理的城市，對(duì)會(huì)引發(fā)調(diào)控政策。”中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“對(duì)于政策的效果，需要看到政策是否能夠緩解供求失衡的現(xiàn)狀，例如加大供應(yīng)力度，打擊投資性需求，遏制炒房勢(shì)頭。”
浙江省縣城樓市的躁動(dòng)在疫情過后尤其明顯，樓市的反彈也帶來風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“類似城市調(diào)控，也還是說明市場(chǎng)有躁動(dòng)，要全面認(rèn)真對(duì)待疫情后特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)尤其是沒想到的風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)。其實(shí)現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)在于，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地方，確實(shí)都是各類炒房，這種炒房帶來了金融風(fēng)險(xiǎn)，也帶來了浮躁。”
