青島市自然資源和規(guī)劃局最新發(fā)布市轄區(qū)第一批次住宅用地集中供應(yīng)公告，將集中供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地63宗，面積約2427畝，總建面329.85萬平方米，起拍總價(jià)約為132.31億元。其中住宅用地（含商住用地）57宗，面積約2129畝。這是今年青島執(zhí)行“兩集中”土地供應(yīng)政策以來，首次公開集中供地。早在今年2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局就做出部署，明確青島將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。如今，首批住宅用地出讓“名單”已公布，誰會(huì)是未來一年內(nèi)的樓市新熱點(diǎn)？未來樓市價(jià)格走勢(shì)如何？從這份“名單”中，我們可以看出一些端倪。

主城資源依然稀缺

從這次公布的集中供地“名單”來看，市北、嶗山、李滄、城陽、西海岸和即墨六個(gè)區(qū)市總供應(yīng)量達(dá)到了63宗，總建面接近330萬平方米。按照具體分布來看，其中市北有7宗地塊，李滄和嶗山各兩宗，城陽13宗、即墨15宗、西海岸24宗。

從這些數(shù)據(jù)我們就不難看出，2021年青島市土地供應(yīng)還是集中在周邊區(qū)域，特別是西海岸，依然是土地供應(yīng)大戶，也是未來樓市絕對(duì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。而相比之下，主城區(qū)土地資源日漸枯竭，市南區(qū)甚至沒有一宗土地出讓，李滄和嶗山各有兩宗。特別是李滄區(qū)，出讓的兩宗地塊中僅有一塊為住宅用地，總建面也僅有2.5萬平方米。土地資源相對(duì)“寬松”的市北區(qū)也僅有7宗地塊44.75萬平方米。從供應(yīng)量來看，未來主城區(qū)供應(yīng)量依然有限，而按照物以稀為貴的原則，主城區(qū)的新房還將是“搶手”資源。

相比主城區(qū)，周邊區(qū)域的土地供應(yīng)量則要大得多。以此次數(shù)量最多的西海岸為例，24宗出讓土地合計(jì)105.37萬平方米總建面，數(shù)量似乎并不少。但參考2020年全年西海岸的新房銷量總面積達(dá)到了5416342.74平方米，僅僅105萬平方米的總建面也在合理區(qū)間。由此我們也可以推斷，未來樓市因?yàn)橥恋毓?yīng)而出現(xiàn)波動(dòng)的可能性并不大。

爆發(fā)點(diǎn)還是浮山后

除了樓市的總體走勢(shì)，從此次土地供應(yīng)“名單”中我們還能得到另一條重要信息，這就是未來誰會(huì)成為下一個(gè)發(fā)展熱點(diǎn)。從市區(qū)來看，市北無論是從地塊數(shù)量還是建筑面積總量來看，都排在第一的位置。因此主城區(qū)的熱門區(qū)域，無疑還將留在市北。而具體位置中，七宗出讓土地中有四宗集中在了勁松三路和滁洲路周邊，可以理解為廣義上的浮山后區(qū)域。從去年開始，浮山后成為新晉“學(xué)區(qū)房”，房?jī)r(jià)便開始持續(xù)走高。如今四宗地塊的加入，對(duì)于單價(jià)已經(jīng)逼近4萬元的浮山后來說，更多房源的加入會(huì)有效“稀釋”房?jī)r(jià)。這對(duì)很多改善型購房者來說，無疑是個(gè)好消息。

周邊區(qū)域中，即墨出讓土地的位置多集中在藍(lán)鰲路、鶴山路和藍(lán)色硅谷區(qū)域。相比即墨腹地，藍(lán)色硅谷區(qū)域，無論從產(chǎn)業(yè)布局還是交通配套，這里無疑更容易融入青島主城區(qū)，有著更為廣闊的發(fā)展前景。而西海岸，出讓的多塊地塊都集中在永城路周邊，這也標(biāo)志著西海岸的發(fā)展不再僅局限于濱海大道周邊，開始朝著老膠南板塊推進(jìn)。

參考周邊樓盤價(jià)浮動(dòng)

對(duì)于購房者來說，除了新房的位置，價(jià)格也是他們更為關(guān)心的話題。從出讓公告中能否看出未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)呢？首先我們可以從土地供應(yīng)量來分析，從去年的總銷量來對(duì)比，今年作為三次土地供應(yīng)的第一次，住宅土地供應(yīng)的總量還是相對(duì)平穩(wěn)，很難對(duì)房?jī)r(jià)行成較大的沖擊。

除此之外，還可以從公告中起拍的樓面價(jià)格來進(jìn)行分析。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，樓面價(jià)的兩倍可以理解為房子的成本價(jià)，也就是說樓面地價(jià)拍賣價(jià)為1萬元/平方米的，折合到房?jī)r(jià)成本價(jià)應(yīng)該在2萬元/平方米左右。當(dāng)然這只是開發(fā)商的成本，這一“公式”可能會(huì)收到容積率以及綠化面積、房屋設(shè)施、裝修報(bào)價(jià)等多種因素影響。而具體的房?jī)r(jià)，很難通過樓面價(jià)來估算。當(dāng)然，推斷未來新房的價(jià)格，我們還可以從周邊區(qū)域已建成新房的價(jià)格做參考。以市北區(qū)準(zhǔn)備出讓的滁洲路附近來舉例，一墻之隔的保利大國(guó)璟，當(dāng)初拿地價(jià)在9000元出頭，而目前在售價(jià)格為31000元/平方米。這次周邊地塊起拍價(jià)格也大都在9000元/平方米，未來這一區(qū)域新房的價(jià)格應(yīng)該還是維持在這一價(jià)格區(qū)間。

而在島城周邊區(qū)域中，城陽公布的名單中樓面價(jià)格大都在4000元/平方米，按照前面的方法推算，未來這一區(qū)域的價(jià)格應(yīng)該不會(huì)超過15000元/平方米。至于即墨區(qū)域很多樓面單價(jià)在1000元的地塊，未來房?jī)r(jià)恐怕很難超過8000元/平方米。而樓面單價(jià)在2000多元的藍(lán)色硅谷區(qū)域，未來房?jī)r(jià)應(yīng)該維持在單價(jià)萬元左右。

土地供應(yīng)兩集中房?jī)r(jià)會(huì)受影響嗎？

和以往不同，此次住宅用地的出讓首次實(shí)行“集中”的原則，也就是所謂的“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”兩集中原則。對(duì)于未來的樓市，這種集中供地會(huì)產(chǎn)生那些影響呢？

首先，按照自然資源部的說法，“兩集中”可以提高市場(chǎng)信息透明度，將以往零散出讓的“涓涓細(xì)流”變成集中出讓的“放量供地”，可以在社會(huì)上形成更大效應(yīng)，體現(xiàn)出土地的充足保障。換言之，短時(shí)間內(nèi)組織大量土地集中掛牌出讓，對(duì)開發(fā)商的資金會(huì)產(chǎn)生一定的分流效果，使得競(jìng)拍同地塊的開發(fā)商數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象，土地的溢價(jià)率將會(huì)得到有效合理的控制。從這個(gè)方面來說，“雙集中”政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲，有著積極的作用。而業(yè)內(nèi)專家也指出在過去，土地供應(yīng)隨機(jī)、沒有規(guī)則，熱點(diǎn)城市供地計(jì)劃往往完不成。而對(duì)于開發(fā)商來說，不知道未來的地供計(jì)劃，很多開發(fā)商會(huì)盲目搶地，這就造成了高地價(jià)，后面的高房?jī)r(jià)也難以控制。有了這個(gè)規(guī)則，開發(fā)商明確地知道，未來的供地計(jì)劃，對(duì)控地價(jià)也是好事情。開發(fā)商根據(jù)自己深耕和發(fā)展的需求，選擇拿地的時(shí)間和區(qū)位，高價(jià)地就少了，這是土地市場(chǎng)健康的表現(xiàn)。

也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，集中拿地的背后可能是較為集中的樓市“上新”，更激烈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)拉低房?jī)r(jià)會(huì)有幫助。而且集中供地，開發(fā)商要想一次多拍地，就需要更多的資金。在基于回籠資金的前提下，他們也會(huì)推出更多的優(yōu)惠來促銷，對(duì)房?jī)r(jià)又是一個(gè)利好。