■位于浮山灣商圈的海信廣場。
■位于李村商圈的樂客金街。
根據(jù)《青島市“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》，建設(shè)國際消費中心城市成為未來5年青島重要的發(fā)展目標之一。作為城市經(jīng)濟、文化的縮影，人流物流資金流的集中地，商圈是拉動內(nèi)需消費的重要載體，發(fā)揮著“能級式”商業(yè)聚合力。
在線上消費崛起的時代，商圈已經(jīng)沒有昔日那種對消費的絕對統(tǒng)領(lǐng)力，商圈的未來也成為正在持續(xù)探索的命題。本報記者日前走訪浮山灣商圈、李村商圈，感受到青島一南一北兩大商圈正在與時俱進，轉(zhuǎn)型升級。
2．7萬平方米海天MALL、2．5萬平方米萬象城二期將于今年投入使用，海信廣場三期啟動，山東路9號、36號、5號等一批閑置商業(yè)載體被盤活，共引入品牌青島首店遠超30家——
浮山灣商圈：擴容升級
作為青島最高端的商圈，浮山灣商圈終于在今年迎來新的增量。
按照各家商業(yè)綜合體的計劃，今年7月份，總建筑面積約2．7萬平方米的海天MALL將開業(yè)運營；與之相隔不遠的青島商業(yè)體中的“巨象”——萬象城，也計劃在今年下半年啟用二期項目。兩處主力商業(yè)體將帶來超過30家品牌青島首店，也進一步夯實了浮山灣商圈的重要地位。此外，商業(yè)定位最為高端的海信廣場也于近期啟動三期計劃，山東路多處盤活商業(yè)體也陸續(xù)投入使用，進一步攪動了浮山灣商圈的熱度。
“第一高樓”提升浮山灣商業(yè)高度
青島海天MALL位于香港西路48號，總建筑面積約2．7萬平方米。雖然不在香港中路核心商圈位置，但其緊鄰地鐵2號線、3號線，加上坐擁“青島第一高”和無敵海景視野這兩大吸睛要素，運營后的效果值得期待。
海天MALL運營方青島信慧商業(yè)管理有限公司是由青島國信集團與日本CCD聯(lián)合成立的商業(yè)運營公司。為與周邊商業(yè)形成差異化競爭，海天MALL主打“有機生活”牌。據(jù)悉，海天MALL規(guī)劃近百家品牌，其中有機品牌占比40％。在消費層級定位上，海天中心對外表示：“在貼合大眾消費能力的基礎(chǔ)上，海天MALL挑選更為優(yōu)質(zhì)和高性價比的品牌入駐。”據(jù)稱，NIO蔚來中心、米其林梧桐餐廳、黑木廚、銘家、精品超市Life Super等品牌也將入駐海天MALL。同時，海天MALL引入包含蔦屋書店等首店品牌超過15家。
除了海天MALL外，海天中心還有海天大酒店、山東省首家瑞吉酒店、云上藝術(shù)中心、城市觀光廳、云端鉆石CLUB等商業(yè)項目。其中云上藝術(shù)中心位于300米云端之上，定位為現(xiàn)當(dāng)代的專業(yè)藝術(shù)展館，將引入國際國內(nèi)成熟展覽、自主策劃多元主題的藝術(shù)大展；城市觀光廳是山東省首家超高層垂直建筑之上的高空觀光平臺。內(nèi)置沉浸式透明玻璃盒子、AR望遠鏡等設(shè)施，為公眾提供獨特觀景體驗；位于頂層的云端鉆石CLUB是山東省首個帶有高空開放式露臺的商務(wù)社交空間，在提供服務(wù)與餐飲的同時，也將承接各類空中婚禮、高端企業(yè)年會、行業(yè)論壇、藝術(shù)私人品鑒活動、明星簽售會、品牌發(fā)布會等高端活動。
萬象城、海信廣場再度增加體量
記者從萬象城方面了解到，隨著華潤中心二期項目推進，萬象城二期也將在今年投入運營。萬象城二期位于萬象城商業(yè)裙樓，一期的北部，建筑面積約2．5萬平方米。萬象城二期定位為商務(wù)社交的潮趣打卡地，倡導(dǎo)新智慧生活方式，為都市人提供智慧科技、潮趣生活的體驗。據(jù)悉，萬象城二期規(guī)劃店鋪40余家，涵蓋生鮮超市、餐飲、時尚、數(shù)碼、生活服務(wù)等多個業(yè)態(tài)，一半品牌為首進青島，并具有多家全國最高級別店鋪。
萬象城方面介紹，在動線結(jié)構(gòu)上，萬象城二期在LG層、L3層、L5層等多個樓層與一期直接連通，實現(xiàn)有效擴充與引流；此外，萬象城二期不只是空間規(guī)模上的擴大，因其與華潤大廈A座多層互通，為更多商務(wù)人士提供了多元的消費場景，不僅在業(yè)態(tài)規(guī)劃上全面升級，也為周邊三至五千米范圍內(nèi)的高端商務(wù)客群和居住客群補強了生鮮、數(shù)碼、餐飲、生活服務(wù)等業(yè)態(tài)，將為市民帶來更豐富的消費體驗。
此外，據(jù)青島市自然資源和規(guī)劃局公布的批前公示方案，海信廣場近期啟動三期項目。海信廣場三期擬對現(xiàn)狀建筑進行改擴建，擴建后的海信廣場將打造成為奧帆區(qū)域的“城市客廳”。
根據(jù)《海信廣場擴建工程控規(guī)調(diào)整及規(guī)劃建筑設(shè)計方案》，海信廣場沿澳門路原有立面和屋頂1至5層進行擴建，增加商業(yè)建筑面積約8260平方米。三期擴建后停車位數(shù)量達1036個。據(jù)悉，海信廣場擴建后，擬引入國際一線品牌、國際頂級藝術(shù)展覽中心等，補充奧帆區(qū)域休閑、娛樂等體驗業(yè)態(tài)。
記者還了解到，目前市南區(qū)浮山灣區(qū)域還有魯商中心、世奧中心、綠城深藍中心等項目正在建設(shè)過程中，這些項目投用后，共將為浮山灣區(qū)域新增商業(yè)面積十余萬平方米。
加速盤活閑置商業(yè)體
作為青島老牌商圈，盤活閑置商業(yè)載體也是浮山灣商圈面臨的一項重要課題。雖然一些商業(yè)體面臨著設(shè)施老化等問題，但浮山灣商圈強大的人流量和鮮明的高端消費定位，仍然讓諸多商家趨之若鶩。
記者注意到，去年以來，浮山灣商圈閑置商業(yè)載體盤活工作提速。目前，位于山東路9號的原巴黎春天所在地，已再度更換新東家——王府井奧特萊斯，計劃今年開業(yè)。原陽光百貨的一樓臨街區(qū)域，陸續(xù)有桔至生活、TSINGTAO1903青島旗艦店入駐。山東路38號百安居增加了運動休閑、兒童健身等服務(wù)項目。山東路36號引進婚慶MALL項目，為消費者提供婚禮一條龍服務(wù)。閑置多年的山東路5號于去年成為面向年輕人的HI CITY夜經(jīng)濟綜合體項目。
山東路9號王府井城市奧萊項目，是國內(nèi)最大的零售集團——王府井進駐青島的首個項目。這個商業(yè)載體位于市南核心區(qū)域，是“老青島”熟悉的商業(yè)地標。2014年，在此經(jīng)營多年的“巴黎春天”閉店，此后，金葉珠寶在此建立了全國單體面積最大的珠寶城——金葉珠寶。不過運營三年后，金葉珠寶也悄然關(guān)門。記者了解到，為了盤活山東路9號，市南區(qū)委、區(qū)政府主要負責(zé)人不但前往北京王府井集團總部調(diào)研溝通，所涉及的部門、街道也采取現(xiàn)場辦公的方式，解決項目存在的實際問題。
青島王府井城市奧萊項目負責(zé)人介紹，山東路9號附近公共交通便利，擁有豐富的商辦和居民客群，項目屬自持物業(yè)，王府井集團經(jīng)過前期調(diào)研后，以滿足市民日常生活、購物休閑需求為目標，將這里定位為城市奧萊商業(yè)項目。
在采訪HI CITY夜經(jīng)濟綜合體項目時，其負責(zé)人介紹，之所以選擇山東路5號這個位置，是看中該區(qū)域是青島時尚商業(yè)、時尚人群的活躍區(qū)域，也是青島市燈光秀核心地帶，可以與比鄰的萬象城形成差異化互補性經(jīng)營。該項目以新運動、新文化、新藝術(shù)為核心，為年輕人的社交提供新的消費場景，豐富青島夜經(jīng)濟的形態(tài)。
商業(yè)發(fā)展有其自身規(guī)律。每一處商業(yè)載體的閑置，背后都有較為復(fù)雜的成因。其盤活問題，需要各方共同發(fā)力。一位健康產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者告訴記者，他們曾看好幾處浮山灣商圈內(nèi)的閑置載體，但是皆因載體內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)問題最后不得不作罷。“政府部門幫助開過幾次協(xié)調(diào)會，但如果產(chǎn)權(quán)方內(nèi)部無法達成一致意見，我們外人再怎么努力也推不動這件事。”
記者還了解到，市南區(qū)也正在積極推進金街、太古廣場、米蘭道等地下商業(yè)空間盤活工作，力爭打造高品質(zhì)地下空間綜合體。其中金街項目將爭取在2021年底實現(xiàn)地面廣場投入使用，地下部分恢復(fù)商業(yè)。
至于青島人關(guān)注的百麗廣場的盤活，始終是浮山灣商圈留給青島商業(yè)最大的懸念。
總面積200多萬平方米，是青島面積最大的商圈，也是膠東唯一的雙地鐵商圈；商業(yè)項目數(shù)量，在青島五大核心商圈中也居首位。匯集了3家區(qū)域性總部，各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點3萬余處——
李村商圈：錯位共生
《青島市商業(yè)網(wǎng)點專項規(guī)劃（2019－2035年）》提出將李村商圈打造成為面向年輕人群的青島中部時尚娛樂消費中心。時下，200多萬平方米商業(yè)面積的李村商圈，如何在同質(zhì)化競爭激烈、電商沖擊被放大、市場主體良莠不齊等現(xiàn)狀中突圍，成功打造時尚娛樂消費中心，記者進行了探訪。
“膠東第一商圈”客流正逐步回歸
李村商圈總面積200多萬平方米，是青島面積最大的商圈，也是膠東唯一的雙地鐵商圈。李村商圈內(nèi)的商業(yè)項目數(shù)量，在青島五大核心商圈中也居首位。商圈內(nèi)匯集了維客集團、利客來集團、蘇寧電器等區(qū)域性總部3家，各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點3萬余處。時下，商圈形成了以大型商業(yè)綜合體為主導(dǎo)，特色商業(yè)街為補充，門類齊全、功能完善的商貿(mào)集聚區(qū)，新冠肺炎疫情前，商圈日均客流在20萬人次以上。
在市委黨校管理學(xué)教研部副主任、中國第三產(chǎn)業(yè)研究中心研究員李光全看來，李滄商圈之所以有如此巨大的吸引力，和李村大集多年延續(xù)下來的商業(yè)傳統(tǒng)、商業(yè)文化密不可分。加之李村商圈輻射李滄、城陽等地，吸引了大量的人流。
從商圈的定義來看，李村商圈應(yīng)當(dāng)是青島區(qū)域內(nèi)最符合該定義的商圈：這里集聚了多種業(yè)態(tài)——包含購物中心、百貨、步行街、地下商街；這里業(yè)態(tài)營業(yè)全天候——從晨曦中吃早餐到深夜里酒吧休閑，最大程度滿足了不同顧客的消費需求。
受疫情“黑天鵝”沖擊，去年李村商圈內(nèi)眾多商業(yè)體受沖擊嚴重。然而，記者了解到，今年以來形勢得以好轉(zhuǎn)。記者周末晚上來到李村商圈，向陽路步行街、樂客城、中防地下商街等地，前來“逛吃”的市民絡(luò)繹不絕。樂客城總經(jīng)理祁曉介紹，對比2019年數(shù)據(jù)，樂客城前三個月客流已恢復(fù)到80％左右，春節(jié)期間更是達到99．5％，個別餐飲店甚至超過了2019年同期。其他商業(yè)體也正在加緊恢復(fù)中。
“非常規(guī)”疫情影響逐步散去后，一些圍繞著傳統(tǒng)商圈尤其是傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)起家的李村商圈的根本性問題再次顯現(xiàn)出來：如何從電商沖擊中突圍？
“我們積極擁抱電商、適應(yīng)電商發(fā)展，推動業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型升級。”維客集團擁有李村商圈傳統(tǒng)商企“三劍客”之一的嶗山百貨，其相關(guān)負責(zé)人告訴記者，集團成立新零售部，并與美團、達達等達成戰(zhàn)略合作，實現(xiàn)了線上下單，線下一小時送達，并利用微信看點和抖音平臺，每周組織4－5次直播活動，目前人氣量正在逐步上升，達到了一次直播3．7萬人次的流量。
同時，青島蘇寧通過打造自有物流體系，已成功打通線上、線下渠道，實現(xiàn)了實體店體驗、線上下單的O2O轉(zhuǎn)型升級；北方國貿(mào)通過自家的“利群網(wǎng)商”App和物流體系，可實現(xiàn)網(wǎng)上下單1小時內(nèi)送達服務(wù)。
傳統(tǒng)商圈的百貨要在多區(qū)域、多業(yè)態(tài)的新型商業(yè)模式中生存下來，其實并沒有統(tǒng)一的模板，而是要根據(jù)商圈的特點和百貨企業(yè)本身的能力來決定。目前，李村商圈內(nèi)的傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)企業(yè)已經(jīng)在客群、運營方式和主打品類上作出了不同的選擇，但“轉(zhuǎn)型”永遠無法畢其功于一役，李村商圈的“推陳出新”永遠在路上。
錯位共生實現(xiàn)商業(yè)“生態(tài)多樣性”
主體豐富的另一面，是很容易在同一商圈內(nèi)產(chǎn)生多個定位相似、品牌引進相似的商業(yè)項目，雖然在目標客群方面有些差距，但在大環(huán)境中，李村商圈內(nèi)部依然存在較強的同質(zhì)化競爭現(xiàn)象。
“作為經(jīng)常逛李村的顧客，我的體驗是大量的客流集聚在樂客城。我希望商圈里每個店都打造自己的特色，讓顧客愿意來，而不只是對樂客城進行‘點對點’的消費。”為了讓商圈更好地發(fā)展，擁有大量商圈內(nèi)商業(yè)體會員的李村街道商會日前進行了一場“頭腦風(fēng)暴”，大家群策群力就商圈持續(xù)發(fā)展建言獻策。會上，消費者代表李建如是說。
打破“各自為戰(zhàn)”的局面，是李村商圈轉(zhuǎn)型升級的題中應(yīng)有之義，各個企業(yè)之間單打獨斗絕非最佳突圍路徑，找準消費者的核心需求，實現(xiàn)領(lǐng)域細分和錯位共生，或許才是打好這場“轉(zhuǎn)型戰(zhàn)”的武器。
其實，在李村商圈，各商業(yè)體已經(jīng)在進行基于各自特點的定位和布局——樂客城面向注重品質(zhì)和體驗的中高收入群體，嶗百、利客來、北方國貿(mào)等傳統(tǒng)商貿(mào)企業(yè)依靠超市主打成本優(yōu)勢，夜市和地下商街則為快消品的“消費天堂”……
在這個基礎(chǔ)上，結(jié)合時下消費特點，持續(xù)精準定位和細分，李村商圈還可以做更多。
比如，隨著電商業(yè)務(wù)的迅速擴展，大型商場“去百貨化”進程逐漸加快，人們對實體商業(yè)的需求正向著“社交化”轉(zhuǎn)變：人流量較大的商場，傳統(tǒng)零售購物的占比越來越少，而休閑、親子、健身等體驗性的業(yè)態(tài)漸次崛起，成為吸引消費的賣點。
隨著地鐵2、3號線在李村商圈實現(xiàn)交會，為商圈帶來了強大的地鐵人流。時下，樂客城、中防地下商街已然享受到地鐵引流的福利，在疫情期間“先開街后開市”的維客星城，以吃喝玩樂健教購全業(yè)態(tài)體驗為特色，打造“城市生活中心”。
越夜越美麗，“夜經(jīng)濟”是李村商圈“生態(tài)多樣性”不可或缺的組成部分，“白＋黑”的李村商圈正展現(xiàn)出別樣的精彩。當(dāng)“夜經(jīng)濟”的消費潛力被充分挖掘出來，李村商圈夜晚的煙火氣就成為李滄經(jīng)濟發(fā)展的一大亮點。
在商圈夜市越來越規(guī)范的基礎(chǔ)上，2019年中旬，李滄區(qū)首條音樂吧休閑街區(qū)落戶樂客城金街，入駐了時下年輕人喜愛的7家酒吧餐飲店，“生意很不錯，一般到了晚上十點后，都要排隊。”“花兒胡同”音樂餐廳酒吧負責(zé)人高剛告訴記者，“夜李村”正展現(xiàn)出屬于自己的魅力。
“蛋糕比例沒有變，但隨著大家的努力，蛋糕越做越大，大家的收獲就越來越多。”李光全將這一過程形象地比作從“分蛋糕”到“做蛋糕”，在他看來，市場倒逼創(chuàng)新，促進商業(yè)主體主動合作，而合作才能實現(xiàn)共贏。
做大并推廣“李村商圈”時尚IP
在李村商圈觀察前來逛街的消費者，可以看出年輕人居多。這對李滄商圈提出了新挑戰(zhàn)。
北方最大的地鐵商業(yè)綜合體——維客星城，解決了消費群體長期頭疼的商圈內(nèi)停車難題。其地下三層、四層作為先進智慧的停車空間，規(guī)劃1000個停車位同時配備充電樁。由此，星城暢通了李村商圈地下步行網(wǎng)絡(luò)，嶗百、和諧廣場……多個出入口的設(shè)置，實現(xiàn)各大商廈之間地上、地下的互聯(lián)互通。地下空間的利用，無疑是吸引市民停留、消費的重要砝碼。
消費者偏好日趨個性化、多樣化，尤其年輕一代消費群體偏好繼續(xù)細分，小眾文化崛起。由此，商圈可以通過引入新興品牌首店、旗艦店、專業(yè)店等，爭取單品在商圈首發(fā)，從而吸引消費者。在此基礎(chǔ)上，吸引引領(lǐng)性強的原創(chuàng)小眾品牌、當(dāng)代年輕人喜愛的網(wǎng)紅打卡店、體驗娛樂新形態(tài)等入駐商圈，也將為商圈“引流”。
縱觀全國范圍，品牌商圈的競爭力日益凸顯。由此，增強李村商圈的顯示度，還需策劃“商圈IP”。
“我們希望能夠依托李村街道商會，建立一個平臺，將李村商圈內(nèi)的商場、企業(yè)做統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和整合，打造李村商圈的整體品牌形象，而不是單個企業(yè)的推廣。”李村街道商會會長吳秀梅提及未來李村商圈發(fā)展思路時說道，商會已經(jīng)在思考在一些主要道路進行商圈整體宣傳推廣。
顯然，“李村商圈”作為一個品牌IP出現(xiàn)在公眾視野中還有一段路要走。但李村商圈已經(jīng)找到了新的方向，新一代消費主力軍對美學(xué)的標準和品質(zhì)的追求已越來越高。注重體驗感、互動感、參與度的享受型消費習(xí)慣逐漸成為主流，李村商圈步步為營地轉(zhuǎn)型升級，或許在不遠的未來，就會讓李村商圈成為青島人必逛的商圈。
