“我們關(guān)注對(duì)手，但是我們并不會(huì)簡(jiǎn)單的采取針對(duì)性策略，而是從自身的需要和戰(zhàn)略意圖出發(fā)，回歸到客戶(hù)，回歸到社會(huì)，（客戶(hù)）需要什么樣的產(chǎn)品，（社會(huì)）需要什么樣的公司，我們就去做。”
龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍坦言，這是二十多年來(lái)，龍湖最讓她驕傲的地方。
一直以來(lái)，龍湖給外界留下了這樣的印象，民企的速度，央企的信用，外企的口碑。速度、信用、口碑的積累源于龍湖的“長(zhǎng)期主義”。
“龍湖從來(lái)沒(méi)有為一個(gè)短目標(biāo)去做事情。”
3月26日的業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)（00960.HK）公布的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)有兩個(gè)維度，一個(gè)是同比數(shù)據(jù)，另一個(gè)是五年期復(fù)合增長(zhǎng)率。
2020年?duì)I業(yè)收入1845億，同比增長(zhǎng)22%，5年復(fù)合增長(zhǎng)率35%；包括商場(chǎng)租賃智慧服務(wù)在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性收入總額136億，同比增長(zhǎng)超30%，5年復(fù)合增長(zhǎng)超40%；核心權(quán)益后凈利187億元，同比增長(zhǎng)20%，5年復(fù)合增長(zhǎng)率25%；全年分紅1.43元/股，5年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到32%；過(guò)去5年，龍湖“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)均穩(wěn)居“綠檔”。
龍湖沒(méi)有規(guī)模的突進(jìn)、沒(méi)有業(yè)績(jī)的爆發(fā)，有的是利潤(rùn)長(zhǎng)效穩(wěn)定的增長(zhǎng)，以及超高的財(cái)務(wù)安全邊際。
毛利率維持25%以上
“維持在10名左右的名次就比較滿(mǎn)意了。”在對(duì)規(guī)模的追求上，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉很“佛系”。
2020年，龍湖堅(jiān)持“有回款的簽約，有盈利的增長(zhǎng)”，全年合約銷(xiāo)售2706億元，同比增長(zhǎng)11.6%；回款率維持在90%以上的高位。
龍湖把2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)定在了3100億，增幅約15%。龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，預(yù)計(jì)全年推盤(pán)項(xiàng)目271個(gè)，全新項(xiàng)目65個(gè)，為了實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)，龍湖準(zhǔn)備了4700億的可售貨源。
據(jù)了解，從城市能級(jí)來(lái)看，94%的貨源集中在一二線(xiàn)城市；從地區(qū)來(lái)看，環(huán)渤海的貨源占比31%，長(zhǎng)三角和西部占比分別為22%和20%，華南和華中占比分別為17%和10%。從業(yè)態(tài)劃分來(lái)看，高層的住宅類(lèi)的產(chǎn)品占比49%，品質(zhì)低密和洋房占比23%，高度匹配剛需加改善的客戶(hù)需求。
此外，截止2020年底，龍湖已出售但未結(jié)算的合同銷(xiāo)售額達(dá)3107億元，為完成目標(biāo)又加了一道“保險(xiǎn)”。
在龍湖的“長(zhǎng)期主義”戰(zhàn)略里，規(guī)模與利潤(rùn)都要穩(wěn)步增長(zhǎng)。期內(nèi)，龍湖實(shí)現(xiàn)毛利540億元，毛利率約29%。目前披露年報(bào)的千億規(guī)模內(nèi)房股，平均毛利率約23.6%，龍湖跑贏均值5.4個(gè)百分點(diǎn)。趙軼提到，未來(lái)的毛利率力爭(zhēng)維持在25%以上。
堅(jiān)持財(cái)務(wù)自律
截至2020年末，龍湖的凈負(fù)債率下降至46.5%，達(dá)到近5年來(lái)最低水平；現(xiàn)金短債比達(dá)到4.24倍，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為67%，穩(wěn)居“綠檔”房企之列。
用吳亞軍的話(huà)來(lái)說(shuō)，這是多年堅(jiān)持財(cái)務(wù)自律的回饋。
作為一家民營(yíng)房企，龍湖超低的融資成本可與央企比肩。2020年，其平均借貸成本進(jìn)一步降低到4.39%，平均賬期拉長(zhǎng)到6.59年。
期內(nèi)，龍湖于境外成功發(fā)行6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息在3.375%至3.85%之間，期限長(zhǎng)達(dá)7.25年至12年，創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)房企“最長(zhǎng)年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。
邵明曉曾公開(kāi)表示，在整個(gè)行業(yè)加杠桿的過(guò)程當(dāng)中，龍湖可能是唯數(shù)不多沒(méi)有用過(guò)非標(biāo)、影子銀行、信托的企業(yè)。“龍湖沒(méi)有用任何高成本融資的方式，非常自律。”
截止期末，在手現(xiàn)金778億，同比增長(zhǎng)28%，有息負(fù)債1674億，同比增長(zhǎng)15%，其中無(wú)抵押的信用負(fù)債占比超過(guò)7成，債務(wù)資本比46.5%維持合理水平。
從債務(wù)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，龍湖一年以?xún)?nèi)到期的短期債務(wù)占比只有11%，長(zhǎng)短債比接近9:1，優(yōu)于絕大多數(shù)房企。趙軼透露，截止到目前，公司今年剛性到期的公司債只有5億，另有100億附回售權(quán)的債券，已做好了還款的安排，未來(lái)會(huì)繼續(xù)保持資金管理的主動(dòng)性。
受益于財(cái)務(wù)安全和信用積累，2020年9月，國(guó)際權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪宣布，將龍湖的發(fā)行人和高級(jí)無(wú)擔(dān)保評(píng)級(jí)從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定；同年12月，國(guó)際權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)亦將龍湖評(píng)級(jí)展望調(diào)升至正面，至此，龍湖集團(tuán)成為中國(guó)全投資級(jí)房企中，2020年內(nèi)唯一一家獲兩家國(guó)際機(jī)構(gòu)調(diào)升評(píng)級(jí)/展望的企業(yè)。
今年3月15日，龍湖集團(tuán)被納入恒生指數(shù)，成為55家成份股之一，正式躋身藍(lán)籌行列。
截至2021年3月25日收盤(pán)，龍湖集團(tuán)總市值約為2761億港元，在內(nèi)房股中排名第二，對(duì)應(yīng)動(dòng)態(tài)市盈率位居行業(yè)首位，顯示出資本市場(chǎng)對(duì)龍湖集團(tuán)未來(lái)成長(zhǎng)潛力的高度認(rèn)可。
六航道并進(jìn)
2020年，龍湖新進(jìn)8個(gè)城市，一共獲取了121個(gè)項(xiàng)目，新增總建面2567萬(wàn)方，權(quán)益建面1847萬(wàn)方，權(quán)益比超過(guò)70%。從獲取的方式來(lái)看，26個(gè)項(xiàng)目來(lái)自收并購(gòu)，總金額占比達(dá)到16%；從能級(jí)來(lái)看，一二線(xiàn)城市獲取土地的總建面達(dá)到88%，聚焦在高能級(jí)城市群的周邊。
截止2020年底，龍湖累計(jì)進(jìn)入了63座城市，覆蓋環(huán)渤海、西部、長(zhǎng)三角、華南、華中五大區(qū)域，總土儲(chǔ)7400萬(wàn)方，權(quán)益土儲(chǔ)5279萬(wàn)方，預(yù)估總貨值9750億。其中，高能級(jí)城市的土儲(chǔ)占比達(dá)到86%、貨值占比89%。
在商業(yè)運(yùn)營(yíng)航道，龍湖于南京、成都、蘇州、西安、濟(jì)南、重慶6城新開(kāi)10座商場(chǎng)，開(kāi)業(yè)平均出租率達(dá)99%。截止目前，龍湖已開(kāi)業(yè)49座商場(chǎng)，涵蓋11個(gè)城市，總建面達(dá)481萬(wàn)方，商場(chǎng)全年銷(xiāo)售額超300億元，合作商戶(hù)超5000家，其中戰(zhàn)略合作超過(guò)340家。從收入和回報(bào)來(lái)看，去年商業(yè)的租金收入同比增長(zhǎng)23%至58.2億，5年復(fù)合增長(zhǎng)率32%。
趙軼表示，預(yù)計(jì)今年將有11座天街開(kāi)業(yè)，截止目前，在手的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)超過(guò)100個(gè)，分布在27座高潛力城市，總建面約1000萬(wàn)方。
在租賃住房航道，截至目前，龍湖冠寓已經(jīng)布局全國(guó)30余個(gè)高能級(jí)城市，在穩(wěn)步拓進(jìn)和持續(xù)運(yùn)營(yíng)提升的同時(shí)，規(guī)模和影響力穩(wěn)居行業(yè)前三。截止2020年底，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上的房源出租率達(dá)到93.3%，整體出租率達(dá)到88.5%，已經(jīng)開(kāi)業(yè)房源達(dá)9萬(wàn)間，全年共實(shí)現(xiàn)收入18.1億，同比增長(zhǎng)55%。
在智慧服務(wù)航道，2020年物業(yè)收入58.4億（合并抵消前收入約為77億元），毛利率24.2%，實(shí)際管理面積1.72億平方米，客戶(hù)滿(mǎn)意度已經(jīng)連續(xù)12年超過(guò)90%，從過(guò)去5年來(lái)看，物業(yè)收入的復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)42%。
今年初，在四大航道之外，龍湖新增兩條航道,分別是:C5房屋租售航道，C6房屋裝修航道，其品牌為“塘鵝租售”與“塘鵝美裝修”。C5房屋租售航道瞄準(zhǔn)的是新房代理和二手房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
房屋租售體系提供房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一站式服務(wù)，二手房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)、資管業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、賦能合作、商辦業(yè)務(wù)等多項(xiàng)服務(wù)；房屋裝修業(yè)務(wù)由智慧裝飾、整裝設(shè)計(jì)院、智慧新材三方面組成。
據(jù)了解，房屋租售、房屋裝修都不是新的業(yè)務(wù)，而是由龍湖集團(tuán)C4航道智慧服務(wù)孵化而來(lái)。
業(yè)績(jī)會(huì)上，邵明曉直言，龍湖的業(yè)務(wù)圍欄越來(lái)越寬，但其實(shí)還是聚焦在自身的能力圈之內(nèi)。他提到，新業(yè)務(wù)現(xiàn)在還處于一個(gè)起步階段，近兩年不會(huì)有強(qiáng)制性的量化指標(biāo)。
吳亞軍補(bǔ)充道，新業(yè)務(wù)和龍湖本身的基因很吻合，龍湖有能力去拓展業(yè)務(wù)的渠道和機(jī)會(huì)。未來(lái)趨勢(shì)是不錯(cuò)的，但目前沒(méi)有那么急。
