上市物業(yè)管理公司陸續(xù)披露了2020年年報(bào)。盡管遭遇疫情突襲，但物業(yè)管理行業(yè)憑借穩(wěn)健的現(xiàn)金流整體交出了不錯(cuò)的答卷，管理規(guī)模、盈利能力等方面均表現(xiàn)良好。隨著物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)潮來臨，2021年規(guī)模爭(zhēng)奪將成為行業(yè)重頭戲。

提升物管規(guī)模

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前在A股和港股上市的物業(yè)管理公司超過40家。其中，在管面積在1億平方米以上的企業(yè)17家，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、彩生活、恒大物業(yè)在管面積均突破3億平方米，綠城服務(wù)在管面積超過2億平方米，招商積余、永升生活服務(wù)、建業(yè)新生活、新城悅服務(wù)、中海物業(yè)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)及華潤(rùn)萬象生活在管面積均超過1億平方米。

從在管面積增速看，奧園健康、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)的在管面積增速均超過100%，分別為174.50%、155.10%、114.33%。永升生活服務(wù)、建業(yè)新生活、新城悅服務(wù)、雅生活服務(wù)等6家公司的在管面積增速均超過50%。

以營(yíng)收指標(biāo)計(jì)算，2020年?duì)I業(yè)收入最高的三家公司為碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)和綠城服務(wù)，分別達(dá)到156億元、105億元和101億元；營(yíng)收增速前三的公司分別為世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)和永升生活服務(wù)，增速分別為102%、96%和66%，行業(yè)營(yíng)收平均同比增速為43.8%。

從歸母凈利潤(rùn)指標(biāo)看，截至2020年底，永升生活服務(wù)、時(shí)代鄰里、碧桂園服務(wù)、寶龍商業(yè)、建業(yè)新生活、濱江服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等13家物管公司取得優(yōu)于行業(yè)平均水平的凈利潤(rùn)增速。

天風(fēng)證券指出，從全年數(shù)據(jù)看，物業(yè)管理上市公司在管面積增速整體仍維持較高增長(zhǎng)。這一方面得益于疫情得到有效控制，房企及物業(yè)管理公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)恢復(fù)較為迅速；另一方面，行業(yè)整合加劇，上市物業(yè)管理公司充沛的現(xiàn)金流將促使管理面積加速向頭部物業(yè)公司集中。疫情對(duì)于房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的延后效應(yīng)依然存在。同時(shí)，隨著房企竣工交付高峰期的到來，物業(yè)公司未來年度業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)有望延續(xù)。

登陸資本市場(chǎng)

去年以來，物業(yè)公司擁抱資本市場(chǎng)的熱情愈發(fā)高漲。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，共有44家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，另有19家企業(yè)處于沖刺階段。

回顧2020年，全年共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市。其中，17家在香港聯(lián)交所上市，1家在深交所上市，上市企業(yè)數(shù)量創(chuàng)下新高，預(yù)計(jì)到今年末物業(yè)板塊上市公司數(shù)量有望達(dá)70家，較2019年底的24家增長(zhǎng)超150%。

恒大、華潤(rùn)、融創(chuàng)、金科、世茂等頭部房企紛紛分拆物業(yè)板塊上市。在國(guó)內(nèi)排名前十的房企中，如今僅剩萬科和龍湖未分拆物業(yè)板塊上市。

從時(shí)間維度看，去年四季度是物業(yè)公司上市高峰期。2020年四季度，物業(yè)管理公司IPO融資規(guī)模遠(yuǎn)超過2020年前三季度總和。中信證券研報(bào)稱，在“三道紅線”的壓力下，部分開發(fā)企業(yè)將分拆新業(yè)務(wù)視為一種去杠桿的辦法，無論物業(yè)板塊是否已經(jīng)準(zhǔn)備好獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，都急于上市募集資金。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，2019年之前，分拆物管公司上市主要是期待輕資產(chǎn)板塊快速發(fā)展。2020年，物業(yè)管理行業(yè)的高估值，成為引發(fā)上市潮一關(guān)鍵誘因。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年，新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)當(dāng)年分別上漲222%、199%、161%、116%、112%。2020年前7個(gè)月，優(yōu)質(zhì)上市物管企業(yè)股價(jià)延續(xù)強(qiáng)勁表現(xiàn)。但自去年8月份以來，物業(yè)板塊股價(jià)持續(xù)下挫，尤其是去年四季度，隨著新股發(fā)行量的猛增，物業(yè)板塊調(diào)整明顯。

并購(gòu)步伐加快

去年以來，物業(yè)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張迅速，收并購(gòu)步伐加速明顯。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年一季度，上市物企共發(fā)起13起收并購(gòu)活動(dòng)，涉及金額為95.77億元，已經(jīng)超過2020年全年92.14億元總收并購(gòu)額。

今年4月以來，多家物業(yè)公司公布了收并購(gòu)計(jì)劃。弘陽服務(wù)擬7353.6萬元收購(gòu)高力物業(yè)及江蘇高力美家各80%股權(quán)；卓越商企服務(wù)擬以2.25億元收購(gòu)北京環(huán)球財(cái)富物業(yè)管理公司75%股權(quán)；佳源服務(wù)上市后首次進(jìn)行收并購(gòu)，擬1.41億元收購(gòu)保集物業(yè)100%股權(quán)。

收并購(gòu)事件頻現(xiàn)的背后，驅(qū)動(dòng)力源于相關(guān)企業(yè)對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的需求。去年5月，融創(chuàng)服務(wù)以15億元收購(gòu)開元物業(yè)84.92%股份，為融創(chuàng)服務(wù)增加了合同簽約面積逾5300萬平方米；此后融創(chuàng)服務(wù)通過成都環(huán)融以867.23萬元收購(gòu)成都環(huán)球世紀(jì)物業(yè)95%的權(quán)益。收購(gòu)?fù)瓿珊?，融?chuàng)服務(wù)的在管建筑面積順利突破1億平方米大關(guān)，達(dá)到1.35億平方米，同比增長(zhǎng)約155.1%。

其他頭部物業(yè)管理公司也為自己的規(guī)模擴(kuò)張定下了“小目標(biāo)”。碧桂園服務(wù)確立了在管面積超18億平方米的目標(biāo)。而恒大物業(yè)管理層日前在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“2021年恒大物業(yè)在管面積目標(biāo)要突破6億平方米，力爭(zhēng)成為全球規(guī)模最大的物業(yè)管理公司。”

中指研究院院長(zhǎng)莫天全認(rèn)為，收并購(gòu)是快捷、有效的擴(kuò)規(guī)模途徑。今年以來，物業(yè)行業(yè)大規(guī)模并購(gòu)案例不斷出現(xiàn)，一方面印證了大型物業(yè)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的決心和魄力，另一方面是部分開發(fā)商在“三道紅線”壓力下選擇出售物業(yè)，以換取流動(dòng)性。

貝殼研究院策略研究分析師郭翰指出，并購(gòu)優(yōu)良標(biāo)的會(huì)越來越少，而收購(gòu)溢價(jià)會(huì)逐漸攀高。物業(yè)行業(yè)的規(guī)模戰(zhàn)將愈演愈烈，2021年將是物業(yè)行業(yè)的收購(gòu)整合大年，規(guī)模話語權(quán)的爭(zhēng)奪將是未來行業(yè)的重頭戲。