2021年3月15日，青島市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的意見》，進(jìn)一步放寬了學(xué)歷、技能人才落戶的條件，并取消購房落戶房子面積限制。

青島新政發(fā)布后，對(duì)樓市的影響也來了！本文從三個(gè)角度進(jìn)行了剖析：一是青島出臺(tái)落戶新政的背景原因；二是落戶新政對(duì)青島人口的影響；三是落戶新政對(duì)青島樓市的影響。

出臺(tái)落戶新政的背景

青島的這個(gè)落戶新政實(shí)則已醞釀良久。

早在2020年12月14日青島已經(jīng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的意見（征求意見稿）》面向社會(huì)公開征求意見建議。那個(gè)意見稿和現(xiàn)在正式的文件相差無幾，市場(chǎng)上早已有預(yù)期。

然而，到今年3月15日青島正式公布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的意見》，還是引起了軒然大波。

我認(rèn)為青島出臺(tái)落戶新政的背景原因主要有以下幾點(diǎn)：

一是青島人口增長進(jìn)入瓶頸期。根據(jù)青島相關(guān)部門的介紹，2018年青島戶籍人口增長率為17.90‰、增加14萬余人，2019年增長率為13.27‰、增加10萬余人，2020年增長率為9.75‰，增加8萬余人，人口增長率和凈增長數(shù)量連續(xù)兩年下滑。

在常住人口上，青島這幾年的表現(xiàn)也不算亮眼。根據(jù)青島統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2017-2019年三年時(shí)間青島常住人口共增長30萬人，每一年均增長10萬左右，增長數(shù)量已難有大的突破，和同級(jí)別城市相比也遜色不少。

二是山東省的催促。2020年3月3日，山東省發(fā)布貫徹《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見》，其中在醒目位置要求“濟(jì)南、青島中心城區(qū)盡快放開落戶限制”。此后，山東省在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)全省“全面放開城鎮(zhèn)落戶限制，取消其他前置條件和附加限制”，最近的一次是2021年3月4日。省內(nèi)兄弟城市濟(jì)南在2020年4月29日已頒布“零門檻”落戶政策。

三是全國人口紅利的萎縮。下圖是我國歷年出生人數(shù)，可以看出從1990年到現(xiàn)在出生人數(shù)逐年下降，2019年已接近歷史最低點(diǎn)，而歷史最低點(diǎn)是1961年。雖然2020年出生人數(shù)還沒有公布，但從公安部的數(shù)據(jù)（1003.5萬人）可知很可能低于歷史最低點(diǎn)。在我國出生人口下降的年代，很多城市已經(jīng)先知先覺加入了“搶人口”的大軍，這一點(diǎn)我在《在落戶這個(gè)事上，青島為啥這么傲嬌？》一文中已經(jīng)做過分析。如此嚴(yán)峻的形勢(shì)，正是造成上面兩點(diǎn)的深層次原因，也是青島出臺(tái)落戶新政的深層次原因。

青島的這次落戶新政雖然沒有達(dá)到“零門檻”，但力度還是很大的。

在中心城區(qū)（市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)），學(xué)歷上放寬至大專學(xué)歷，技能人才上放寬至初級(jí)工，住房上取消面積限制，并取消父母投靠年齡限制，設(shè)立社區(qū)集體戶口“兜底”無合法固定住所、無近親屬家庭戶、無單位集體戶等人員落戶，也就是你在青島沒有近親屬、沒有工作、沒有房子、還在租房子都能落戶?？h域三市則全面放開落戶。

青島的落戶新政，基本達(dá)到了想落戶就能落戶的程度，初級(jí)工證是很容易獲得的，再不濟(jì)也可以先去縣域三市無條件落戶再轉(zhuǎn)到青島市區(qū)。

青島的落戶新政，可謂是從政策上把人口、人才進(jìn)入青島的攔路虎“打”走了，可實(shí)際影響怎樣呢？

對(duì)青島人口的影響

我認(rèn)為青島的落戶新政對(duì)青島人口的影響主要有以下幾方面：

首先，短時(shí)間內(nèi)肯定會(huì)造成戶籍人口快速增長。這里面著急落戶的人員有這幾種，以前買的房子面積不夠無法落戶的，孩子上學(xué)需要落戶的，父母跟隨子女落戶的，需要落戶破除買房限制的。根據(jù)新聞報(bào)道，新政發(fā)布次日已經(jīng)迎來了一波落戶小高峰。

我認(rèn)為，青島的這種戶籍人口快速增長不會(huì)持續(xù)太久。我們知道，我國政府統(tǒng)計(jì)的人口分為兩種，即戶籍人口和常住人口，戶籍人口大于常住人口說明人口在流失，常住人口大于戶籍人口說明人口在流入。這兩個(gè)指標(biāo)，常住人口更為重要，顯示了一個(gè)城市真正的人口數(shù)量，像深圳2019年末常住人口為1343.88萬，戶籍人口則只有494.78萬。

之所以說青島的這種戶籍人口快速增長不會(huì)持續(xù)太久，是因?yàn)檫@些落戶的基本都是本身已經(jīng)在青島的人，以前因?yàn)楦鞣N原因不能落戶，現(xiàn)在落戶只是常住人口轉(zhuǎn)化為戶籍人口。也就是說，這只是青島的人口在內(nèi)部轉(zhuǎn)化，并不是外部流入。等到這種內(nèi)部轉(zhuǎn)化結(jié)束了，落戶高峰期也就結(jié)束了。

那么，會(huì)不會(huì)有外市的人因?yàn)榍鄭u的落戶新政而來青島呢？這種情況肯定是有的，青島背靠山東這個(gè)人口大省，又是山東經(jīng)濟(jì)龍頭和最負(fù)盛名的城市，在山東省內(nèi)人口吸引力應(yīng)是最強(qiáng)的。另外，青島的人才補(bǔ)貼和人才住房政策，也會(huì)和落戶新政的影響相互疊加，促進(jìn)省內(nèi)人口向青島流入。

但緊靠人才補(bǔ)貼、人才住房、落戶新政，還是改變不了青島人口流入的頹勢(shì)。不止青島，全國很多大城市都出臺(tái)了相似的政策，人口、人才不會(huì)無緣無故地去哪個(gè)城市，而會(huì)根據(jù)薪酬、職業(yè)前景、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同來排序，用腳決定去最適合自己的城市。

青島出臺(tái)人才補(bǔ)貼、人才住房、落戶新政，只是在政策“硬件”上和別的城市站到了同一水平線上，至于人家來不來，還要看薪酬、職業(yè)前景、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)這些軟件水平。

因此，我判斷青島的落戶新政不會(huì)大幅增加青島的常住人口，因?yàn)榍鄭u在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)上和一些同級(jí)別城市相比還有不少的路要走。

青島十四五規(guī)劃中提到2025年常住人口要達(dá)到1100萬人，相當(dāng)于每年增加30萬人。以目前青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和常住人口增加量來看，這個(gè)目標(biāo)遠(yuǎn)大而艱難。

對(duì)青島樓市的影響

落戶新政主要在以下幾方面對(duì)青島樓市產(chǎn)生影響：

一是，原來沒有購房資格的通過落戶可以買房了，也就是增加了買房人數(shù)。青島現(xiàn)在的限購政策是，沒有青島戶籍的要交社保滿一年才能購房。現(xiàn)在通過落戶可立即買房，將短期內(nèi)釋放不少購房需求，增加買房人數(shù)。

二是，原來有一套房的可以買兩套了。原來市外戶籍在青島只能買一套房，現(xiàn)在落戶后可以買兩套房。

根據(jù)這兩天我的實(shí)際感受，上述兩條是落戶新政對(duì)青島樓市影響較大的兩方面，已經(jīng)有不少讀者朋友咨詢我相關(guān)的問題。

三是，已經(jīng)擁有兩套房子的通過父母落戶可以買三套、四套了。青島限購兩套住房，但通過父母落戶、分戶，又可以增加父母本市兩套住房的名額。原來父母投靠子女必須“男滿60周歲、女滿55周歲”，這個(gè)年紀(jì)的父母已經(jīng)沒大有買房的欲望了；現(xiàn)在取消父母投靠年齡限制，很多小年輕的父母才四五十歲，還是很有戰(zhàn)斗力的。

四是，小戶型房源的市場(chǎng)會(huì)好點(diǎn)。我在《警惕，從青島某二手房成交價(jià)4.25萬開始……》曾經(jīng)分析過，無論新房還是二手房，青島144平以上的房?jī)r(jià)基本都是下跌最少、上漲最多的，青島樓市已經(jīng)進(jìn)入改善為主的時(shí)代。現(xiàn)在取消落戶住房面積限制，小房子多了一個(gè)落戶功能，將對(duì)小戶型房子構(gòu)成利好，尤其是小戶型的學(xué)區(qū)房。但這個(gè)影響有限，改變不了青島改善為主的趨勢(shì)。改善為主，說明青島樓市已經(jīng)進(jìn)入了內(nèi)卷化，外來購房能力不足。

綜上所述，青島的落戶新政將對(duì)樓市構(gòu)成利好，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。但影響究竟能有多大？我認(rèn)為信號(hào)意義大于實(shí)際意義。

原來青島的限購政策雖然很嚴(yán)，實(shí)際上只要想買房總能通過一些途徑買到，無非是增加一些成本而已。現(xiàn)在在政策上可以把這部分額外成本省去了，但能有幾人為了萬兒八千的小錢去做一個(gè)幾百萬的買賣呢？

能夠真正影響青島樓市的，不是本已有的常住人口，而是外來人口的流入，這是改變青島樓市內(nèi)卷化的根本方法。如上面所說，青島在外來人口的吸引力上還尚待加強(qiáng)，僅有的一些外來人口，很可能還會(huì)被人才住房吸引去。

所以，落戶新政對(duì)青島樓市真正的影響還是錦上添花。之所以說是錦上添花，是因?yàn)槁鋺粜抡m逢其時(shí)，青島樓市已經(jīng)開始了回暖。

從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，顯示青島的房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底反彈、開始了正增長：

在樓市淡季，落戶新政可能只會(huì)驚起一片漣漪，在樓市旺季則可能會(huì)激起一片風(fēng)雨。因此，想在青島買房或者置換的朋友，還是盡快下手為好。

當(dāng)然，在國家“房住不炒”和青島“五年限售”的政策下，在青島外來人口增長進(jìn)入瓶頸期的形勢(shì)下，在青島郊區(qū)新房海量供應(yīng)的基本面下，不建議在青島炒房，這是“玩火自焚”。