長期排名全國土地出讓金前三甲的杭州，終于在“五一”假期之后完成了首輪土地集中出讓。首批集中供地總成交額達(dá)到1178.21億元，已經(jīng)占據(jù)2020年全年土地出讓金的一半，在已完成首批集中土地出讓的12個(gè)城市中排在第一位。

在首批集中供地中搶到“面粉”，意味著今年有希望變成“面包”、換成錢。在這樣的邏輯下，杭州本次成交的57宗地中有41宗達(dá)到了封頂溢價(jià)并啟動(dòng)“競(jìng)自持”，最終自持總面積飆升到66萬平方米，自持率最高的地塊高達(dá)40%。

由于溢價(jià)率得到限制，自持比例就成為杭州地市熱度的另一項(xiàng)參考依據(jù)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州2018-2020年土拍平均自持比例分別為3.5%、1.6%、1.6%；同時(shí)本次集中出讓總體自持率9.2%也與2017年的歷史峰值10.6%相差無幾。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“杭州市場(chǎng)的升溫存在兩方面的影響，一是從市場(chǎng)層面來看，杭州一二手房交易在量?jī)r(jià)上都有支撐，因此購房都存在升值空間；整個(gè)長三角除了上海，基本上就是像杭州、南京、蘇州這些核心城市更具潛力，長期投資價(jià)值比較突出。”

“二是從企業(yè)層面來看，以往在杭州高價(jià)拿地的，基本上是深耕杭州的企業(yè)，如濱江、融創(chuàng)等。從近兩年來看，前期所拿土儲(chǔ)已大部分得到去化，所以當(dāng)前這些房企也有補(bǔ)充土儲(chǔ)的訴求。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，本輪是年度首次集中供地，此時(shí)拿地在年末的時(shí)候基本能產(chǎn)生回流，所以這是杭州土地市場(chǎng)熱的原因。”

最激烈的戰(zhàn)場(chǎng)竟是臨安

據(jù)初步測(cè)算，5月7-8日的杭州首批土地集中出讓，主城區(qū)、錢塘新區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)，各自的平均自持比例為13.5%、9%、14.5%、11.3%、14.7%。

而臨安區(qū)的地塊出讓結(jié)果更令人驚訝：11宗地塊中10宗競(jìng)自持，平均自持比例超過17%。其中，青山湖科技城板塊B5-02-05地塊，以18165元/平方米的樓面價(jià)，刷新臨安地價(jià)紀(jì)錄；城東濱湖新區(qū)地塊自持率40%，更是刷新杭州“雙限”以來的最高自持紀(jì)錄。

對(duì)于“自持”能否抑制市場(chǎng)熱單獨(dú)，宋紅衛(wèi)認(rèn)為：“如果說是過度打壓新房?jī)r(jià)格，對(duì)二手房市場(chǎng)放松監(jiān)管的話，其實(shí)會(huì)造成二手房市場(chǎng)熱點(diǎn)上升，而且也不排除有的企業(yè)可能會(huì)直接把整個(gè)新房整體收購，然后在二手房市場(chǎng)上進(jìn)行銷售，以規(guī)避新房市場(chǎng)的限制。競(jìng)自持是直接增加企業(yè)的拿地成本，拉長了資金回流時(shí)間，對(duì)現(xiàn)金流造成壓力。但從整個(gè)項(xiàng)目角度來看，企業(yè)會(huì)在自持和可售部分做平衡，所以說競(jìng)自持競(jìng)代建也有變相推高房?jī)r(jià)的嫌疑。”

對(duì)于近日“集中土拍后二手房東撤銷掛牌待價(jià)而沽”的市場(chǎng)傳言，杭州鏈家一位工作人員李健告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“該賣的還在賣，沒有傳說的那么夸張，近幾個(gè)月交易量比較穩(wěn)定，沒有太大波動(dòng)。但是價(jià)格還是漲了不少，一批（限售政策前的）次新房，現(xiàn)在掛牌價(jià)都比買的時(shí)候翻了一番，還有不少單價(jià)4萬多入手，10萬賣出的。”

特別是2017年剛剛撤市設(shè)區(qū)并入杭州市的臨安，成為近年來的一大熱門區(qū)域。

在臨安地區(qū)從事二手房交易多年的章曉鳳告訴記者，“我們臨安的產(chǎn)業(yè)還是比不上杭州主城區(qū)，外來人口數(shù)量比較低，臨安從2016年到現(xiàn)在人口增加并不多，很多人來買房最多做個(gè)跳板，買不到的主城區(qū)房子的年輕人才到比較偏的青山湖來，現(xiàn)在青山湖未來科技城的房?jī)r(jià)實(shí)際上已經(jīng)超過臨安主城區(qū)的房?jī)r(jià)了。”

“最近臨安漲的特別兇。不怕遠(yuǎn)就買臨安青山湖，未來科技城一片漲得快。”李健強(qiáng)烈推薦。

據(jù)鏈家平臺(tái)顯示，臨安區(qū)青山湖科技城在售1455套二手房，一周內(nèi)帶看次數(shù)5-17次不等，房?jī)r(jià)在1.9萬-2.6萬元/平方米，大幅超出了更為成熟的臨安老城區(qū)的二手房?jī)r(jià)格。

而這波漲勢(shì)仍然在繼續(xù)。“大家都預(yù)期要漲到三萬，但是臨安的產(chǎn)業(yè)和人口并不能支撐這個(gè)房?jī)r(jià)，今后出手很可能很長一段時(shí)間有價(jià)無市。”章曉鳳提醒。

如何破解“薄利”痛點(diǎn)

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，民營房企在本次杭州集中出讓中摘地占比達(dá)到89%，在堅(jiān)守最低利潤的前提下，果斷出手流動(dòng)性較高、去化速度較快的區(qū)域和地塊。但最終“面包”利潤幾何，行業(yè)人士都認(rèn)為“壓力山大”。

濱江聯(lián)合融信摘得位于錢江新區(qū)的兩宗四堡七堡單元純住宅地塊，在杭州新房限價(jià)之下，總價(jià)128億元，同時(shí)自持比例達(dá)17%。

5月14日，濱江集團(tuán)2020年度業(yè)績(jī)網(wǎng)上說明會(huì)上，有投資者詢問濱江集團(tuán)拍下的幾塊地凈利潤能有幾個(gè)點(diǎn)？董事長戚金興回復(fù)稱：努力做到1%-2%的凈利潤水平。

從登記信息來看，基本上所有地塊的參拍都有濱江的身影，如果深耕杭州數(shù)十年的濱江也不得不接受“面粉貴過面包”的現(xiàn)實(shí)，去“努力爭(zhēng)取”1%-2%凈利潤，那么行業(yè)整體的利潤水平不言而喻。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向?yàn)I江集團(tuán)求證時(shí)獲知，此前“1%-2%凈利潤”的說法，其實(shí)是包含了自持部分的面積的，如果按照行業(yè)普遍的算法將自持部分作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)長期持有，那么剔除后的凈利潤大約在7%-8%左右。

中指研究院浙江分院總經(jīng)理丁曉表示，集中供地之后，房企（頭部房企/國企）拿地格局高度集中，地方龍頭企業(yè)深耕勢(shì)力開始擴(kuò)大。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正從依靠人口紅利轉(zhuǎn)向依靠制度紅利，在傳統(tǒng)開發(fā)收益減少的情況下，不少頭部房企都開始積極借助規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展“戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)”。

也正是看到了在熱點(diǎn)城市住宅開發(fā)的利潤“天花板”，濱江近年來開始“兩條腿走路”，一方面繼續(xù)參與公開市場(chǎng)拿地，另一方面則轉(zhuǎn)向利潤更高的非住宅項(xiàng)目和“二手地”合作開發(fā)。

“在杭州和其他核心熱點(diǎn)城市，房企確實(shí)面臨著利潤薄的問題，但從這些高價(jià)拿地的企業(yè)來看，其戰(zhàn)略著眼點(diǎn)并不在于短期內(nèi)的盈利，而是通過深耕保持區(qū)域內(nèi)的市占率、品牌及產(chǎn)品影響力。”

宋紅衛(wèi)指出，從持續(xù)性來看，房企只有拿地才能夠持續(xù)地開發(fā)，在市場(chǎng)上輸出品牌和產(chǎn)品。所以說這一輪高價(jià)拿地對(duì)企業(yè)造成利潤低是一個(gè)普遍的特征，不排除個(gè)別企業(yè)高地價(jià)的項(xiàng)目可能還面臨虧損的情況。因此這并不是從單一項(xiàng)目考慮，也不是從單一年份考慮的，而是企業(yè)對(duì)杭州甚至一個(gè)浙江的長期戰(zhàn)略布局，所以哪怕虧損也必須要拿。