為規(guī)范我市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，維護(hù)商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》。在前期征求各方面意見的基礎(chǔ)上，現(xiàn)通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站予以公布，公開征求社會意見。

青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

（征求意見稿）

  第一章  總  則

  第一條【目的】  為規(guī)范我市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

  第二條【適用范圍】  本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品房預(yù)售資金的收存、支取、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

  本辦法所稱新建商品房預(yù)售資金（以下簡稱預(yù)售資金），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人按照商品房買賣合同（含認(rèn)購協(xié)議）約定支付的全部房價款。

  第三條【分工】   市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱主管部門）負(fù)責(zé)對全市商品房預(yù)售資金的收存、支取、使用、監(jiān)管工作實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)。人民銀行、銀保監(jiān)局負(fù)責(zé)對銀行的預(yù)售資金收存、撥付行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。

  市房屋交易監(jiān)管機(jī)構(gòu)（以下簡稱市監(jiān)管機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)全市預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng)）建設(shè)、維護(hù)及網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)支持工作，具體承擔(dān)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

  各區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)設(shè)主管部門（以下簡稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)）具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

  對于預(yù)售資金監(jiān)管工作中涉及銀行相關(guān)行為的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)會同市金融監(jiān)管部門商請人民銀行青島支行及青島銀保監(jiān)局監(jiān)督管理和指導(dǎo)。

  第四條【監(jiān)管資金流向】 商品房預(yù)售資金必須優(yōu)先用于有關(guān)的工程建設(shè)，主要包括項(xiàng)目的建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等。全裝修的項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)用于建筑及其附屬設(shè)施的裝修裝飾工程等。

  第五條 【監(jiān)管額度】  工程建設(shè)費(fèi)用總額按商品房項(xiàng)目自取得商品房預(yù)售許可證始至預(yù)售商品房完成竣工驗(yàn)收備案所需工程建設(shè)費(fèi)用核定，即批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建筑面積與單位工程建設(shè)費(fèi)用的乘積，按本辦法規(guī)定納入?yún)f(xié)議監(jiān)管，稱預(yù)售資金協(xié)議監(jiān)管額度（以下簡稱協(xié)議監(jiān)管額度）。

  單位工程建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由主管部門組織相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)、房屋用途、層數(shù)等因素綜合測定，并根據(jù)市場情況調(diào)整公布。實(shí)行全裝修的項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)將裝修裝飾費(fèi)用計算在內(nèi)。

  第六條【信息化監(jiān)管】  監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過監(jiān)管系統(tǒng)與商品房預(yù)售許可、房屋交易合同網(wǎng)簽備案、建設(shè)工程施工管理、信用信息管理等系統(tǒng)共享信息，對預(yù)售資金實(shí)施信息網(wǎng)絡(luò)化、自動化監(jiān)管。

  第二章  監(jiān)管銀行及賬戶

  第七條【監(jiān)管銀行】   具備下列條件的商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）向市監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出申請，經(jīng)審核確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)與市監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議并由主管部門公告，可以配合各監(jiān)管機(jī)構(gòu)開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，提供相應(yīng)的金融服務(wù)：

  （一）在各區(qū)（市）均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，承諾遵守我市預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的分行級及以上的商業(yè)銀行；

  （二）具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運(yùn)行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力、承擔(dān)預(yù)售資金監(jiān)管風(fēng)險的能力；

  （三）近3年內(nèi)未發(fā)生金融風(fēng)險及重大違約事件；

  （四）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件能夠與監(jiān)管系統(tǒng)兼容對接并實(shí)時導(dǎo)入資金出入賬信息。

  監(jiān)管銀行應(yīng)在各區(qū)（市）指定一家綜合性支行（以下簡稱承辦銀行）承辦本轄區(qū)內(nèi)的預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

  第八條 【監(jiān)管賬戶】  申請商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入預(yù)售資金監(jiān)管范圍。開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇并確定承辦銀行，按照一個商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，開立預(yù)售資金監(jiān)管專用存款賬戶(以下簡稱監(jiān)管賬戶)。承辦銀行在該監(jiān)管賬戶下按樓棟為基本單元設(shè)立監(jiān)管登記臺賬，記錄預(yù)售資金收存、支取等情況。

  第九條 【監(jiān)管協(xié)議】 開發(fā)企業(yè)、承辦銀行、監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)共同簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各自的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任。簽訂監(jiān)管協(xié)議時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)會同承辦銀行向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供下列資料：

  （一）承辦銀行資料；

  （二）《建設(shè)工程施工合同》；

  （二）《商品房預(yù)售方案》。

  第十條【協(xié)議內(nèi)容】  商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明各方當(dāng)事人的名稱、地址、項(xiàng)目名稱、坐落、總建筑面積、總套數(shù)、監(jiān)管賬戶名稱、賬號、施工單位名稱、施工單位賬戶、監(jiān)管項(xiàng)目范圍、監(jiān)管額度、使用節(jié)點(diǎn)、資金收存支取使用方式、違約責(zé)任、爭議解決等相關(guān)信息。

  未開立監(jiān)管賬戶并簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的項(xiàng)目，不予發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。

  第十一條【賬戶變更】  監(jiān)管賬戶設(shè)立后，開發(fā)企業(yè)不得擅自變更。確需變更監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與原承辦銀行共同向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請并經(jīng)審核通過后，重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，并將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金轉(zhuǎn)入新監(jiān)管賬戶。

  第十二條【信息公示】  開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場所顯著位置公示預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

  預(yù)售資金監(jiān)管承辦銀行和監(jiān)管賬戶信息應(yīng)記載于《商品房預(yù)售許可證》和《商品房預(yù)售合同》。

  第三章  預(yù)售資金收存

  第十三條【資金收存】  監(jiān)管賬戶是預(yù)售資金收存的唯一賬戶，開發(fā)企業(yè)或代理銷售機(jī)構(gòu)預(yù)售商品房時，應(yīng)明確告知購房人監(jiān)管賬戶相關(guān)信息，由購房人將全部預(yù)付購房款直接存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存購房款，不得提供任何其它預(yù)售資金收存賬戶。

  第十四條【資金確認(rèn)】  購房人申請按揭貸款的，貸款銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將按揭貸款直接發(fā)放到監(jiān)管賬戶，并由開發(fā)企業(yè)會同貸款銀行和承辦銀行將入賬資金明確到戶。分期或其他付款方式購買商品房的，在簽訂《商品房預(yù)售合同》中，必須注明付款次數(shù)、每次付款金額和付款時間，并按合同約定及時將購房款存入監(jiān)管賬戶。

  第十五條【資金入賬核驗(yàn)】  開發(fā)企業(yè)提交商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時，房屋交易合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動與監(jiān)管系統(tǒng)對預(yù)售資金入賬情況進(jìn)行核驗(yàn)，預(yù)售資金未存入監(jiān)管賬戶的，將不予預(yù)售合同網(wǎng)簽備案。

  第十六條【報表】  開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)會同監(jiān)管銀行按照要求向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報送監(jiān)管項(xiàng)目的預(yù)售資金收存、支取情況對賬單及相關(guān)報表。報送的資料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時。

  第四章  預(yù)售資金支取、使用和終止監(jiān)管

  第十七條【支取方式】  開發(fā)企業(yè)提報商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案后，監(jiān)管系統(tǒng)按戶自動核驗(yàn)存入監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金信息，對協(xié)議監(jiān)管資金實(shí)施全程監(jiān)管。

  當(dāng)監(jiān)管賬戶資金總額達(dá)到協(xié)議監(jiān)管額度后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)與項(xiàng)目的施工企業(yè)共同向承辦銀行申請，自行提取協(xié)議監(jiān)管額度以外的資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)。

  第十八條【節(jié)點(diǎn)控制】  開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按工程進(jìn)度申請支取協(xié)議監(jiān)管資金。工程進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)按照建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)三分之一、建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結(jié)構(gòu)封頂、取得《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》確定。

  規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)為18層（含18層）以上的建筑，可增加“建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)三分之二”的節(jié)點(diǎn)。

  （一）建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)三分之一的，可申請不超過協(xié)議監(jiān)管資金30%的資金額度；

  （二）建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半的，可申請不超過協(xié)議監(jiān)管資金50%的資金額度;規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)為18層（含18層）以上的建筑，建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)三分之二的，可申請不超過協(xié)議監(jiān)管資金70%的資金額度。

  （三）主體結(jié)構(gòu)封頂的，可申請不超過協(xié)議監(jiān)管資金90%的資金額度；

  （四）取得《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的，監(jiān)管終止。

  開發(fā)企業(yè)可以憑銀行出具的保函或具有強(qiáng)制執(zhí)行效力公證的工程款支付擔(dān)保協(xié)議，按樓棟為單位免除相應(yīng)樓棟建筑面積的協(xié)議監(jiān)管資金。銀行保函或擔(dān)保協(xié)議的擔(dān)保期限須至項(xiàng)目取得竣工驗(yàn)收備案證明文件后止。

  第十九條【信用關(guān)聯(lián)】  監(jiān)管機(jī)構(gòu)可根據(jù)開發(fā)企業(yè)信用狀況、資質(zhì)等級等情況，適當(dāng)調(diào)整商品房預(yù)售監(jiān)管資金支取比例。

  信用等級為A、B的，可通過提供銀行保函或具有強(qiáng)制執(zhí)行效力公證的工程款支付擔(dān)保協(xié)議，適當(dāng)提高資金支取比例；信用等級為D的，不得使用銀行保函或具有強(qiáng)制執(zhí)行效力公證的工程款支付擔(dān)保協(xié)議，資金支取比例適當(dāng)降低。

  第二十條【支取材料】  開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請支取使用協(xié)議監(jiān)管資金時，應(yīng)當(dāng)按節(jié)點(diǎn)提供下列材料：

  （一）建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)三分之一、一半或三分之二的，應(yīng)當(dāng)提交施工單位出具的證明，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)實(shí)地查看；

  （二）主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，?yīng)當(dāng)提交《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗(yàn)收報告》；

  （三）竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)提交《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》。

  第二十一條 【支取審核】  開發(fā)企業(yè)申請使用協(xié)議監(jiān)管資金時，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個工作日內(nèi)完成審核。經(jīng)審核符合本辦法第十八條規(guī)定的，同意使用；不符合條件的，不予使用。

  第二十二條【支取時限】   承辦銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的指令和傳輸?shù)碾娮有畔?，于?dāng)日完成資金撥付。

  第二十三條【承辦銀行義務(wù)】  有關(guān)部門對監(jiān)管賬戶進(jìn)行凍結(jié)和扣劃的，承辦銀行應(yīng)證明預(yù)售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并于當(dāng)日書面告知監(jiān)管機(jī)構(gòu)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時組織資金用于預(yù)售商品房工程建設(shè)直至完成竣工驗(yàn)收，并書面向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報告，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核實(shí)確認(rèn)并予以公告。

  第二十四條【終止監(jiān)管】 當(dāng)開發(fā)企業(yè)取得監(jiān)管賬戶內(nèi)所有房屋的《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》后，可向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請解除監(jiān)管。監(jiān)管機(jī)構(gòu)確認(rèn)通過后，監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)解除相應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管，同時通知承辦銀行，終止對監(jiān)管賬戶資金的監(jiān)管。承辦銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)企業(yè)申請及時辦理監(jiān)管賬戶注銷。

  第五章 監(jiān)督管理

  第二十五條【開發(fā)企業(yè)違規(guī)】 當(dāng)開發(fā)企業(yè)存在下列問題時，承辦銀行根據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的指令暫停支取資金，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期整改：

  （一）開發(fā)企業(yè)直接截留預(yù)售資金或轉(zhuǎn)入其他賬戶且未按要求整改到位；

  （二）監(jiān)管賬戶內(nèi)實(shí)收首付款小于應(yīng)收首付款；

  （三）入賬資金未明確到戶；

  （四）分期付款尾款或貸款超期未交入監(jiān)管賬戶；

  注：超期是指分期付款的尾款超過商品房買賣合同中約定的交款日30天的；辦理貸款的，預(yù)購商品房抵押登記審核完成后30天貸款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶的；

  （五）開發(fā)企業(yè)提供虛假材料申請使用預(yù)售監(jiān)管資金的；

  （六）自行提取協(xié)議監(jiān)管額度以外的資金，未優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)，未及時支付給項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)單位。

  第二十六條【監(jiān)管銀行違規(guī)】  監(jiān)管銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議約定或承辦銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議約定的，依照協(xié)議嚴(yán)肅處理并責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，除承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任外，監(jiān)管機(jī)構(gòu)暫停與該監(jiān)管銀行簽訂的預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議。同時抄送人民銀行、銀保監(jiān)等部門和單位。

  貸款銀行未按相關(guān)規(guī)定將購房人的商業(yè)貸款、住房公積金貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)暫停與其簽訂的預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議并提請主管部門及時向社會公告，同步抄送人行青島中心支行、青島銀保監(jiān)局。

  第二十七條【施工單位違規(guī)】  勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售資金的，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)責(zé)令其限期改正，對逾期未整改到位、造成嚴(yán)重后果的，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并將其行為記入企業(yè)信用檔案。

  第二十八條【工作人員違規(guī)】  參與預(yù)售資金監(jiān)管的有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)和工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由有關(guān)部門依法依紀(jì)追究責(zé)任。

  第二十九條【文件統(tǒng)一】  本辦法規(guī)定的預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議、預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、保函使用規(guī)則等由主管部門會同市地方金融監(jiān)管局商請人行青島中心支行及青島銀保監(jiān)局制定。

  第三十條【特殊情形】  根據(jù)國家有關(guān)政策、房地產(chǎn)市場變化調(diào)控需要、建筑設(shè)計規(guī)范等情況，主管部門可對監(jiān)管資金使用節(jié)點(diǎn)、相應(yīng)資金支取比例和預(yù)售資金支付節(jié)點(diǎn)等進(jìn)行調(diào)整，報市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

  第三十一條【有效期】  本辦法自  年  月  日起實(shí)施，有效期至  年 月 日。原《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，同時廢止。