自2月底22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地政策出臺(tái)以來，土地市場(chǎng)的游戲規(guī)則發(fā)生巨大改變。截至4月23日濟(jì)南發(fā)布首批集中出讓地塊公告，已經(jīng)有近2/3的城市公布了首批集中出讓土地的日程表和年度供地計(jì)劃。
受集中供地的影響，一季度土地市場(chǎng)掛牌規(guī)模不及去年同期，僅3月全國土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模同比下降34%。其中，四大一線城市土地供應(yīng)幾乎“斷供”，成交量同環(huán)比均呈下跌趨勢(shì)，與此同時(shí)，“次熱點(diǎn)”三線城市地價(jià)屢創(chuàng)新高，單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)。后續(xù)“集中供地”城市名單將有可能繼續(xù)擴(kuò)容。
從供應(yīng)的角度而言，在“寬供應(yīng)、增保障”的倡導(dǎo)之下，租賃住房用地供應(yīng)力度明顯增加，而長(zhǎng)春“集中供地”第一拍的表現(xiàn)來看，整體平淡首場(chǎng)，市場(chǎng)熱度與城市的供地規(guī)模和供地質(zhì)量不無關(guān)系。實(shí)際上，“兩集中”政策背景下，典型城市供地節(jié)奏和供應(yīng)量對(duì)房企的投資決策有著直接影響，接下來土地市場(chǎng)走向至關(guān)重要。
01、住宅供應(yīng)量充裕，長(zhǎng)沙較去年翻番
從典型城市宅地計(jì)劃供應(yīng)量變化來看，除福州、杭州和無錫外，其余城市宅地供應(yīng)均較2020年呈現(xiàn)增加態(tài)勢(shì)，其中，廈門、長(zhǎng)沙表現(xiàn)突出。
從計(jì)劃供應(yīng)增幅來看，廈門105%的增幅排在第一位。究其原因，廈門今年安置等保障性住房用地供應(yīng)量較大，高達(dá)98公頃，占到廈門2021年全年度住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量的50%；如果剔除安置等保障性住房用地，廈門今年計(jì)劃供應(yīng)量與去年基本持平。
除廈門之外，長(zhǎng)沙2021年供地表現(xiàn)較為突出。
2021年長(zhǎng)沙市本級(jí)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)791.42公頃，同比2020年漲幅達(dá)到94%，供地力度明顯加大。受到了湘江新區(qū)國家級(jí)新區(qū)規(guī)劃的利好，岳麓區(qū)成為主力供應(yīng)區(qū)，梅溪湖、洋湖、大王山、麓谷等板塊熱度攀升，2021年計(jì)劃供應(yīng)量達(dá)254公頃，居于各區(qū)之首。
值得注意的是，2021年以來，長(zhǎng)沙樓市保持較高熱度，去化周期僅有9個(gè)月，供求端明顯失衡，宅地供應(yīng)量的增加能夠進(jìn)一步緩解商品住宅市場(chǎng)的供需矛盾。
除廈門和長(zhǎng)沙之外，濟(jì)南、深圳、廣州、青島等城市住宅用地供應(yīng)量增幅也較顯著，均超10%；北京、重慶、南京變化相對(duì)不大，均在6%及以下。
宅地供應(yīng)規(guī)模減少的城市分別為杭州、無錫和福州。三個(gè)城市規(guī)模減少的原因一致，均是保障類住房用地減少所致。以杭州為例，2021年全市宅地計(jì)劃供應(yīng)量為1107公頃，相比2021年減少了107公頃，其中保障性住宅用地供應(yīng)減少71公頃，占到了總減量的近七成。而無錫住宅用地供應(yīng)降幅超過三成。
02、首輪集中供地節(jié)奏各異，廣州積極深圳保守
截至4月23日，已經(jīng)有15個(gè)城市公布了首批集中供地計(jì)劃，首個(gè)集中掛牌的長(zhǎng)春已經(jīng)在4月15日迎來首場(chǎng)土拍。從已經(jīng)集中掛地的城市來看，北京、杭州和重慶等8城總起拍價(jià)已超過5200億元，疊加尚未公布項(xiàng)目信息的重點(diǎn)城市，預(yù)計(jì)未來22個(gè)熱點(diǎn)城市首批賣地有望超過萬億元。單從各城市供地節(jié)奏來看，差異巨大，整體可以分為三大類：
第一，供地節(jié)奏比較積極的城市，首次集中供地量占2021年全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量的比重接近或超過四成，典型如廣州、沈陽等。以廣州為例，首次集中出讓一次性掛牌48宗地塊，總用地面積超過393萬平方米，掛牌總價(jià)超過900億元，且全部為涉宅地塊，這一體量占全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量的比重高達(dá)62%，宅地供應(yīng)十分積極。
第二，供地節(jié)奏比較穩(wěn)健的城市，首次集中供地量占全年計(jì)劃供應(yīng)量的三成左右，典型如杭州、濟(jì)南、無錫等城市。以杭州為例，市區(qū)首批集中供應(yīng)宅地57宗，土地總面積約302萬平方米，占2021年杭州市區(qū)全年計(jì)劃供應(yīng)量的三成，從區(qū)域上來看，主城區(qū)仍是主力供地區(qū)域。
第三，供地節(jié)奏緩慢的城市，典型如深圳、廈門、北京、青島等。尤其是深圳，首次集中出讓地塊面積僅占全年建設(shè)用地宅地計(jì)劃供應(yīng)量360萬平方米（送審稿）的10%，僅涉及6宗宅地，出讓地塊面積約36.2萬平方米，供地十分謹(jǐn)慎。這也與近半年來深圳市場(chǎng)的表現(xiàn)有關(guān)。由于市場(chǎng)過熱，甚至一度引起住建部的約談，為了避免土地市場(chǎng)過熱，因此深圳首批集中供地“量少質(zhì)減”，單價(jià)最貴的一塊地位于寶安尖崗山，樓板價(jià)約2.6萬元/平方米，整體質(zhì)量明顯低于往年平均水平。
03、租賃土地供應(yīng)大幅提升，北京升至三成
從供地結(jié)構(gòu)來看，重點(diǎn)城市租賃用地供應(yīng)明顯提升。宏觀政策影響下，租賃住房成為未來解決好大城市住房突出問題的重要抓手，隨后，2021年2月，自然資源部下發(fā)重點(diǎn)城市供地“兩集中”文件中明確提到單列租賃用地，并明確供應(yīng)指標(biāo)占比一般不低于10%。
從已發(fā)布2021年供地計(jì)劃的城市來看，北京租賃用地供應(yīng)表現(xiàn)突出，明確租賃住房用地供應(yīng)指標(biāo)為300公頃，其占住宅用地的比重由2020年的13%大幅提高到28%，無論是租賃住房量還是占比均居于首位（截止4月21日，上海尚未公布2021年建設(shè)用地供地計(jì)劃，不過上海政府工作報(bào)告中提到，2021年將形成5.3萬套的租賃住房供應(yīng)，供地力度也比較大）。
其他城市租賃宅地計(jì)劃供應(yīng)量與城市人口規(guī)?；境尸F(xiàn)正相關(guān)。其中，重慶居首，市區(qū)租賃宅地供應(yīng)量約237公頃，人口規(guī)模較小的廈門租賃宅地供應(yīng)量約21公頃。從其租賃宅地供應(yīng)比重來看，除濟(jì)南、長(zhǎng)沙相對(duì)較低之外，其余城市租賃宅地計(jì)劃供應(yīng)量均按照中央10%的“紅線”設(shè)置，約在10%左右?？紤]到當(dāng)前大部分一二線城市租賃用地推進(jìn)較為緩慢，尤其是成都、寧波、蘇州等城市均為1%及以下，與10%的計(jì)劃目標(biāo)相比，仍存在較大上升空間，尤其是人口增量較大的城市，短期內(nèi)租賃住宅用地占比勢(shì)必會(huì)顯著上升。
“兩集中”新政之后，大部分重點(diǎn)城市在供地計(jì)劃中都加大宅地供應(yīng)力度、增加租賃住宅用地的比重，整體來看，重點(diǎn)城市的宅地供應(yīng)較為充裕。而首次集中拍地?zé)狳c(diǎn)城市土地的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，在這其中，北京和杭州的熱度可能會(huì)最高。
預(yù)判未來，由于土地市場(chǎng)過熱，大部分城市首次集中供地偏保守，首次集中拍地取得一定經(jīng)驗(yàn)之后，預(yù)計(jì)第二次集中出讓地塊的體量較首次將有所增加，尤其是首批集中供地規(guī)模較小的深圳和廈門等城市，供地節(jié)奏將明顯加快；而首批集中供地量較大而質(zhì)量一般的廣州，接下來也將加快高質(zhì)量土地的供給。
從首批集中出讓宅地規(guī)模來看，大部分城市供地節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)甚至偏緩，再加上為了平抑近期土地市場(chǎng)過熱的局面，首輪集中拍地地塊質(zhì)量并不突出，考慮到租賃宅地一定程度上會(huì)擠壓普通宅地的供應(yīng)體量，尤其是北京這樣租賃占地占比近三成的城市，“兩集中”新政實(shí)施之后，兩次集中供地時(shí)間間隔較長(zhǎng)，長(zhǎng)時(shí)間的土地“零增長(zhǎng)”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步升級(jí)。
