5月11日，財(cái)政部發(fā)布消息稱，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。

  雖然只是寥寥數(shù)語，但結(jié)合當(dāng)下的政策背景，其包含的信息量卻極為豐富。

  今年以來，監(jiān)管部門已經(jīng)三次直接提及房地產(chǎn)稅，另有一次間接提到。如此密集的表態(tài)，似乎意味著房地產(chǎn)稅的步點(diǎn)越來越近。事實(shí)上，從近幾年的政策表態(tài)來看，房地產(chǎn)稅早已脫離單純的房地產(chǎn)調(diào)控框架，而上升到地方稅體系完善、收入分配等層面，其所處的政策框架和推進(jìn)層級(jí)也明顯提高。

  分析人士認(rèn)為，此次消息的一些細(xì)節(jié)，也反映出房地產(chǎn)稅已經(jīng)從制度設(shè)計(jì)階段進(jìn)展到試點(diǎn)推進(jìn)階段。比如，改革試點(diǎn)工作已經(jīng)展開，部分城市正在推進(jìn)。全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委的介入，則似乎說明立法工作有所進(jìn)展。

  房地產(chǎn)稅改革之復(fù)雜，可謂“牽一發(fā)動(dòng)全身”，這也是過去多年來該項(xiàng)工作進(jìn)展緩慢的原因。如今，房地產(chǎn)稅改革的破局之日，似乎正在漸行漸近。

  內(nèi)涵之變

  房地產(chǎn)稅收制度改革最早始于2003年，十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”

  當(dāng)時(shí)所稱的“物業(yè)稅”，是指對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，與后來的“房產(chǎn)稅”十分類似。

  有關(guān)部門從2003年啟動(dòng)房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)，即物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。到2010年，這項(xiàng)試點(diǎn)已在全國(guó)推開，按照財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的要求，各省、自治區(qū)都選擇一個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。

  2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。但鑒于全國(guó)推行難度較大，試點(diǎn)將從個(gè)別城市開始。2011年1月28日，上海和重慶同時(shí)宣布啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。

  但此后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市范圍并未繼續(xù)擴(kuò)大。隨著時(shí)間推移，外界對(duì)兩地試點(diǎn)的關(guān)注度也開始下降。

  2013年底，十八屆三中全會(huì)發(fā)布《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，并提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。“房地產(chǎn)稅”的概念由此浮出水面，如今，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”成為監(jiān)管部門的重點(diǎn)工作。

  2020年12月23日，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在人民日?qǐng)?bào)發(fā)表《建立現(xiàn)代財(cái)稅體制》一文稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。文章認(rèn)為，通過房地產(chǎn)稅立法和改革，可健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，從而達(dá)到調(diào)節(jié)收入分配的作用。

  與此同時(shí)，考慮到當(dāng)下的樓市走向，該項(xiàng)工作在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也不容忽視。2021年3月23日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正在中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院召開財(cái)稅工作座談會(huì)。韓正強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)宏觀政策特別是財(cái)稅政策研究。當(dāng)前的重點(diǎn)要圍繞實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和，以及完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、推動(dòng)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)規(guī)范健康發(fā)展等，深入開展調(diào)查研究。

  就在5月11日座談會(huì)召開前一周，5月6日，劉昆發(fā)表《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財(cái)稅體制》一文，時(shí)隔半年再次強(qiáng)調(diào)要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，這意味著房地產(chǎn)稅立法勢(shì)在必行。

  由此，房地產(chǎn)稅改革的內(nèi)涵與外延進(jìn)一步豐富，其所處的政策框架更為宏大，工作推進(jìn)層級(jí)也明顯提高。分析人士認(rèn)為，這也為房地產(chǎn)稅立法和改革工作提供了便利。

  推進(jìn)速度有望加快

  實(shí)際上，正因涉及的稅種復(fù)雜、需要協(xié)調(diào)的部門較多、基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作有待完善，近幾年來，房地產(chǎn)稅改革的推進(jìn)常給外界“斷斷續(xù)續(xù)”的印象。

  在近5年(2017年到2021年)的兩會(huì)政府工作報(bào)告中，僅2018年和2019年提及“房地產(chǎn)稅立法”，其余年份均未提及。

  但近幾個(gè)月來，監(jiān)管層的表態(tài)明顯變得頻繁。在座談會(huì)之前，今年官方已四次提及“房地產(chǎn)稅”：

  3月13日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要發(fā)布，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”被寫入其中。4月7日，財(cái)政部稅政司司長(zhǎng)王建凡在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。5月6日，劉昆發(fā)表的文章中表示，“十四五”時(shí)期的重點(diǎn)工作，包含“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。

  今年3月的財(cái)稅工作座談會(huì)上，則間接提及這一工作。

  對(duì)于財(cái)政部于5月11日召開的座談會(huì)，多個(gè)受訪者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，其透露的信息表明，房地產(chǎn)稅已經(jīng)從制度設(shè)計(jì)階段進(jìn)展到試點(diǎn)推進(jìn)階段，并在部分城市展開試點(diǎn)。這也是官方在時(shí)隔兩年后，首次公布這項(xiàng)工作的進(jìn)展。

  參會(huì)的四個(gè)部門是這項(xiàng)工作的主要執(zhí)行部門。其中，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委的介入，說明立法工作正在推進(jìn)。

  按照監(jiān)管部門確定的“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”原則，立法是房地產(chǎn)稅的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)。

  早在2015年，房地產(chǎn)稅法就被寫入當(dāng)年的人大立法規(guī)劃中。此后，在全國(guó)人大常委會(huì)2016年、2017年、2018年立法工作計(jì)劃中，房地產(chǎn)稅法均列為當(dāng)年的“預(yù)備項(xiàng)目”。但2019年以后的年度立法工作計(jì)劃當(dāng)中，均未涉及房地產(chǎn)稅。

  住建部下屬某研究機(jī)構(gòu)研究員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，早在2018年，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)形成并在內(nèi)部征求意見，還一度位列立法規(guī)劃中的“第一類項(xiàng)目”，即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案”。再加上不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，為房地產(chǎn)稅的征收提供了數(shù)據(jù)支持。因此，房地產(chǎn)稅立法的基礎(chǔ)性條件已逐步具備。

  至于為何立法遲遲未能推進(jìn)，他認(rèn)為，可能是因?yàn)榍捌诘臏?zhǔn)備工作較為繁瑣，需要理順的條塊關(guān)系較多。同時(shí)，監(jiān)管層也需要尋找合適的時(shí)機(jī)。

  貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂也認(rèn)為，目前房地產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)、技術(shù)手段并不存在多大的挑戰(zhàn)，只是在諸多國(guó)內(nèi)外重大事件的挑戰(zhàn)中，難以找到一個(gè)合適的時(shí)機(jī)出臺(tái)，保證政策出臺(tái)之后不會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成過大的沖擊。

  他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，可能存在的挑戰(zhàn)是，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲帶來稅收成本提高，以及對(duì)家庭房產(chǎn)信息的了解不充分。“隨著房?jī)r(jià)與居民債務(wù)的螺旋上升，越往后，土地價(jià)格和房?jī)r(jià)與居民實(shí)際收入水平越背離，稅收越來越體現(xiàn)在對(duì)資產(chǎn)價(jià)格征稅，從而令居民的實(shí)際支付壓力陡然提升。”

  但受訪者普遍認(rèn)為，從近期政策層面的動(dòng)向來看，房地產(chǎn)稅立法和改革的推進(jìn)速度有望加快。一種可能的路徑是，先擴(kuò)大試點(diǎn)城市，然后通過整理試點(diǎn)城市征收情況和實(shí)際效果，為立法工作做參考。許小樂認(rèn)為，深圳開始實(shí)行二手房官方指導(dǎo)價(jià)，本質(zhì)上屬于政府評(píng)估價(jià)，這為房地產(chǎn)稅基的確定做了前期探索。